Una investigación académica sobre el valor de la tierra en Santa Rosa reveló un comportamiento particular en el costo de los terrenos, con una alta incidencia de variables que en otros lugares no son importantes. Hoy por hoy, los santarroseños están dispuestos a pagar más por un terreno con un caldén o una vista del atardecer, que por uno que tenga todos los servicios básicos. Esos son elementos que le dan un valor añadido al terreno, una "valorización" creciente. La cercanía a un barrio Fonavi, en cambio, le hace perder valor en el mercado inmobiliario.

La investigación comenzó hace cuatro años y está próxima a terminar. Está a cargo de un equipo de profesionales universitarios que coordina Beatriz Dillon y que integran Beatriz Coscio, Leticia García, Daila Pombo, y estudiantes y egresados de la Facultad de Ciencias Humanas de la UNLPam. Sus primeros resultados han sido presentados en congresos de geografía urbano y reuniones técnicas focalizadas en este tema, un tópico que genera un interés creciente a nivel nacional e internacional. El trabajo contempló entrevistas con casi todas las inmobiliarias de la ciudad y más de un centenar de encuestas con compradores de esos terrenos, o con interesados en hacerlo. Los avisos clasificados de los diarios fueron otra fuente importante de información.

"Nuestra intención es estudiar cómo se conforma el valor del suelo urbano en las llamadas ciudades intermedias, como es el caso de Santa Rosa", explicó Beatriz Dillon en diálogo con LA ARENA. "Queríamos sectorizar la ciudad de acuerdo al valor de la tierra, pero sobre todo saber qué categorías influyen en la definición de ese valor", detalló. El avance de la investigación permite anticipar que Santa Rosa tiene un comportamiento "muy especial" en este parámetro, con tendencias y variables únicas para la ciudad.

"La idea de nuestro trabajo es recuperar el valor tradicional del bien, pero también ver cómo juega el valor simbólico. ¿Qué se paga en Santa Rosa además del bien? ¿cuánto está dispuesta a pagar la gente, más allá del valor del bien?", resumió.

Servicios.

La mayoría de los trabajos científicos sobre el tema, vinculan el valor del suelo, o las variaciones de ese valor, a la llamada "teoría económica tradicional", que sujeta el precio a la ley de la oferta y la demanda, como la mayoría de los bienes de mercado. "Es lo que se llama valor intrínseco del bien, que en este caso son elementos como la distancia al centro de la ciudad, la disponibilidad de servicios como agua, gas natural, electricidad y asfalto, o la cercanía con vías de circulación rápida", señaló Dilllon.

"Lo que surge de nuestra investigación -indicó- es que en Santa Rosa, además de ese valor intrínseco intervienen un montón de 'externalidades' que le dan un valor a veces inusitado a la tierra urbana, que va mucho más allá del valor intrínseco del bien en la teoría tradicional". Son valores "simbólicos", que generan "verdaderas fragmentaciones urbanas, barreras, más simbólicas que reales" dentro de la ciudad.

Caros.

Una primera "externalidad" que mostró la investigación es "el valor del suelo como hecho de diferenciación social". Es un dato palpable y sobresaliente en los sectores más caros de la ciudad. "Este suelo es para tal persona, y no para tal. El valor lo pone formar una comunidad homogénea", evaluó la investigadora. Como ejemplo citó el caso de Villa Martita, donde se encuentran los valores más altos de toda la ciudad. "Está claro que en estos lugares, el valor del suelo es separarte del resto".

Placer.

"Otro elemento que aparece muy claramente en Santa Rosa y le hemos dado un nombre que hemos puesto a discusión, es el que llamamos 'valor hedónico' del bien. Es un componente simbólico que en otros lados no se ve muy claramente", destacó la entrevistada. En Santa Rosa, está predisposición a pagar un poco más por ese placer personal se percibe cuando un terreno es más caro que los linderos por el hecho de que tiene un caldén. "Ahí, vos estás pagando el placer que te dá tener un terreno con un caldén. Es atípico que un árbol forme parte de valor del suelo, es algo que no ocurre en la mayoría de las ciudades del mundo", remarcó. "Es más común una pendiente, las vistas panorámicas, el agua. Pero el caso de los árboles, del caldén, es una cuestión muy nuestra, muy local".

Este "hedonismo" se inscribe en una tendencia que se verifica en otros lugares: la valoración del entorno natural y de lo paisajístico. Otro valor "hedónico" que apareció en las entrevistas y que también es "casi único" en Santa Rosa es el tema del atardecer, la posibilidad de contar con una vista para disfrutar de la caída del sol. "Esto se ve con fuerza en un área de valorización que empieza a desarrollarse junto y atrás de la laguna (Don Tomás). Es un área muy bonita, con una vista muy linda, y a pesar de que los terrenos son vulnerables y no están preparados, la gente los ha comprado mucho con esa visión. Por eso muchas casas tienen terrazas y ventanales muy grandes".

Desvalorización.

Así como hay elementos que potencian el valor de un terreno, otros lo hacen caer. Esta pérdida de valor está marcada por el lugar de la ciudad que se destina a las clases medias, medias bajas o sector populares. Es el caso de los grandes barrios de viviendas sociales -los denominados barrios Fonavi-, donde el Estado es el que decide el emplazamiento. "El lugar donde se resuelven estas viviendas masivas tiende a desvalorizar todo el entorno, y en forma inmediata", explicó la investigadora. "Si alguien tenía intención de vender su terreno a determinado precio, una vez que se resuelven tanta cantidad de viviendas el valor baja casi a la mitad de la pretensión original", reveló.

Los motivos de esta desvalorización radican, principalmente, en que la mayoría de las personas ve a estos barrios masivos como lugares "que se pueden convertir en un área de conflicto, que no sabés quién va a acceder a esa vivienda, ni qué clase de comunidad se va a formar ahí". Hoy por hoy, los suelos más baratos y accesibles de Santa Rosa están ubicados en las franjas que rodean a estas construcciones masivas.

Resumen.

Consultada por los precios que detectaron en esta investigación, Dillon comentó que oscilan desde un mínimo de 30.000 a 40.000 pesos en barrios populares o lugares cercanos a barrios masivos, hasta 90.000 dólares, o más aún, en las zonas más cotizadas de la ciudad, sobre todo en la zona este del casco urbano y las adyacencias a la avenida Perón.

A manera de resumen, Dillon señaló que el valor del suelo como reflejo del estatus social es algo común en todas las ciudades porque "todos tienden a agruparse con sus similares". En cambio, las 'externalidades' sí diferencian las ciudades. "Vemos que la gente le presta más atención a esa externalidad que al valor intrínseco". A manera de ejemplo, comentó que muchos encuestados no se preocuparon por el hecho de que su terreno no tenga aún agua potable o el asfalto, pero si valoraron el añejo caldén con el que cuenta.

Otro caso en que el valor intrínseco -por lo menos en la visión tradicional- deja de tener peso, es la lejanía con el centro de la ciudad. Años atrás, los valores de la tierra representaban radios concéntricos que disminuían en montos a medida que se alejaban del centro urbano. Hoy por hoy, esa relación dejó de existir, y pueden encontrarse lotes muy valorados en lugares alejados del centro.

Segunda etapa.

El suelo urbano es un bien comercializable, un bien de mercado. "Pero también entra en la categoría del derecho porque todos tenemos derecho al suelo", reflexionó Dillon. "Ahí es donde interviene el Estado, que debería actuar en el control y la regulación del valor del suelo urbano. Más allá de la ley de la oferta y la demanda, el suelo es un derecho". Por ello, la segunda parte de la investigación académica apuntará a buscar herramientas para lograr una regulación que posibilite el acceso a la tierra urbana a la mayor parte de los ciudadanos.