antía de Capital", es uno de los requisitos excluyentes que se puede leer en cualquier aviso de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires.

Es por esto que, el jefe de Gobierno porteño y candidato a presidente, Mauricio Macri, decidióarrancar su campaña con el plan "Alquilar se puede" que busca resolver la carencia de garante que poseen muchos de los ciudadanos que llegan a Buenos Aires.

El Banco Ciudad ocupará ese lugar y a su vez otorgará préstamos para los gastos iniciales.

El candidato busca así mostrarse como una solución a un problema cotidiano de la gente. Si bien el plan fue lanzado en enero, el acto oficial será este mes.

La conmoción que generó la muerte del fiscal Alberto Nisman pospuso varioslanzamientos políticos.

Entre ellos, el "plan Alquilar se puede" del gobierno de la ciudad de Buenos Aires, que ahoraserá utilizado por Mauricio Macri como un trampolín para sus ambiciones presidenciales.

Según confirmaron en el Banco Ciudad, el programa fue lanzado en enero pero en los próximos días será el acto oficial con el jefe de gobierno a la cabeza, con un spot publicitario ya terminado.

El plan apunta a los estudiantes de hasta 25 años de edad y familias jóvenes de hasta 35 años que vienen a vivir a Buenos Aires y carecen de un garante para alquilar.

Luego de un trámite de inscripción en la página del gobierno de la ciudad y la presentación de la documentación exigida, el aspirante a inquilino podrá obtener la garantía del Banco Ciudad por un plazo de dos años prorrogable hasta un máximo de seis.

El gobierno de la Ciudad apunta con este programa a cubrir el gran déficit habitacional del país y resolver un problema para un electorado joven de entre 25 y 35 años. El Banco Ciudad, por su parte, se pone en línea con lo que ya hacen otros bancos como el Provincia o Supervielle. Además apunta a repuntar a un mercado golpeado por la incertidumbre cambiaria.

Sostener los alquileres

Con el antecedente de un año marcado por una caída estrepitosa en la compraventa, las inmobiliarias iniciaron el 2015 con la ardua tarea de intentar sostener la demanda de alquileres de viviendas.

Este es un segmento de negocios que, ante el derrumbe en el nivel de escrituraciones, les ha servido como "tabla"para tratar de mantenerse a flote y hacer algo de "cash". 

Claro que el escenario negativo no sólo afecta a estos comercios. También complica a los propietarios que alquilan sus inmuebles, ya que el margen de rentabilidad ha tocado los registros más bajos de la década.

Tal como diera cuenta iProfesional, tanto la renta bruta como la neta han venido retrocediendo con marcada intensidad, hasta tocar un nivel del 3,3% y 1,5% promedio, respectivamente (ver cuadro).

 

Esta tendencia se agravó a punto tal que los actuales rendimientos, excluyendo el 2002 y 2003, son los más bajos de los últimos treinta años (ver cuadro).

"La caída es histórica. La rentabilidad anual en 2014 se desplomó a un 3,5% bruto. Es la más baja desde los 80", aseguró a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), recordó que, en los buenos tiempos, los alquileres podían ofrecer una renta bruta del 12% anual". 

¿Por qué cae la renta en dólares?

Los márgenes de ganancia para los propietarios han venido en descenso a lo largo de los últimos años, si bien se agravó en 2014.

¿Por qué? Porque las propiedades siguen al billete verde y los alquileres, al peso.

Es verdad que las viviendas no han subido en dólares, valen lo mismo y en algunos casos hasta un 10% menos. Pero también es cierto que la devaluación disparó los valores en moneda local.

• En el arranque de 2014 (con blue a $10) una vivienda de, por ejemplo, u$s100.000 equivalía a $1.000.000.

• En la actualidad (con un informal a $13) pasó a $1.300.000. 

• Es decir, un 30% más en pesos.

• En cambio, los alquileres se movieron por debajo, entre un 20% y 25%.

Además, la renta se ubicó hasta cerca de 15 puntos por debajo de la inflación y de las subas salariales.

Pepe reconoció que "hoy vemos una estrepitosa caída de la rentabilidad porque el crecimiento de los ingresos es menor al de la inflación, por lo tanto los valores a los que se han ido ajustando los alquileres no pueden acompañarla suba de costos".

"Los rendimientos actuales son mínimos. Hoy en día no es un buen momento para este tipo de inversiones", señaló a este medio Herman Faigenbaum, director del Programa de Real Estate de la Universidad Di Tella y director general de Cushman & Wakefield.

Este descenso también es consecuencia de la mayor oferta, a raíz de que muchos propietarios se muestran reticentes a vender y optan por volcar sus unidades al mercado locativo.

Alquileres al 25%, renta para abajo

Los dueños de viviendas, como también los ejecutivos de inmobiliarias, saben que las cosas no pintan fáciles.

Es por eso que, según confirmaron a este medio diferentes fuentes consultadas, los contratos de alquiler se están pactando por debajo de la inflación prevista.

Antes que tener el inmueble vacío, los propietarios prefieren resignar márgenes de ganancia y asegurarse al inquilino, mientras aguardan un cambio en las condiciones del mercado.

Los alquileres que se están renovando este año se mueven con una actualización del 25% (en algunos casos del 30%), frente a una suba de precios que se pronostica tendrá un piso del 35%.

"Los contratos tienden a flexibilizarse porque nadie quiere tener un departamento vacío. Por eso los incrementos promedian el 25%. En muy pocos casos son del 30%", señaló a iProfesional Armando Pepe.

El directivo remarcó que "la oferta de unidades está en permanente expansión, por lo que la competencia entre inmobiliarias se intensifica".

Las unidades que primero se alquilan son los departamentos más nuevos.

"Hay que pensar que uno de cada tres inmuebles que se construye cada año es volcado al mercado de renta. Y esa mayor oferta hace que los incrementos no sean tan fuertes como muchos propietarios esperan", completó.

Las propiedades que más se encarecieron en el último año han sido las ubicadas en barrios como Núñez, Belgrano, Palermo y Villa Crespo, seguidas por las de Almagro, Villa Devoto, Retiro y Colegiales.

"Las renovaciones se están pactando con un 25% de aumento", coincidió en remarcar otro agente de ventas consultado. 

"A quienes ya poseen inquilinos les resulta más redituable conservar al que tienen y no salir a buscar uno nuevo, ya que puede significar varios meses de espera", añadió.

En cuanto a las zonas más demandadas, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina precisaron que "las ubicacionesPremium cercanas a avenidas, medios de transporte, parques y zonas comercialmente desarrolladas son las que acaparan la mayor atención".

En general, buena parte de los requerimientos provienen de personas que están buscando su primera vivienda. Es decir, departamentos chicos o, en su defecto, un PH", aseguraron desde el sector.

Nueva pulseada entre salarios e inflación 

En general, las empresas vienen sacándole punta al lápiz, ya que están revisando nuevamente los aumentos proyectados para el personal fuera de convenio.

Sucede que los porcentajes previstos a fines de 2014, en muchos casos quedaron desactualizados.

Así, el 30% de recomposición salarial que las compañías preveían otorgar a sus ejecutivos y profesionales en este 2015 ya se trasformó en un 33% promedio.

"Las empresas llevaron las mejoras en los sueldos al 32% o 33%, unos puntos más de lo que preveían inicialmente", confirmó Valeria Bohorquez, experta en compensaciones y líder del Negocio de Información de la firma Mercer.

Sin embargo, pese a este "update", los ajustes difícilmente se sobrepongan a la inflación anual. En el mejor de los caos, los más beneficiados podrán aspirar sólo a mantener el poder adquisitivo.

Del relevamiento realizado por la consultora de Recursos Humanos HuCap (entre 134 compañías del mercado general) también se desprende que el promedio de incremento proyectado para el personal fuera de convenio es del 33 por ciento.

Perspectivas

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, sostuvo que para este primer semestre el foco de los dueños "pasa por no hacer retoques muy elevados para así mantener los departamentos ocupados".

"El aumento en expensas, el de los sueldos de encargados y los mayores gastos de mantenimiento hacen que no tengan espacio para recuperar rentabilidad. Como el inquilino ya no paga sólo el alquiler, es entendible que las alzas sean moderadas", dijo.

"De aplicar un incremento fuerte, lo más probable es que finalmente se vaya el inquilino, que por otra parte ha sufrido la caída del poder de compra del salario", apuntó Rozados.

Todo esot marca cómo en el mercado de renta la palabra que se impone es "prudencia".

Desde la inmobiliaria Migliorisi su socio gerente, Diego Migliorisi, coincidió en que "la mayor oferta es un factor fundamental para moderar las subas".

"La demanda sabe que hoy día dispone de un amplio abanico de opciones y los propietarios, que no pueden ponerse muy pretenciosos con las condiciones", precisó el ejecutivo.

Las inmobiliarias, muy complicadas

En este contexto, las inmobiliarias reducen gastos y se acomodan a una realidad amenazante. Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmboliaria Argentina, confirmó iProfesional que se viene de un 2014 durante el cual un total de 800 negocios debieron bajar sus persianas, considerando sólo Capital Federal y provincia de Buenos Aires.

"A nivel nacional, ese número supera holgadamente los 1.000 comercios. Esto da cuenta de cómo variables como el cepo al dólar afectaron a la actividad", expuso.

"Las escribanías de la Ciudad de Buenos Aires no pueden pagar ni siquiera el aporte mínimo jubilatorio. En base a cifras de cámaras y colegios de escribanos se puede proyectar que el 30% de las inmobiliarias dio de baja la matrícula",sentenció Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.

"Quien quiera vender deberá ajustarse a las pretensiones de la demanda", afirmó Rozados.

Para Gustavo Ortolá, presidente de Go Real Estate, los precios en el mercado en general comenzarán a estar más estables una vez que pasen las elecciones.

"El escenario político siempre marca los tiempos en las decisiones. El primer semestre será de mucha cautela. Habrá que esperar que pase el período electoral para apostar a un panorama más claro", concluyó.