El Código de Ordenamiento Urbano (COU), todavía en debate luego del veto decretado por el Departamento Ejecutivo, establece zonas destinadas al desarrollo comercial en base a la traza del Acceso Oeste, en un nuevo paradigma que puede significar una clara competencia con el tradicional centro de la ciudad en cuanto a la oferta de bienes y servicios.

Según pudo constatar EL CIVISMO, existen al menos dos proyectos de centros comerciales que planifican su desarrollo en ese sector, caracterizado por la excelente accesibilidad que otorga la autopista.

Incluso uno de los casos forma parte de los argumentos esgrimidos por el intendente Oscar Luciani en el decreto de veto. Se trata del polo enmarcado por el futuro barrio cerrado Los Juncos. Al momento de votar el COU, los concejales decidieron denegar el centro comercial que se proyecta en ese lugar.

La otra propuesta marca el desembarco en Luján del poderoso Grupo Irsa, desarrollador de los principales shopping de la ciudad de Buenos Aires y alrededores.

El fenómeno excede los límites del distrito y se enmarca en una lógica mucho más amplia que comenzó a perfilarse en la década del 90, en paralelo con la expansión de barrios privados. En tal sentido, el municipio vecino de Pilar constituye el ejemplo más acabado de ese modelo de desarrollo.

LOS JUNCOS

Por el momento, el emprendimiento denominado Los Juncos se parece a una típica tosquera. En un terreno que se ubica a escasos metros del Acceso Oeste, a la altura de la ruta 192, la empresa a cargo del proyecto abrió un inmenso cráter, con perforación de napas incluido, que se publicita como una laguna artificial como parte de la planificación paisajística.

Sin embargo, el año pasado el tema generó duras controversias en el Concejo Deliberante. Aunque finalmente Los Juncos recibió el respaldo de los organismos de control, varios concejales denunciaron lo que consideraban una tosquera encubierta.

Además del barrio cerrado, los responsables del emprendimiento incluyen un centro comercial. Según pudo saber este medio, se trata de un complejo que incluiría servicios de salud, áreas gastronómicas, cines, locales de servicios, e hipermercado. A su vez, se suma el funcionamiento de una escuela.

Ese segundo paquete que acompaña al proyecto urbanístico formaba parte del expediente del COU que el Ejecutivo elevó al Concejo Deliberante. Antes de la votación, los ediles decidieron rechazar la zonificación. En el decreto de veto, Luciani expuso que ese negocio inmobiliario cuenta con el aval de especialistas urbanos y fue aceptado en las audiencias públicas, debido a que constituye "un complemento del desarrollo comercial natural que genera una vía importante de circulación". Para algunos sectores opositores al gobierno, resulta la verdadera razón del rechazo al proyecto votado.

Consultado por este medio, Luciani ratificó la intención del Ejecutivo de insistir con la inclusión en el COU del centro comercial: "Según lo que me informaron desde Obras Públicas, el proyecto venía trazado desde el Código presentado en 2006. Nosotros mantuvimos ese criterio, porque nos encontramos con una prefactibilidad a favor y estamos respetando las autorizaciones que dio el Ejecutivo en su momento".

IRSA

En el proyecto del COU también figura otra área comercial en campos enmarcados por la intersección de la doble mano que conecta la Universidad Nacional de Luján (UNLu) con el Acceso Oeste. Originalmente figuraban cuatro zonas específicas, aunque una no fue incluida en la aprobación del Concejo.

En una de ellas se instalarían importantes concesionarias de automotores, mientras que en otra se perfila un centro comercial a cargo del importante Grupo Irsa (Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima). La firma es una de las inmobiliarias líderes del país.

Aunque su sigla puede resultar extraña para el común de las personas, sus proyectos son bien conocidos. Irsa es responsable de los shopping Alto Avellaneda, Alto Palermo, Paseo Alcorta, Abasto, Buenos Aires Design, Patio Bullrich, Centro Comercial Soleil y Dot Baires, además de otras plazas de negocios en el interior del país. En el caso de Luján, recientemente se presentó una nota al Municipio referida a otro proyecto, en ese caso sobre la ruta 47 (ver "Otro proyecto de Irsa").

Los datos que al respecto figuran en la página de Cresud (www.cresud.com.ar) indican que el centro comercial que Irsa planifica en Acceso Oeste se ubicaría en un predio de 115 hectáreas. El año pasado, la firma compró esas tierras por un valor de 8,96 millones de dólares a Cresud, subsidiaria del grupo y dedicada a negocios agropecuarios. Según se informa en distintas páginas vinculadas al desarrollo inmobiliario y comercial (como por ejemplo www.pianobursatil.com.ar perteneciente a Banco Piano), "Alto Palermo SA compró a Cresud una reserva de tierra de 115 hectáreas ubicada en el partido bonaerense de Luján". En ese terreno, "la compañía líder en centros comerciales desarrollará un proyecto de usos mixtos, ya que el predio reúne características de localización y escala adecuados para el desarrollo comercial y cuenta para ello con habilitación municipal".

En ese informe escueto se agrega que "Alto Palermo es una sociedad controlada en poco más del 96 por cieno por parte de Irsa". A su vez, en otros documentos aparece la participación de Apsa, también vinculada a Irsa y autodefinida como "una compañía argentina de bienes raíces cuyos primordiales objetivos comerciales están centrados en la tenencia, locación, desarrollo, administración, adquisición y operación de centros comerciales".

Si bien el dato no pudo ser confirmado, distintos concejales consultados aseguran que el proyecto cuenta con una prefactibilidad otorgada durante la anterior gestión de gobierno, pero que todavía resta definir la altura máxima que se permitirá para las construcciones que se lleven a cabo.

EJEMPLO VECINO

Durante las últimas dos décadas, los comerciantes del centro de la ciudad han expresado su férrea oposición a cuanto rumor de centro comercial surgió. Consideraban que una propuesta de esas características representaría una competencia difícil de superar.

Al respecto, Pilar resulta un caso emblemático, con un desarrollo que delimitó un nuevo eje comercial en detrimento de su tradicional zona céntrica.

En un trabajo de 2007 titulado Transformaciones socio-territoriales de la región metropolitana de Buenos Aires en la última década del siglo XX, la especialista en temas urbanísticos Sonia Vidal Koppmann analiza los cambios operados en el municipio vecino a partir de la combinación de centros comerciales y barrios privados.

En ese caso, el negocio inmobiliario trazó un nuevo eje de desarrollo en el llamado kilómetro 50 de la Panamericana: "Si analizamos el crecimiento urbano producido, el corredor noroeste (autopista Panamericana – ramal Pilar) y en especial en el partido de Pilar, es posible constatar cómo alrededor del denominado Km. 50 se han ido construyendo hoteles de cinco estrellas, áreas de amenidades, centros de abastecimiento y servicios destinados a un público exigente; y cómo a la par que esto sucedía, el centro tradicional de Pilar mostraba un deterioro edilicio y de infraestructuras y equipamientos".

En ese trabajo, la especialista plantea que "su distribución a lo largo de la autopista Panamericana marcó una nueva pauta en la urbanización del partido, respondiendo a un modelo locacional que demanda para su funcionamiento el uso intensivo del automóvil".

De acuerdo a la investigación de campo, Vidal Koppmann expone que "los comentarios de los actores parecerían indicar que estos centros localizados sobre la autopista han sido creados en función de la demanda de los barrios privados, más que de los habitantes de las localidades menores que los rodean; a pesar de que estos puedan usarlos ocasionalmente".

"Nosotros debemos estar preparados"

La vicepresidenta de la asociación Centro Comercial Luján, Ana Serrano (actual directora de Entidades Intermedias del Municipio), opinó que "en todos lados se están instalando centros comerciales, lo que ocurre es que generan impactos diferentes según los tamaños de las ciudades".

En diálogo con EL CIVISMO, marcó que el centro de la ciudad cuenta con negocios que ofrecen primeras marcas y que al no existir un centro comercial centralizado, en los últimos años surgieron polos comerciales en otros puntos del distrito. Puso como ejemplo los casos de las calles Lorenzo Casey y Tropero Moreira (Pueblo Nuevo): "Al no existir un centro comercial tipo shopping, la gente compra localmente. Un centro comercial puede incidir mucho, porque tienen la capacidad de nuclear a las marcas importantes, son como cadenas que se ubican en todos los centros comerciales".

De cualquier manera, Serrano opinó que "uno no puede ir en contra del progreso y las fuentes de trabajo, los centros comerciales avanzan, te guste o no. Nosotros debemos estar preparados para contar con armas que nos permitan atraer al público y mantener las ventas".

En el mismo sentido, Serrano insistió en que "sabemos que no podemos oponernos a algo que lo van a hacer te guste o no, porque es una tendencia a nivel nacional".

Por el momento, Centro Comercial Luján suscribió un convenio de cooperación para el desarrollo de la zona con el Municipio y la Confederación Argentina de la Mediana Empresa (CAME).