Por: Gustavo Sarmiento

El Gobierno dio de baja el artículo sobre extranjerización de tierras, pero el proyecto llamado de «inviolabilidad de la propiedad privada» implica mucho más, y sus efectos recaerán sobre gran parte de la población, especialmente los inquilinos, que pasarán a tener menos herramientras de defensa, y habrá más facilidades para desalojos exprés.

«El desafío es no desmovilizar, porque los otros 4 capitulos restantes son sumamente graves, y su aprobación garantiza que en algún momento, vuelvan a la carga con la ley de tierras. Además, el capítulo 2 es un ataque directo a las garantías de un juicio justo de 3 millones de hogares inquilinos que nos vamos a tener que enfrentar a que en algún incumplimiento, con solo una declaración del propietario en la justicia, en 72 horas nos quedemos en la calle. Si la vivienda es un derecho, no podemos permitir que mañana se vote el proyecto de ley», plantea a Tiempo el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz.

En cuanto a los inquilinos que adeuden el pago de sus contratos, el propietario deberá notificarlos mediante carta documento y otorgar un plazo de al menos diez días corridos para regularizar su situación. La notificación se deberá realizar en el domicilio denunciado en el contrato o también por correo electrónico.

No es un detalle menor si se tiene en cuenta la situación económica que atraviesan los inquilinos, en un país con emergencia habitacional donde la mayoría no puede acceder a la casa propia. Según el último censo, casi 8 millones de personas alquilan en todo el país, con estimaciones de hasta casi 3 millones de hogares inquilinos. Según organizaciones de inquilinos (como Inquilinos Agrupados y Federación de Inquilinos Nacional), más del 70% de los hogares inquilinos tiene deudas activas y casi un 30% está en emergencia habitacional.

«Vos alquilás, nunca te dieron un comprobante de pago ni el contrato, algo que sucede en el 70% de los alquileres en Argentina. El dueño de la vivienda, sólo con ir a la Justicia y decir ‘esta persona nunca me pagó, no tiene contrato, es un intruso’, sólo con esa declaración, el juez, sin importar si es feriado, fin de semana; sin importar que la familia que alquila pueda defenderse, en 72 horas tiene que mandar el desalojo», acotó Muñoz.

Juicio por vía sumarísima

Como relata en una nota de opinión de este diario Agustín Bontempo, especialista en urbanismo y planificación territorial (FLACSO Argentina), en relación a la población inquilina, el corazón del texto original de la reforma estaba en el artículo 1222 del Código Civil y Comercial que establece que ante dos meses de alquiler impago, el propietario debe intimar al inquilino por 10 días corridos antes de poder iniciar el desalojo: «El proyecto bajaba ese plazo a 3 días. Sin embargo fue retirado frente a presiones del sector de inquilinos que se veía afectado. Lo que sí se mantiene es el juicio que pasa a tramitarse por la vía sumarísima -la más rápida del Código Procesal-, en lugar del proceso ordinario, que hoy puede demorar entre 18 y 24 meses en casos de falta de pago o vencimiento de contrato».

Una vez iniciado el proceso, tampoco existe la posibilidad de «purgar la mora»: pagar la deuda ya no alcanza para frenar el desalojo: «A esto se suman notificaciones más laxas (alcanza con fotos del inmueble aunque falten las chapas numeradoras) y una ejecución con más herramientas para el oficial de justicia, que puede pedir auxilio policial, allanar y actuar en días y horarios inhábiles». 

La única salvedad corre para hogares con menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo: ahí el juez debe dar intervención a organismos de protección y otorgar hasta 10 días para conseguir un lugar transitorio antes del lanzamiento.

En materia de regularización dominial, el proyecto modifica la Ley 24.374 (conocida como Ley Pierri), que permite a quienes ocupan una vivienda única y permanente acceder a su titularidad. Hoy, ese beneficio exige acreditar una posesión pacífica y continua de al menos tres años anteriores a enero de 2009 una fecha de corte fija.

El proyecto reemplaza ese esquema por un requisito móvil: podrá pedirlo quien acredite diez años de posesión pacífica, ostensible y continua inmediatamente anteriores a la presentación, sin fecha límite. Es decir, eleva el período exigido de tres a diez años, aunque convierte el mecanismo en una vía permanente y ya no atada a un momento histórico puntual (también extendida a agricultores familiares sobre el inmueble rural que habitan y trabajan).

Incendios

Hay otros puntos en conflicto con el proyecto del Gobierno. Uno es el de los incendios. Con la ley actual, si hay incendios en bosques nativos, no se puede modificar el uso del suelo, no se pueden privatizar por el plazo de 60 años y se tienen que mantener como territorios de áreas protegidas. El proyecto propone que cualquier bosque que sufra un incendio (sea intencional o no) puede transformarse en terrenos aptos para un hotel, uso agropecuario o inmobiliario. Así se favorece la especulación ante los incendios que se vienen desarrollando en el país en los últimos años y se incentiva el incendio intencional.