El crecimiento del comercio electrónico y de las importaciones generaron una presión sobre la capacidad de la infraestructura logística actual, lo que deja en evidencia un déficit importante que podría limitar el potencial de este sector.

El impacto de las ventas online es uno de los principales motores del cambio logístico en la región. En 2024, países como Brasil, México, Chile y Argentina registraron crecimientos significativos en el sector, con Argentina alcanzando un alza del 24 por ciento. Pero, lo más relevante es la proyección para el período 2025/2027: se estima que el país crecerá un 163%, superando ampliamente a sus vecinos, que prevén incrementos más moderados en comparación con los niveles alcanzados el año pasado.

Las importaciones vía courier internacional validan esta tendencia, con un crecimiento del 388% entre julio 2024 y el mismo mes de 2025. Además, en los primeros cuatro meses de 2025, el número de envíos ya superó en un 116% el total de 2024.

Este nuevo escenario plantea una pregunta urgente: ¿el espacio actual en depósitos de Buenos Aires será suficiente para responder a la creciente demanda?

Frente a este panorama, el especialista Santiago Diz explica que: "el mercado de centros logísticos está en un momento de transición. Existe una gran oportunidad de sumar más metros cuadrados para abastecer la demanda futura, pero el contexto económico y los altos costos de construcción convierten esta oportunidad en un verdadero desafío."

Al cierre del segundo trimestre de 2025, el inventario de naves logísticas prime registró un crecimiento de apenas 2,8% respecto al trimestre anterior, lo que refleja una expansión moderada, indica un informe de CBRE.

"El inventario de Buenos Aires es un 240% más pequeño que el promedio de las grandes ciudades de Latam que se sitúa en 9,2 millones de metros cuadrados. Es decir, nos falta un inventario equivalente al de Santiago de Chile para acercarnos al promedio de la región", destaca la experta Karina Longo.

Proyección sobre el área logística 

A pesar de los obstáculos, los desarrolladores continúan apostando por el crecimiento del sector. Adolfo Curi destaca que "como desarrolladores debemos enfocarnos en generar valor a través de la tierra, identificando oportunidades y maximizando su rentabilidad, especialmente en ejes menos consolidados donde los cambios normativos pueden abrir nuevos mercados. A pesar del contexto desafiante, seguimos apostando. El año que viene tenemos proyectada la construcción de 100.000 metros de depósitos en Quilmes y, a futuro, un centro de 300.000 metros en Merlo".

El indicador de absorción neta, que mide la demanda real del mercado, sigue siendo uno de los más bajos de la región. En 2024, fue de solo 77.000 metros, mientras que en el primer semestre de 2025 ya se superó esa cifra, alcanzando los 84.500 metros. Sin embargo, aún está muy por debajo del promedio de 414.000 metros en otras ciudades de Latinoamérica.

Una de las principales causas de este bajo desempeño es la falta de inventario disponible. El ratio de absorción neta sobre inventario -una suerte de tasa de conversión- posiciona a Buenos Aires entre los más bajos de la región, lo que valida que la demanda no crece porque no encuentra superficie apropiada para ocupar.

Esto convalida un atributo estructural del mercado local: la alta dependencia de contratos "built to suit", es decir, desarrollos hechos a medida para los inquilinos. "Otra de las características de nuestro mercado es que todo lo que se construye se ocupa. Pero al depender casi exclusivamente de contratos a medida, la demanda enfrenta dificultades para encontrar superficie especulativa disponible", indica Longo.

"Existen dos desafíos clave a largo plazo: mejorar la infraestructura y contar con energía disponible a un costo razonable. Sin embargo, en cuanto a calidad de construcción, Argentina está muy bien posicionada. Nuestros centros logísticos no tienen nada que envidiarle a los de Chile o Uruguay. Lo complejo es desarrollar proyectos que deban amortizarse en 10 o 12 años de alquiler, en un contexto de tanta volatilidad económica", concluye Nicolás Cox, otro referente del mercado.