Aprobación del COU: una luz verde a megaemprendimientos

Aprobación del COU: una luz verde a megaemprendimientos

El Departamento Ejecutivo logró que el proyecto figure como tema de tratamiento en la sesión de esta noche del Concejo Deliberante. La iniciativa refresca los intereses de grandes desarrolladores urbanísticos que esperan la sanción de esa norma.

Autor: Nicolás Grande y Horacio Papaleo

Luego de incontables idas y vueltas, el debate sobre el Código de Ordenamiento Urbano (COU) regresó al Concejo Deliberante. Con el mismo tratamiento exprés que en 2013, el oficialismo intentará el lunes aprobar el proyecto, luego de que Provincia objetara la aprobación dispuesta por los concejales el año pasado.

Recién hace dos semanas, el director de Planeamiento Urbano, Carlos Patetta, realizó una breve descripción de las modificaciones planteadas por el nivel provincial. Fue en el marco de un plenario en el que estuvieron presentes concejales de distintas fuerzas políticas. El encuentro duró apenas una hora y fue acompañado por cuatro o cinco imágenes de power point. Días después, durante la última sesión, el proyecto ingresó al Concejo. Y este lunes se encuentra entre los temas de tratamiento.

¿Qué es el COU? La pregunta parece seguir ajena entre la gran mayoría de los vecinos. Sin embargo, se trata de una norma clave para el futuro desarrollo territorial del distrito, con efectos concretos. En términos generales, el COU define las zonas según sus usos posibles, es decir, fija qué actividades se pueden realizar en cada sector del territorio lujanense.

Una simple nueva nomenclatura puede implicar, por caso, un enorme incremento en el valor de las propiedades en cuanto a sus posibilidades de inversiones futuras. Por ejemplo, si alguien tiene un campo incluido en una zona de uso exclusivo rural y el COU le añade la posibilidad de destinarlo a loteos tipo clubes de campo, ese mero acto administrativo hará multiplicar varias veces el activo y su potencial (no es casual que las mejores tierras productivas de Luján se estén destinando a loteos para sectores medios-altos y altos). De ahí que los intereses económicos de diversos sectores se pongan en juego cada vez que se le intenta dar al proyecto su aprobación definitiva.

También sirve como ilustración el escándalo que rodeó a la empresa inmobiliaria Eidico durante la aprobación del COU en 2013 (luego vetado), cuando obtuvo una zonificación a medida de un barrio cerrado que pretendía impulsar en cercanías del Aero Club. La disposición inicial permitía loteos no menores a los 2.000 metros cuadrados, pero a último momento redujeron esa medida a 600, con lo que se legisló a favor de los intereses económicos de un proyecto que necesitaba multiplicar el número de lotes para tornarlo más redituable en términos económicos.

El COU define, además, el perfil futuro del distrito, con sus ganadores y perdedores.  

¿DESARROLLO?

La última versión del COU, luego de las observaciones provinciales, define un área de crecimiento urbano abierto de 4.397 hectáreas, entre lo ya existente y la posibilidad de nuevos loteos pensados para un crecimiento poblacional en la próxima década. Se trata del 7 por ciento de todo el distrito e implica una disminución con respecto al proyecto aprobado el año pasado debido a la falta de servicios públicos (agua corriente y cloacas), en tanto requisito que debe acompañar la apertura de nuevas urbanizaciones.

En el plenario con los concejales, Patetta opinó que la proliferación de urbanizaciones cerradas “es una tendencia francamente decreciente porque hay nuevas tendencias hacia otros tipos de usos más de condominios y zonas más compactas de residencia”. Por eso, el funcionario dijo que el debate sobre los barrios cerrados “es un poco antiguo”. Sin embargo, la zona destinada a clubes de campo (8.802 hectáreas) que fija el COU duplica a la mancha urbana proyectada por el mismo proyecto. Dicha comparación resulta todavía más difícil de entender si se tiene en cuenta que, como lo admitió el propio funcionario, los barrios privados ya instalados muestran una capacidad de ocupación inferior al 50 por ciento.

Los números parecen dar la razón a los sectores que cuestionan el perfil elitista que presenta el COU, donde las zonificaciones en términos urbanísticos estarían orientadas especialmente para quienes tienen mayores recursos económicos.

La suerte del COU está vinculada también con distintos proyectos inmobiliarios de gran envergadura que esperan la zonificación definitiva.

“Ubicado en el kilómetro 62 del Acceso Oeste, en intersección con la Ruta 5, este terreno de 116 hectáreas fue comprado originalmente por Cresud el 31 de mayo del 2008 a Birafriends S.A. por 3 millones de dólares; en el mes de mayo de 2012 APSA adquiere el predio a través de una compraventa entre vinculadas, convirtiéndose en el actual titular. Es nuestra intención llevar a cabo un proyecto de usos mixtos aprovechando la consolidación del entorno y la estratégica ubicación del terreno. Actualmente se está gestionando el cambio de zonificación que posibilite la materialización de dicho proyecto”, se lee en la página de IRSA (Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima).

Se trata de un sector que el COU destina para el desarrollo de centros comerciales, definido por el cruce de la Ruta 5 y el Acceso Oeste. Se desconoce qué otros emprendimientos de similares características podrían instalarse.

IRSA se presenta como “una de las empresas inmobiliarias líderes de la Argentina”, la única “cuyas acciones están listadas en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires y cuyos GDS están listados en el New York Stock Exchange”. Como parte de los datos que figuran en la página web, la firma posee una participación del 29,7 por ciento en el Banco Hipotecario.

Entre sus actividades figuran “la adquisición, desarrollo y operación de edificios de oficinas y otras propiedades de alquiler; la adquisición, desarrollo y operación de centros comerciales, incluyendo actividades relacionadas de financiación al consumo; la adquisición y desarrollo de inmuebles destinados a vivienda principalmente para su venta; la adquisición y operación de hoteles de lujo; la adquisición de reservas de tierra en zonas estratégicas como reserva para futuros desarrollos o para su venta; y la inversión inmobiliaria en determinados activos fuera de la Argentina”.

Dos años atrás, se conoció la intención de IRSA de avanzar con un barrio privado en la Ruta 47, en terrenos ocupados actualmente por la Estancia La Adela, zona que al menos hasta ese momento no contaba con la autorización de uso correspondiente para tal fin.

Otro caso de posibles desarrollos y sus vinculaciones con el COU está dado por el eje de la calle Alsina, entre Luján y Jáuregui. Ese punto fue el único tema de disidencia en la aprobación que tuvo el COU el año pasado (luego rechazada por Provincia). Finalmente, entre cuatro alternativas, se eligió la opción “A”, que establece los mismos usos aprobados en septiembre del 2013, es decir ACAI (Área Complementaria Agro-Industrial) de Jáuregui hasta Rodizio y desde allí hasta Luján ACRE 1, lo cual permitiría lotes no menores a 1.000 metros cuadrados de superficie, similar a lo permitido en el barrio Hostería San Antonio.

Quedaron enmarcados con posibilidad de urbanizaciones los predios de Rodizio y terrenos sobre los que sus propietarios ya adelantaron al Concejo sus intenciones de lotear para emprendimientos privados, tipo barrios cerrados.

Un proyecto que también tiene atada su suerte al COU es el emprendimiento Los Juncos, de los desarrolladores Sirianni y Balbuena. Firmaron con Abel Garralda, director general del Polo Sanitario Interzonal de Luján, los contratos para la construcción de un complejo sanitario de alta complejidad en ese barrio cerrado. El otro que estampó la firma fue Roberto Maldonado, director de 3G Entertainment. En el momento en que se selló ese acuerdo estaban presentes, entre otros, Ricardo Curone (secretario de Salud de la Municipalidad) y el director de Planeamiento, Carlos Patetta. “El Polo Sanitario Interzonal Luján estará ubicado en el Complejo Paseo del Lago Mall & Convention Center en el kilómetro 69,5 de la Autopista Oeste, junto al emprendimiento de mediana densidad Bahía Serena por un lado y Barrio Cerrado Los Juncos por otro, a tan solo 1.200 metros de la Basílica de Luján, en la intersección de las calles Las Cretonas y las Magnolias, sobre una extensión de 20.000 metros cuadrados, el que está siendo desarrollado por Gabriel Sirianni”, figura textual en una gacetilla que en su momento redactaron desde el emprendimiento Los Juncos, y que más tarde frenaron en su difusión a la espera del texto definitivo del COU.

El complejo urbanístico está proyectado en tres áreas. El barrio cerrado Los Juncos contempla 322 lotes para viviendas familiares, “frente a un espejo de agua de tres hectáreas”. Bahía Serena se define como un condominio de 80 unidades de dos y tres ambientes distribuidas en cuatro módulos de 20 departamentos, “todos con vista al espejo de agua”. Completa lo proyectado el Paseo del Lago Mall, en el que estarían el Polo Sanitario Interzonal Luján, locales comerciales, salas de cine, hipermercados, hotel con centros de congresos y convenciones, patio de comida, polo gastronómico “con variedad de restaurantes de categorías y marcas reconocidas”, además de un “hermoso recorrido alrededor de un lago artificial para las familias”, y servicios bancarios.

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