El Ejecutivo porteño acaba de relanzar el programa “Alquilar se puede”, que, según señala en su página web, está destinado “a aquellas personas que residan, estudien o trabajen en la Ciudad de Buenos Aires para que puedan alquilar una vivienda, con beneficios otorgados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y el Banco Ciudad.

Anunciado por el propio jefe de Gobierno Mauricio Macri, el plan ofrece, entre otras cosas, garantías gratuitas subsidiadas por el IVC para alquileres de hasta 5000 pesos -una cifra bastante baja, dado el aumento creciente de los precios en este rubro- además de una ayuda a los que necesiten cubrir los costos iniciales mediante un crédito a tasa subsidiada otorgado por el Banco. Para los trabajadores con ingresos informales, según señalan en el portal del programa, “hay un sistema de ahorro previo de cuatro meses a través del cual el aplicante demuestra su capacidad y voluntad de pago”.

Estas medidas de tipo paliativas no apuntan a cubrir el gran problema habitacional de la ciudad y, menos aún, a regular el mercado inmobiliario, cada vez más abusivo con los inquilinos.

Tal como informó Diario Z en febrero, alquilar una vivienda en la ciudad puede llegar a ser una odisea. Requisitos abusivos, garantías imposibles, precios exorbitantes y cartelización del mercado inmobiliario son algunos de los es­collos que los porteños padecen a la hora de alquilar un techo donde vivir. La ausencia de una ley que regule el mercado de alquileres deja a los inquilinos librados a su suerte.

Hasta no hace muchos años, para la clase media, alquilar un departamento en la Ciudad era un paso previo, casi obligado, en el camino a la compra de la vivien­da propia. Pero esos tiempos que­daron atrás. Si hay una tendencia que –efectivamente– no pareciera tener techo, es la inquilinización de la Ciudad: hay cada vez más inqui­linos y menos propietarios.

El porcentaje no para de crecer desde 2001: uno de cada tres por­teños alquila. Según estadísticas oficiales, a pesar de haber atrave­sado un boom de la construcción (se sumaron más de 150 mil vivien­das nuevas), la cantidad de inquili­nos en la Ciudad pasó del 22,1% en 2001 a más del 33% en la ac­tualidad. Pasado en limpio, signifi­ca que un millón de personas al­quilan unas 370 mil viviendas.

¿Quiénes son, dónde y cómo viven? La Ciudad no lo sabe. La Dirección General de Estadística y Censos prepara para presentar en mayo un índice que incluirá el per­fil de los inquilinos, según adelan­taron a Diario Z fuentes de ese organismo. El legislador del Fren­te Popular y Progresista, Fernan­do Muñoz, detectó esta necesidad y lanzó una encuesta online que permite una aproximación a este universo. De la muestra de más de 600 casos se extrae que casi la mi­tad de los inquilinos tiene entre 26 y 35 años, y viven repartidos en­tre Caballito, Almagro, Balvanera y Palermo; para la mayoría el alqui­ler representa entre el 30 y el 40% de sus ingresos. Y el dato más alar­mante: el 70% considera que no puede comprar una vivienda.

El gobierno reconoce que los porteños se alejan cada vez más de la posibilidad de ser propietarios. Según el índice elaborado por Es­tadísticas de la Ciudad presentado a principios de febrero, que mide el salario en relación con el valor no­minal de un departamento de 70 m2, la brecha se amplió en 50 pun­tos porcentuales debido a la suba de los precios inmobiliarios y la au­sencia de créditos hipotecarios.

El crecimiento de la masa de inquilinos y la imposibilidad, cada vez más profunda, de acceder a la vivienda propia son indicadores que están estrechamente conecta­dos por la lógica. El que no pue­de comprar alquila. Y si comprar se hace cada vez más difícil, ¿qué pasa con los alquileres? Suben el precio y amplían requisitos.

La regulación del mercado de alquileres está sujeta a la ley nacio­nal de locaciones, que fija cuatro cuestiones medulares: la duración del contrato (mínimo tres años), la obligación de un mes de depósi­to de garantía en favor del propie­tario, la presentación de una ga­rantía y la imposibilidad de indexar (aumentar) los precios. Además, en la Ciudad rige la ley 2340, que creó el Colegio Único de Corredo­res Inmobiliarios y que estipula un tope de comisión del 4,15%.

Más allá de la colegiatura inmo­biliaria, en la Ciudad lo que impe­ra es la ley de mercado, que deja a los inquilinos a merced de requisi­tos cada vez más abusivos.

La realidad indica que la du­ración promedio de los con­tratos es de dos años, a pesar de que la ley esta­blece un mínimo de tres. En vez de un mes de depó­sito en caución como garan­tía por año de alquiler, se piden hasta tres y, en algunos casos, cuatro. Se pactan aumentos se­mestrales, sujetos a renegociacio­nes. Las inmobiliarias, en tanto, so­brepasan con creces el porcentaje de comisión. Y las garantías se res­tringen a propiedades radicadas en la Ciudad. “Las inmobiliarias eluden el cumplimiento de la ley, no dan recibos y armaron un gran mercado negro para­lelo”, indica a Diario Z el legislador Fernan­do Muñoz, quien presentó diversas iniciativas para pro­teger al inquilino. “No hay control, no hay un espacio de negociación; el go­bierno está ausen­te. Está la familia que busca un departamento de un lado y la corporación inmobiliaria del otro, que fija las condiciones”, agrega.

El círculo de desprotección se cierra con una paradoja: según la ley, quienes deben controlar a las inmobiliarias son… las mismas in­mobiliarias. Y es más: si uno qui­siera denunciar este tipo de abusos en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, debe pagar una tasa de 360 pesos. Como leyó: hay que pagar para denunciar.

Desde Defensa al Consumidor de la Ciudad aclararon que si bien las inmobiliarias pueden plantear su incompetencia, este organismo puede “tomar parte” en los con­flictos con los inquilinos. “Siempre y cuando intervenga una inmobi­liaria como proveedor, Defensa al Consumidor puede intervenir”, aseguran.

La ley ausente

Como dijimos, en la Ciudad rige la ley de mercado, que surfea sobre las expectativas económicas. En la Legislatura porteña se han presentado, desde 2008, numero­sas iniciativas para intentar regular los alquileres. Todas chocaron con la postura del PRO, partidario de no intervenir. De ese modo, que­daron en el camino proyectos del Frente para la Victoria, de la Coali­ción Cívica, del ibarrismo y de Bien Público. La idea que sobrevuela es la necesidad de poner un coto a la especulación, identificar y gravar con impuestos a las viviendas ocio­sas (se calcula, informalmente, que son unas 120 mil), y crear un ám­bito de regulación y solución entre inmobiliarias e inquilinos.

El último proyecto en danza fue presentado por Muñoz. Apun­ta a crear una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la De­fensoría del Pueblo. “Hoy el porte­ño no tiene adónde recurrir en caso de abusos”, asegura el legislador. La iniciativa está a tono con otras similares que se llevaron a cabo en La Plata y en Santa Fe, donde existe un ámbito de mediación.

Desde la Defensoría ven con buenos ojos el proyecto y asegu­ran que ya están trabajando sobre el tema. Al respecto, Nora Cataño, directora del Consejo de Media­ción, Conciliación y Arbitraje, ase­gura que aún no está individuali­zada la temática de los inquilinos, pero que sería importante “investi­gar y sistematizar toda la informa­ción” para elaborar soluciones. “Es un tema complejo, donde entran en colisión el derecho a la vivien­da, a la propiedad y las leyes regu­latorias”, dice Cataño.

Según la encuesta del legisla­dor, el 60% de los inquilinos al­quila mediante inmobiliaria e iden­tifica como principales escollos, además del precio, la comisión y la garantía. “La idea es que la comi­sión sea compartida entre inquili­no y propietario, que los contratos sean de tres en vez de dos años y que el Estado sea el proveedor de la garantía”, explica Muñoz.