Por iniciativa del concejal Daniel Silva, del bloque Compromiso Vecinal, el Concejo Deliberante comenzará a tratar un proyecto que, de aprobarse, permitirá al Municipio obtener un porcentaje de las rentas diferenciales generadas por obras públicas y actos administrativos que deriven en una mayor valorización de las propiedades.

La iniciativa toma las experiencias de ciudades como Trenque Lauquen, Bariloche y Bahía Blanca. A su vez, el tema había sido planteado por diferentes organizaciones sociales durante el debate en torno al último incremento de tasas.

Entre los argumentos del proyecto se expone que "el establecimiento de derechos sobre la renta diferencial de la tierra en favor del Estado Municipal es un mecanismo que apunta a corregir un fenómeno inequitativo que se da tanto en la ciudad como en todo el país: el funcionamiento espontáneo y sin regulación del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos fiscales, genera incrementos considerables en los precios de ciertos inmuebles".

En tal sentido, se plantea que "el crecimiento vertiginoso por el cual atraviesa en los últimos años el partido de Luján, produce variaciones en los precios inmobiliarios, facilitando las distintas situaciones de especulaciones sobre la propiedad, siempre en desmedro de la función social que debe observar la misma".

El objetivo central de la ordenanza consiste en brindarle al Municipio "la capacidad de recuperar para la comunidad al menos una porción de los incrementos en los valores inmobiliarios que se encuentren íntimamente ligados a decisiones estatales, rescatando de esta manera para el conjunto de los ciudadanos una parte de los frutos del esfuerzo colectivo".

Silva enumeró algunas de las acciones urbanísticas que brindan un mayor valor a las propiedades pero no se corresponden con ninguna acción concreta de los dueños: la construcción de obras públicas municipales, la apertura de calles, el otorgamiento de parámetros urbanísticos y el cambio en las zonificaciones, la ampliación del ejido urbano y determinación de áreas de preservación urbanas, las excepciones a las reglas establecidas por la normativa municipal, el desarrollo de nuevos recorridos en el transporte público de pasajeros, la habilitación de centros comerciales, culturales, deportivos y sociales.

En definitiva, esas acciones derivan en "rentas diferenciales que resultan apropiadas por los titulares de los distintos predios y proyectos de desarrollo sin ningún tipo de contraprestación en favor del Estado ni de la comunidad". El proyecto de ordenanza busca cortar con esa situación "mediante el establecimiento de un derecho que deberán abonar los beneficiarios de incrementos en el valor de sus inmuebles generados a raíz de obras públicas, cambios o excepciones a la normativa vigente, así como por el efecto producido por sobre el medio circundante a través de externalidades que derivan en la llamada plusvalía urbana".

El autor del proyecto expone que "el producido de la recaudación del presente derecho se encuentra específicamente dirigido a ir logrando progresivamente una sociedad más justa e igualitaria, desarrollando la infraestructura de servicios y equipamiento para que los mismos resulten accesibles a todos los vecinos, ampliando y mejorando los espacios públicos y mejorando la calidad urbana y ambiental de todo el partido de Luján con un marcado criterio de equidad".

ARTÍCULOS

En el primer artículo, el proyecto establece los alcances de la propuesta al abarcar a toda persona, física o jurídica, que sea propietaria o poseedora de un inmueble que adquiera un mayor valor económico en función de obras públicas o actos administrativos efectuados por el Estado Municipal, "así como a los emprendimientos que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del área".

Luego se enumeran los hechos puntuales generadores del derecho de participación municipal en la renta diferencial: incorporación a las áreas urbana y suburbana de los inmuebles clasificados como área rural y la incorporación al área urbana de los inmuebles clasificados como suburbanos; el establecimiento o la modificación de parámetros urbanísticos, del régimen de usos del suelo y de la zonificación territorial sobre parcelas determinadas; la autorización de un mayor aprovechamiento de las parcelas en edificación, bien sea elevando el factor de ocupación del suelo o el factor de ocupación total en las áreas urbanas.

Por otra parte, se menciona la autorización para la instalación de proyectos urbanísticos, comerciales, industriales, y demás proyectos de desarrollo y construcción que produzcan externalidades sociales, ambientales y urbanísticas dentro del distrito; y la ejecución de obras públicas que generen un mayor valor en los inmuebles. En todos esos casos, "se propondrá desde el Departamento Ejecutivo la celebración de los correspondientes convenios urbanísticos con los particulares involucrados a los fines de establecer las condiciones, garantías, formas de pago y plazos que garanticen su debido cumplimiento e implementación, los que serán sometidos a aprobación definitiva por el Concejo Deliberante".

No obstante, se aclara que se exonera del pago a los poseedores o propietarios de inmuebles destinados a viviendas de interés social. Con el mismo criterio se otorga al Ejecutivo la potestad de efectuar excepciones cuando se trate de obras públicas largamente postergadas que beneficien a barrios enteros, por ejemplo, la llegada de la red de agua corriente. Ese criterio se relaciona con el espíritu del proyecto que pretende otorgarle al Estado una herramienta de recaudación proveniente de grandes negocios inmobiliarios que obtienen beneficios de los permisos y las decisiones que toma ese mismo Estado.

En los siguientes artículos se establecen criterios para calcular el derecho que el proyecto otorga al Municipio. En cada caso se fijan procedimientos de cálculos específicos. En la mayoría se exponen mecanismos que toman como base el incremento generado por el acto administrativo correspondiente. Por ejemplo ante un cambio de uso del suelo, la base de cálculo se establecerá según la diferencia existente en la valorización del metro cuadrado antes de la intervención urbanística y después de ella.

En caso de no haber conformidad con los cálculos establecidos por el Estado Municipal, "cualquier propietario o poseedor de un inmueble objeto de la aplicación de la participación en la renta podrá solicitar que el Departamento Ejecutivo revise el efecto de incremento o disminución de renta estimado por metro cuadrado definido para la correspondiente zona en la cual se encuentre su parcela y podrá requerir el cálculo de un nuevo avalúo". El Municipio deberá contestar esa presentación en un plazo máximo de 30 días hábiles.

PAGO

La ordenanza establece tres formas de pago. Además del desembolso en dinero, se contempla la posibilidad de que el propietario transfiera al Municipio una porción del inmueble, de valor equivalente al monto liquidado. Se trata del pago mediante la transferencia de una porción de la superficie parcelaria, que también podrá canjearse por inmuebles localizados en otras zonas del área urbana, conforme los cálculos de equivalencia de valores correspondientes.

Una tercera posibilidad apunta a la construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o espacios verdes y áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de viviendas de población de bajos recursos, cuya inversión resulte equivalente al monto del incremento de la renta urbana observada.