"En el último tiempo se ha puesto de manifiesto una situación, por lo menos apremiante, en la cual quienes tienen como única alternativa de acceso a la vivienda el alquiler, afrontan excesivos gastos originados en el contrato de locación", dijo Mariano Grau, quien presentó un proyecto de ley que, de ser aprobado en el Senado bonaerense, otorgará facilidades a inquilinos.

En su iniciativa, Grau fija que el Banco Provincia otorgue "garantías a título oneroso para locaciones urbanas de inmuebles situados en la provincia, destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente".

"La Garantía del Banco asegurará al locador el cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestos de ocupación indebida o daños a la propiedad. Asimismo, cubrirá al grupo familiar locatario en los supuestos de fallecimiento del titular, incapacidad total permanente o temporaria del mismo y en todo caso de gravedad justificada", explicó el ex intendente de 25 de Mayo; subrayando que las garantías" deberán ser solicitadas por los potenciales locatarios ante el Banco Provincia en la forma que este disponga".

Procedimiento

Otro punto relevante es que el alquiler pactado, "no podrá ser superior al 35 por ciento de los ingresos acreditados por el solicitante y su grupo familiar conviviente, en la forma que el Banco determine", y no serán objeto de la ley aquellos contratos cuyos importes de alquiler mensual sean superiores a 2.500 pesos.

El costo del servicio de garantía a locatarios, será determinado por el Banco, "no pudiendo exceder el 3 por ciento del valor total del contrato de locación", quien "podrá ofrecer alternativas de pago y cobrar intereses sólo cuando la operación sea financiada por más de 6 meses, estableciéndose como plazo máximo de financiación el de duración del contrato".

Grau pretende que el Banco elabore el modelo del contrato y se incluya como único garante, y remarcó que los contratos de inmuebles urbanos destinados a vivienda, celebrados según esa ley, estarán exentos de los impuestos de Sellos e Ingresos Brutos.

En el último artículo de su proyecto, el Senador precisa que cuando la operación contractual fuera concertada a través de la intermediarios y surgieran costos por comisiones, el Banco Provincia "a solicitud del interesado, podrá otorgarle un préstamo para la cancelación total o parcial de los mismos. El monto máximo a otorgar en préstamo no podrá exceder del dos por ciento 2 por ciento del valor total del contrato de locación". En esos casos, el solicitante podrá cancelar el préstamo "hasta en seis pagos mensuales sin intereses", y más de ese tiempo, "hasta un máximo que no podrá exceder del plazo de duración del contrato de locación, en cuyo caso el Banco determinará el interés a cobrar".

El costo de alquilar

Mariano Grau hizo una extensa fundamentación de su iniciativa, aludiendo a los gastos de comisiones en caso de intermediación del 1 al 2 por ciento, al Impuesto a los Sellos Provincia de Buenos Aires, lo que ocasiona la solicitud de informes al Registro de la Propiedad de las Garantías, los Depósitos en Garantía y la certificación de firmas, que generan "la pérdida de bienestar del potencial locatario producto de los vaivenes propios de un proceso de negociación, que debe llevar a cabo, en condiciones harto desfavorables motivadas en la necesidad de acceso a la vivienda del grupo familiar del locatario".

Advirtió que en el proceso de negociación "surge la presentación de Garantías Propietarias", que deja inmerso al locatario "en una situación donde la dificultad y la imposibilidad de conseguirlas, llevan a recurrir a un mercado poco transparente de adquisición onerosa de Garantías, desembolsando nuevos montos que acrecientan el costo de alquilar e incluso se transforman en una pérdida real cuando éstas son rechazadas por el locador".

Destacó el legislador que "en la mayoría de los casos son asalariados quienes forman parte del mercado demandante alquileres destinados a vivienda única. Si bien el precio de los alquileres varían de manera considerable en función del distrito de la provincia que tomemos en consideración, destinan a este gasto alrededor del 40 por ciento de sus ingresos.

Naturalmente sería mucho mejor utilizar ese 40 por ciento para adquirir su casa, pero para acceder a un crédito habría que ganar unos 9.500 pesos en la Argentina según los requerimientos de la banca respecto a los créditos hipotecarios".

"Mi propósito -enfatizó Grau-, es brindar un mecanismo que, sin solucionar el problema de fondo de acceso a vivienda propia, atenúe el impacto económico que genera el proceso de alquilar un inmueble cuando el destino sea a vivienda única familiar y de ocupación permanente"; considerando que el Banco Provincia "en su rol de ´Banca Pública´ debe contribuir a la sociedad brindando herramientas que le faciliten a esta el acceso a derechos amparados en la Constitución".

"Un beneficio invalorable"

Sostuvo que "el servicio de Garantías Bancarias para Inquilinos resulta acorde y asimilable a otras operaciones que desarrolla el Banco", y subrayó que si la entidad "es capaz de ofrecer préstamos de los denominados ´Personales´ de hasta 60.000 pesos (para público en general con requisitos basados en nivel de ingresos en relación de dependencia o como autónomo debidamente justificados), también puede otorgar garantías bancarias a inquilinos, (con los mismos requerimientos), pues de acuerdo al proyecto los valores a garantizar tendrían un máximo de 60.000".

Explicó que el sistema que propone "ha sido recientemente adoptado en Argentina por la banca privada (Banco Superville) y existen sistemas de características similares en Uruguay y Portugal.

También las compañías aseguradoras prestan un servicio similar pero muy costoso y con claúsulas que por lo general limitan la aceptación del mismo por parte de locadores e inmobiliarias"; y remarcó que "el agente inmobiliario tendrá una herramienta alternativa para ofrecer a los propietarios, facilitando la concreción de operaciones".

Según Grau, la herramienta propuesta "no representa ningún costo significativo para el Banco; por el contrario, representaría la posibilidad de un nuevo ingreso producto del precio del servicio prestado, en contrapartida se obtendría un beneficio invalorable para el inquilino al momento de buscar una propiedad para alquilar".