El urbanista Raúl Wagner es profesor en el área de Urbanismo del Instituto del Conurbano en la Universidad Nacional de General Sarmiento, y acumula una larga trayectoria en temas vinculados al desarrollo urbano, especialmente en la región metropolitana de Buenos Aires. Conocedor de la realidad lujanense en la materia debido a consultas que atendió de organizaciones sociales locales, Wagner brega por un crecimiento que tienda a disminuir los contrastes que se evidencian en los territorios.

En un trabajo que realizó recientemente con Luciano Publiese, presentado en un foro organizado por la Fundación Metropolitana en la ciudad de Buenos Aires ante distintos candidatos, el urbanista analiza las demandas territoriales en el área metropolitana. Al respecto, expone el impacto que tiene el negocio inmobiliario en el suelo urbano y sus consecuencias negativas para los sectores medios y bajos.

“En los últimos 10 años ha existido una recuperación económica importante, con una fuerte inversión del Estado, se ha reconfigurado parte de la clase media que se había debilitado. Hay mejoras en todo sentido. En general vemos una mejora muy importante a todo nivel, y esa mejora se tradujo en una gran demanda por el suelo urbano. En todo este tiempo, aunque ahora se haya desacelerado un poco por la cuestión del dólar, no hubo mejor negocio que poner la plata en ladrillos, es decir, una canalización importante de los excedentes financieros fueron volcados al suelo urbano”, planteó al ser consultado por EL CIVISMO.

- ¿Qué consecuencias trajo ese proceso?

- En primer lugar encontrás que si hace 10 años el metro cuadrado de un área consolidada urbana valía 400 dólares, hoy puede valer hasta 2.000 dólares. No hubo valorización más extraordinaria que la del suelo urbano. Ante eso, en términos de políticas lo único que se hizo fue la construcción de viviendas sociales para determinados sectores. Pero en general esas políticas vinieron siempre muy atrás del proceso especulativo, y lo que se ha producido es un fenómeno caracterizado por el crecimiento de la injusticia espacial. Paralelamente crecieron los alquileres, con muy poca posibilidad de acceder a la vivienda y asociado a esto vemos que sectores medios bajos también han incrementado la población en las villas a través de ocupaciones informales ante la presión de los alquileres, que también crecieron en el plano informal. En los sectores populares aparece una nueva modalidad de ocupación que son los loteos fraudulentos, inescrupulosos que lotean tierras de particulares o del Estado, dando papeles falsos.

Mientras esa tensión social aumenta como parte de la relación del acceso al suelo, por otro lado las urbanizaciones de las elites han ido creciendo también de una manera exponencial, no por una demanda habitacional real, sino por especulación financiera. Entonces los barrios se han desarrollado de manera espectacular, porque implica lograr rentas extraordinarias que se obtienen sobre un suelo rústico, donde se hacen unas pocas mejoras y se venden a valores altos. Son un gran negocio financiero. Nosotros llamamos a eso la financiarización del desarrollo urbano. Todo el suelo de la periferia que tradicionalmente estaba destinado a loteos populares de trabajadores, desapareció. Cualquiera que tiene una fracción periurbana más o menos importante, espera que se valorice o la pone como barrio cerrado, y se acaban los loteos populares. Por eso aumenta el mercado informal.

- Usted marca también que esto impacta negativamente en la agricultura periurbana.

- Nosotros estamos trabajando en un espacio que se llama Habitar Argentina, que surgió hace tres años a raíz de estos temas. Ahí estamos discutiendo estas cuestiones en el Senado de la Nación. El primer problema es que no tenemos una legislación nacional de desarrollo urbano. Este proceso ocurre en todas las grandes ciudades y también en ciudades del interior, de hecho hay muchas ciudades que están en llamas por los conflictos con el suelo, con el incremento de los desalojos.

Como parte de ese trabajo concluimos que hay tensiones muy fuertes en las zonas periurbanas de las distintas ciudades. Este crecimiento urbano está alterando enormemente otras funciones, antiguamente caracterizadas por las quintas dedicadas a la alimentación diaria, por los altos valores del suelo. El crecimiento desplaza a los pobladores, mayormente gente humilde. Esta cuestión también repercute en ese aspecto. El caso de Luján es muy claro, con una alteración muy fuerte. Por ejemplo, en el partido de Moreno se desarrolló una política para detener ese proceso.

- ¿Qué pueden hacer los municipios para revertir esta lógica que impone el mercado?

- Por empezar, hay que aclarar que si los municipios se proponen revertir esto lo pueden hacer, no tienen excusas. Incluso existen varias herramientas, Moreno es un ejemplo de eso. Ahora se sancionó la Ley de Acceso Justo al Hábitat, como síntesis de una gran lucha de un conjunto de organizaciones. Esa ley tiene instrumentos de manejo de suelo que los municipios podrían utilizar. Cualquier movimiento social organizado puede presionar ante su municipio para la aplicación de esa ley y poder generar suelo para bajar los costos y poder ofertar tierras a un costo razonable para las familias, en la búsqueda de una urbanización más equilibrada y más justa.

- ¿Cuáles son los puntos centrales de esa ley?

- En primer lugar, la ley establece que todo gran emprendimiento (más de 5.000 metros cuadrados) tiene que ceder un 10 por ciento de su superficie. Tal vez ese sea el aspecto menos valioso, porque resulta una compensación de una cosa que es muy perjudicial. Pero por otra parte, esta ley permite establecer un impuesto a la renta vacante, algo que en principio tendería a movilizar suelo y a bajar costos. Esto significa que si tenés un terreno baldío te empiezan a cobrar más. Después se fija la posibilidad de generar áreas especiales para desarrollo, llamadas zonas especiales de interés social. Es decir, hay una serie de instrumentos interesantes para aplicar. En los municipios esto tiene que ser acompañado por equipos que entiendan la ley con algún convencimiento para llevarla adelante o bien presión social de las organizaciones. Creo también que algún día los municipios del conurbano se tienen que sincerar, porque tenemos muchas Intendencias que no quieren pobres en sus distritos, eso es una realidad. Por eso favorecen los barrios altos con la idea de que no van a tener pobres, pero eso es una mentira, porque lo que se genera es un desarrollo urbano cada vez más desigual. Estamos hablando de una cuestión civilizatoria: nosotros pensamos que se debe producir un espacio más justo, más equilibrado, no tan violento en los contrastes.

COU

- ¿Qué papel cumplen los Códigos de Ordenamientos Urbanos?

- Yo estuve mirando el COU de Luján. Lo primero que hay que decir es que es muy clásico. En planificación hay una vieja escuela según la cual un conjunto de técnicos se juntan en un escritorio, pintan el mapa de colores y nada más. Autorizar usos y densidades es repartir plata. Pintar el mapa y esperar a que lleguen proyectos es de un municipio sumamente pasivo. No hay que olvidarse que como dicen algunos, cuando zonifican los municipios tienen la maquinita de hacer plata. En otros casos nos encontramos con municipios mucho más activos, por ejemplo Moreno. Lo que viene haciendo es muy interesante, sobre todo en un contexto durísimo por la cantidad de población que tiene y recibe. Moreno generó una serie de instrumentos para recuperación y captación de suelo, y hace años que viene adjudicando lotes sociales, pese a todos los problemas que tienen por las llamadas invasiones. Los municipios pueden hacer mucho. En vez de pintarrajear un COU, se trata de tener un equipo municipal activo que le encuentre solución a la producción de suelo accesible.

- ¿Es posible establecer en el COU sectores para urbanizaciones populares?

- Eso se puede hacer, y esta nueva ley permite las zonas especiales de interés social.

- En el caso de Luján, ¿puede considerarse un error haber aprobado el COU sin contemplar el alcance que tiene la Ley de Acceso Justo al Hábitat?

- Es una locura. Igual la parte formal del COU se puede dejar como está, pero lo que hay que tener son equipos municipales que operen activamente sobre eso. El COU que se aprobó en Luján no estableció articulaciones con áreas sociales.

DINERO

- ¿Cómo se explica que en algunos barrios cerrados el valor de los terrenos sea inferior a terrenos ubicados en la ciudad?

- Eso se explica porque los lotes de las urbanizaciones privadas están sobre suelos muy rústicos, y cuando eso se cierre y se transforma en urbano el diferencial es altísimo. La ganancia es impresionante. Encima mucha gente compra ahí como un resguardo de ahorros. El mecanismo es perverso. Para mí el gran tema es el muro. El drama del barrio cerrado es que perfila un tipo de ciudad horrorosa, que es la ciudad que no tiene calles públicas. En Argentina tenemos historia urbana de muchos años de ciudades abiertas. Cuando 30 años atrás uno viajaba a otros lugares de América Latina quedaba horrorizado por la existencia de periferias cerradas. Los barrios cerrados no son ciudad.

- ¿Por qué considera que la llegada de barrios cerrados se sigue promocionando como un progreso para los municipios?

- Sobre todo por el discurso de la inseguridad. El tema es terrible porque está acompañado de una construcción mediática a favor de este tipo de desarrollo. Y entonces comienzan a configurarse estos territorios divididos y fragmentados.

En los hechos, los barrios cerrados tienen la misma entidad jurídica que la Villa 31 o cualquier asentamiento informal. Teóricamente no se podrían hacer calles privadas. Cuando el año pasado empezó la reforma del Código Civil, la presión que hicieron los principales abogados vinculados a este negocio por incorporar la figura de los barrios cerrados en el Código Civil fue muy grande. Un estudio de la provincia de Buenos Aires del 2007 dio que alrededor del 70 por ciento de esos barrios no están aprobados. Y los que están aprobados lo están por un decreto de Duhalde, que es trucho. Los municipios aprueban barrios cerrados y después Provincia los tiene que convalidar usando el decreto de Duhalde, pero en muchos casos no se puede. Un problema que tienen los barrios cerrados es que suelen tener problemas para escriturar porque aplican la ley de propiedad horizontal asimilando los pasillos de un edificio a calles y las unidades funcionales a lotes. Y eso transforma a esos barrios en asentamientos informales, porque eso no es legal. De ahí la desesperación por cambiar el Código Civil para autorizar las calles privadas.

En Tigre piden la prohibición de countries

Como ocurre con Pilar, el partido de Tigre constituye uno de los principales ejemplos del crecimiento urbano caracterizado por barrios cerrados. Si bien ese desarrollo encuentra amplia publicidad en los medios de comunicación, son varios los sectores que critican el proceso. Esta semana, el concejal Luis Alberto Cancelo, del bloque Unidad Popular, presentó un proyecto de ordenanza en el Concejo Deliberante de ese distrito para prohibir la construcción de nuevos barrios privados y clubes de campo.

Como argumento, el edil marca que “actualmente Tigre vive un proceso de concentración de la tierra en manos de grupos monopólicos; más del 50% de los 158 km2 de la tierra continental se encuentra en barrios privados en los que vive actualmente alrededor del 10% de nuestra población, lo que constituye un despilfarro del territorio de nuestro partido”.

Además, Cancelo plantea que “la escasez de tierra dificulta el acceso de los sectores de medios y bajos ingresos, profundizando el déficit habitacional”. También critica que “el territorio urbano se encuentra definido cada vez más por tomadores de decisiones sin consulta alguna a la población, imponiendo así un proyecto de municipio hacia los demás sectores sociales”.

El concejal de Unidad Popular expone los perjuicios ambientales provocados por las urbanizaciones cerradas y marca que “pobladores tradicionales no tienen cabida en el nuevo modelo que se impone, y esta situación genera una dicotomía entre el modelo comunitario, vecinal y de bienes comunes, y el paradigma neoliberal a ultranza con la propiedad privada como único valor y la mercantilización de la naturaleza y las relaciones sociales como resultado”.