Duplicar la avenida 11 de Septiembre, completar la Costanera hasta Turín y mejorar algunos tramos, construir dispensarios, asfaltar calles en distintos puntos de la ciudad. En su último tramo, la gestión de Ramón Mestre depura con expectativa “realista” en materia de plazos y presupuesto el listado de obras que quiere ejecutar antes del cierre de mandato –y preferentemente con antelación a las elecciones de 2015–. La nómina de trabajos está determinada, en forma central, por la escasez de recursos económicos, dado que esta administración poco logró hacer para revertir la encerrona de las cuentas del 6 de Julio: el enorme grueso de la plata sigue insumido en sueldos.

Ante esa encrucijada, una de las fuentes de financiamiento a la que apuesta la Intendencia son los convenios urbanísticos: acuerdos con desarrollistas por los que el municipio otorga excepciones o cambios normativos a los emprendimientos y, en contraprestación, cobra parte del beneficio económico extra que ellos le generan al privado. Las acciones más comunes son cambios en el uso del suelo (en tierra tipificada como rural se autorizan viviendas, por ejemplo) y el permiso para construir por encima de lo permitido en un lote por norma. Por ese sistema –regulado por la ordenanza 12.077–, en la Secretaria de Desarrollo Urbano se tramitan hoy unos nueve acuerdos, con negociaciones en diferente grado de avance. La meta oficial es resolverlos lo antes posible dado que además requieren la sanción final del Concejo Deliberante. Además de la celeridad, el objetivo de la gestión es poder pactar que una cuota importante del monto a pagar por los desarrollistas deba ser desembolsado en el transcurso de los próximos 12 meses para llegar a utilizarlos. Esto no siempre es así, ya que los desarrollistas en general insisten en pagar el beneficio a medida que avanza su propia obra, algo que según el proyecto puede llevar varios años.

Otra cuestión que favorece la Intendencia es que, cuando las contrapartes sean empresas constructoras de escala, “paguen” los beneficios de los acuerdos en obras y no en dinero o tierras, ya que esto, asegura, acorta los plazos de ejecución al evitarle al municipio licitarlas por su lado. La ordenanza 12.077 habilita tres modos para que los privados desembolsen lo acordado: en dinero (que no puede ir a gastos corrientes), en tierras o en obras de infraestructura.

Cinco, muy discutidos. Juan Giunta, secretario de Desarrollo Urbano, defendió esta herramienta e insistió en que al haber sido regulada por ordenanza durante esta gestión, existe un método muy claro de cómputo de lo que la empresa beneficiada debe retribuir a la comuna. “Cada caso se evalúa, pero el concepto es que como por una decisión unilateral del municipio (cambiar el uso de un lote, permitir mayor construcción) el propietario se beneficia y obtiene un enriquecimiento inmediato y sin causa, debe dar parte de ese beneficio a la ciudad. En general, el porcentaje en tierra o superficie incrementada es del 10 por ciento”, precisó. Y anticipó algunos de los acuerdos más avanzados.

Por su parte, los titulares de bloques opositores en el Concejo Deliberante que han trabajado sobre los convenios ya enviados por el Ejecutivo criticaron duramente el uso que hasta ahora hizo la gestión Mestre de esa herramienta, a la que en sí consideraron útil. En total, el oficialismo ingresó cinco acuerdos al cuerpo, de los cuales tres fueron aprobados por mayoría –siempre con el voto radical y a veces con acompañamiento parcial–.

“Todos me parecieron inconvenientes y perjudiciales para la ciudad; no los aprobé”, dijo Esteban Dómina, titular del bloque del Frente Cívico. “El del ex Batallón 141 y el de una propiedad de Roggio frente al parque Las Heras no tenían un beneficio justo para el municipio. El tercero, que habilitó el barrio Los Ombúes, al sur de la ciudad, fue trucho y ridículo”, dijo. Otros dos fueron devueltos al Ejecutivo.

Olga Riutort, del bloque Eva Duarte, coincidió con las críticas: “Aprobaron una urbanización a 50 años en un lugar donde no hay infraestructura ni servicios, a cambio de un parque que tiene que hacer el municipio. Absurdo”, dijo, considerando que el convenio con Roggio fue el mejor logrado aunque con falencias. Por su parte, César Martínez, de la Cámara de Desarrollistas Urbanos, consideró “excelente” la herramienta, pero se quejó de que para su implementación hay “enormes trabas burocráticas y demoras”, a pesar de la “buena predisposición de los funcionarios”.

Objetivo. Recta final. Cobrar gran parte del beneficio al desarrollista lo antes posible para poder hacer obras antes del fin de la gestión, es la meta con la que negocia la comuna.

Cooperativa Horizonte y Av. 11 de Septiembre. Un gran predio de 70 hectáreas en torno al arco suroeste de la Circunvalación, próximo a barrio Sacchi, una serie de countries y la Escuela Militar de Aviación. Esta extensa parcela de tierra (que si fuera dividida en lotes de 360 m2 podría albergar más de 2.500 casas) es objeto de un convenio urbanístico que el municipio está próximo a cerrar. La propietaria es Cooperativa Horizonte y, según precisó el secretario de Desarrollo Urbano, Juan Giunta, lo que se acordaría es “cambiar el patrón de fraccionamiento de la tierra, que hoy es rural, permitiendo que sea urbanizable”. La modificación implicaría una importante suba del valor comercial de la parcela.

Según trascendió, el beneficio total para el municipio sumaría 22 millones de pesos, equivalentes a 146 lotes. La desarrollista estaría dispuesta a abonar los lotes con dinero en el término del año. La intención oficial es direccionar gran parte de eso a pavimento, priorizando la duplicación de la avenida 11 de Septiembre. La repavimentación y ampliación de esta arteria viene con ideas y vueltas desde 2011. Comenzó con financiamiento nacional, que luego se cortó. El municipio terminó hace muy poco el desagüe de 1.800 metros asociado a la avenida, pero lo que urge es completar el pavimento.

Roggio y la Costanera. En el marco del convenio urbanístico ya sancionado con esta desarrollista (que involucra un extensa propiedad frente al parques Las Heras) el municipio negocia los plazos y modos de percepción del beneficio. Una idea firme es financiar la modificación de avenida Costanera para llevar la traza por debajo del Puente Centenario, proyecto sin presupuesto firme aún. La calle hoy pasa por encima y, en ese punto, genera un gran embudo de tránsito. También se analiza bajar la avenida costera al río, por debajo del puente Tablada.

Esteban Dómina -Presidente bloque Frente Cívico- Los convenios urbanísticos tienen dos requisitos básicos: deben ser de clara conveniencia para la ciudad y lograr una compensación justa para el municipio. En los tres que envió esta gestión, la compensación no fue justa; y uno de ellos, el de barrio Los Ombúes, fue una vergüenza: permitir un barrio en un campo de soja alejado de todo y sin infraestructura.

Olga Riutort -Presidenta bloque Eva Duarte- La herramienta tal como la sancionó esta gestión no es de lo mejor, porque supuestamente pide una exageración al desarrollista pero tiene artículos que no se cumplen. Por caso, no se gira parte del beneficio al Banco de Tierras, como fija la ordenanza. Y no se hace infraestructura. El convenio de Los Ombúes fue un pasadero de tierras para hacer un negocio.

César Martínez -Presidente de Ceduc- Este instrumento, como idea, es excelente, pero le está costando mucho al municipio ponerlas en marcha. Gestionar esos acuerdos es tarea ciclópea y la idea se convierte en impracticable, a pesar del buen diálogo con los funcionarios. El Concejo Deliberante es otra máquina de impedir: participa gente con conocimientos superficiales y los complica.