A pesar de que durante 2010 se revirtió la caída que había tenido en 2009 (-11,72%), la compra y venta de inmuebles arrojó un crecimiento de 10,32% al cierre del año pasado. Sin embargo, durante los últimos cuatro meses se desaceleró el aumento de transacciones sin llegar a tener porcentajes negativos.

La mejora del mercado inmobiliario en 2010 no logró superar la cantidad de operaciones realizadas en 2007, el mejor de los últimos cinco años.

Los datos surgen del Informe de Evolución del Mercado Inmobiliario elaborado por la Dirección de Registros Públicos del Poder Judicial y que se elabora utilizando el Sistema de Matriculación de esa repartición, el cual informa el total de inmuebles involucrados en operaciones ingresadas a través de escrituras públicas, títulos judiciales y administrativos, correspondientes a la 1°, 3° y 4° Circunscripción Judicial.

Tanto desde la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, como desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios afirman que las propiedades de entre 180 mil y 300 mil pesos son las que están moviendo el mercado inmobiliario.

Desde la Cámara de la Construcción entienden que la mejora de 2010 con relación a 2009 se debe “a un arrastre del año anterior y porque la oferta todavía era saludable”, explicó el presidente de esa entidad, Mario Jorba. Más allá de las apreciaciones, el año estuvo dividido en dos escenarios: uno de fuerte crecimiento que se dio entre mayo y agosto con variaciones interanuales que oscilaron entre 26 y 35%.

“Es coherente que haya aumentado a mitad de 2010 porque se terminó de ir el miedo por la crisis mundial que si bien no impactó fuerte en Argentina atemorizó a mucha gente. El 2010 fue de desarrollo, si bien no fue como el 2007, lo podemos considerar como un año bueno en compra y venta de inmuebles”, explicó Santiago Debé, titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza.

El otro escenario fue de desaceleración de la compra y venta de propiedades y se registró desde septiembre hasta diciembre incluido. “Noviembre y diciembre no son buenos meses para la inversión inmobiliaria y por eso se puede explicar la caída”, indicó Debé pero también señaló otros factores: “El sector ABC1 tiene señales de agotamiento, ese proceso lo venimos registrando claramente desde mediados de 2010 y sin dudas explica la caída del último tramo del año”.

Jorba, por su parte, considera que la inflación, el dólar quieto, la presión tributaria y la falta de crédito operaron como causas del descenso. “El efecto inflacionario influye y los precios frente a la quietud del dólar han subido y están superando la barrera de lo que el mercado puede pagar, por eso se produce un retroceso de operaciones al final de 2010”, explicó el titular de la Cámara Inmobiliaria.

Jorba también considera que influyó la presión impositiva de la AFIP a través del uso del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) que se utiliza cuando la operación es superior a los 300 mil pesos.

“El COTI influyó y frenó operaciones, hay gente que no tiene como justificar ingresos y por eso no realizó la compra de un inmueble importante de 500 ó 600 mil pesos”, afirmó y agregó: “También seguimos con un problema histórico que es la falta de crédito, el acceso sigue siendo caro al crédito y la gente no puede sacar préstamos en los bancos”.

Los más chicos

Más allá de los altibajos que presenta el mercado inmobiliario, tanto Jorba como Debé coinciden en que el sector que está traccionando el movimiento es el de los pequeños inversores que tienen entre 180 mil y 300 mil pesos y compran departamentos de un dormitorio como inversión.

“Antes invertían en ladrillos porque desconfiaban en los bancos y ahora lo hacen por la inflación. Los que tienen entre 180 mil y 300 mil pesos, y ya se compraron un auto, no les interesa 8% de ganancia que da un plazo fijo, lo invierten en un inmueble”, afirmó Debe.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria también considera que “los que tienen 300 mil pesos son los que están haciendo moviendo el mercado, si los montos pasan esa cifra se complica concretar operaciones con más frecuencia”.

Desde el Colegio de Corredores consideran que el encarecimiento de las propiedades es uno de los factores que operó fuerte para que aparezcan “construcciones más chicas porque son más baratos para los constructores y desarrolladores inmobiliarios. No pueden construir mucho porque se le van los costos, les sube el precio, tienen más riesgos y demoran más tiempo en vender y por eso sacrifican superficie y detalles de revestimiento y decoraciones”, indicó Debé y apuntó: “Si supera los 300 mil pesos se paraliza bastante el mercado”.

Lo que viene

Desde la Cámara Inmobiliaria y desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios entienden que los precios van a seguir aumentando y obviamente hay zonas que se desarrollarán con más facilidad que otras. “Los precios van a seguir aumentando, están sobrevaluados los inmuebles por las expectativas que genera la inflación. Muchos no venden en 100 y aumentan a 120 sin haberlo vendido”, comentó Mario Jorba de la Cámara Inmobiliaria.

En cuanto a las zonas a desarrollarse, el titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Santiago Debé, le ve futuro a la Cuarta Este de ciudad.

“Si le ponen luz blanca y arreglan el Parque O`Higgins como han dicho va a repuntar, ya en esa zona se están construyendo tres edificios porque el precio para comprar el terreno todavía es razonable. Lo mismo va a suceder en algunas zonas de Godoy Cruz y Dorrego, porque no están lejos de la ciudad, el valor no es caro y allí están desarrollándose varios emprendimientos de menores dimensiones”.

Debé afirma que la figura del fideicomiso seguirá siendo utilizada porque es una buena herramienta de inversión. “Si compro en pozo y confío en el fideicomiso y el departamento está listo en 18 meses, me quedo con el inmueble, la valorización que puede llegar al 30% y le gana a la inflación y además lo puedo alquilar en 1.400 pesos, cierra por todos lados”.