Un proyecto presentado en el Concejo Deliberante generaría una disminución en la cantidad de metros cuadrados que se podrían construir en un terreno, de acuerdo con las dimensiones del mismo y las características del proyecto.
La situación parece sumar ahora otro componente que ya genera inquietud entre profesionales, trabajadores y empresas constructoras, sustentado por un proyecto de ordenanza de la concejala Elisa Quartucci (Coalición Cívica), mediante el que plantea la cancelación de todos los "premios" que otorga el Código de Planeamiento Urbano (CPU) a los proyectos de construcción.
La medida tendría como impacto inmediato una disminución en la cantidad de metros cuadrados que se podrían construir en un terreno, de acuerdo con las dimensiones del mismo y las características del proyecto.
Con su propuesta Quartucci busca mejorar un conjunto de "complejas situaciones" que --según considera-- viene atravesando Bahía Blanca, las cuales han derivado, incluso, en enfrentamientos entre los vecinos y los denominados desarrolladores urbanos.
"Derogar los `premios' del CPU significa quitar las ventajas otorgadas a las obras civiles, mientras se analiza la reformulación que regulará el desarrollo urbano de la ciudad", explicó Quartucci.
De acuerdo con las discusiones que vienen llevando adelante quienes analizan la reformulación del CPU, entre ellos los colegios profesionales de arquitectos, ingenieros y técnicos, además de las universidades locales, el renglón de los "premios" está siendo considerado, aunque todavía no se ha llegado a una conclusión respecto de su reacondicionamiento.
En términos generales, los "premios" que otorga el CPU a un proyecto edilicio permiten construir más metros cuadrados de superficie como reconocimiento a determinadas características consideradas favorables para la ciudad.
Un premio, una mejora
Desde la entrada en vigencia de la ley provincial 8.912, sancionada en 1977, existe un indicador relevante que es el Factor de Ocupación del Terreno (FOT), que establece cuántos metros cuadrados se pueden construir en un determinado terreno.
Así, por ejemplo, un lote de 300 metros cuadrados que tiene asignado un FOT de 2,5, admite un edificio de hasta 750 metros cuadrados.
En general, los premios fueron creados para alentar determinadas prácticas constructivas consideradas favorables. De tal manera, mantener sin ocupar el denominado Centro Libre de Manzana, aumenta un 30 por ciento ese parámetro.
En su proyecto, Quartucci plantea la derogación de la ordenanza 10.815 y la de los artículos 10, 11, 12 y 13 de la 14.708, que, precisamente, consideran estas situaciones.
En sus fundamentos, la edil destaca que el esquema de "premios" vigentes altera la densidad poblacional permitida en cada zona.
Esa desmedida densidad, es decir, la cantidad de personas que habitan en una manzana, ha sido una de los objeciones realizados por sociedades de fomentos y grupos de vecinos ante lo que consideran un crecimiento desmedido de obras en barrios de un determinado perfil, situación que derivó en el colapso de los servicios de agua y cloacas.
Los vecinos estudian
La Asociación Vecinal Interbarrial (CVI), que agrupa a vecinos de los barrios Universitario, Bella Vista, Pacífico, La Falda, Napostá y Centro, entre otros, surgió como consecuencia de esta compleja situación.
Sus integrantes han realizado varios trabajos, elevados a consideración del Ejecutivo municipal y del Deliberativo, analizando emprendimientos de viviendas multifamiliares.
"Con nuestro actual CPU y sus 'curiosos premios', se generan edificios con densidades varias veces superiores a las que debieran corresponder, provocando la pérdida de calidad de vida de los habitantes y el congestionamiento en los servicios", aseguran.
Por otra parte, la CVI insiste en que las reformas implementadas al CPU han dejado al descubierto "un desconocimiento técnico mínimo e imprescindible sobre urbanismo", al tiempo de responsabilizar a las empresas constructoras y a los inversores de haber carecido de una visión estratégica "generosa y responsable" de la ciudad, privilegiando su "excesivo afán de lucro", al amparo de una notoria "ineficiencia de los controles comunales".
El proyecto de Quartucci está ya para su consideración en el departamento Ejecutivo.
Sobre el tema, el ingeniero Rubén Valerio, secretario de Obras y Servicios Públicos, señaló que la iniciativa está en manos de Marcelo Lenzi, profesional que coordina la reformulación del CPU.
"Creo que la idea es similar a una propuesta que presentó el Colegio de Arquitectos sobre el tema", aseguró Valerio.
La opinión de los profesionales
La semana última se conformó en nuestra ciudad la denominada Mesa de la Construcción, entidad que agrupa a distintos representantes de ese sector, entre ellos inversores, empresas constructoras, profesionales y obreros, preocupados por el clima adverso que se genera en la ciudad con las constantes protestas vecinales ante la aparición de nuevas obras, la demora del municipio en aprobar expedientes y una desocupación estimada de 15 mil obreros.
"Nos tienen que tomar en serio", señaló el arquitecto Jorge Llambrich, alertando que los expedientes frenados en las oficinas municipales significan una inversión de 150 millones de pesos que no se concretan, en medio de una de las crisis económicas más difíciles de los últimos años.
Consultado sobre la propuesta de Quartucci, Llambrich relativizó su impacto, aunque alertó que tampoco serviría para solucionar un problema que exige otro tipo de medidas.
"Tenemos entendido que el nuevo CPU reconsidera algunos `premios', como así también buscará favorecer a quienes construyan en determinadas zonas de la ciudad. De todas maneras, los 'premios' que rigen en Bahía no son tan importantes", apuntó.
De acuerdo con su análisis, el actual CPU permite construir, por ejemplo, en un terreno de 300 metros cuadrados, un edificio de 12 departamentos de un dormitorio. Con la nueva ordenanza, se perderían tres unidades.
"Vale decir que quitar los `premios' generará un recorte, pero no creo que afecte al mercado inmobiliario, más allá de generar un reacomodo en el valor de algunos lotes", explicó.
Acerca de establecer una especie de "corralito" en el tema, enfatizó que esa práctica nunca tuvo resultados positivos, sino que, por el contrario, generó medidas inadecuadas.
"A mí criterio, lo importante sería hacer hincapié en establecer una nueva tipología de edificios, evitando, por ejemplo, construcciones con decenas de ventanas dando a los terrenos vecinos. Restringiendo esos paredones infames, se solucionarían gran parte de los conflictos", aseguró.
Para el arquitecto Aldo Baccini, integrante de la Cámara de la Construcción que funciona dentro de la Corporación del Comercio, Industria y Servicios, reconoció que el CPU incluye algunos "premios suprimibles", a los que no dudó en calificar de "groseros y poco aplicables".
"Algunos premios fueron generados con determinado concepto, pero hoy se aplican perversamente. La realidad es que estas decisiones respondían a una idea de ciudad determinada", aseguró.
Sin embargo, definió como "irregular" la intención de suspender su aplicación.
"Los `premios' forman parte del CPU, con lo que cercenarlos constituye un atentado. Tampoco es razonable estar, desde diciembre de 2007, estudiando un nuevo CPU y todavía no generar una respuesta", señaló.
Por último, Marcelo Soteras, quien fuera subsecretario de Planeamiento Urbano municipal durante la vigencia del denominado corralito urbano, manifestó que establecer este tipo de prohibiciones conformaría una "grave error" que, además, afectaría el campo de la construcción.
"Tratar el crecimiento de una ciudad desde una prohibición es negativo. Una ciudad debe crecer, porque esa es su vocación. No se puede prohibir esto, sino regularlo", explicó.
Asimismo, consideró como adecuados a los "premios" del CPU. "Fueron establecidos para interpretar y adaptar la evolución de Bahía Blanca, premiando construcciones con un criterio adecuado a su escala".
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