La Dirección de Agrimensura de la municipalidad de Roca tiene en evaluación 17 loteos con más de 1132 lotes, todos ubicados al sur de la ruta Nacional 22. El registro comprende los últimos seis años y abarca tanto a proyectos de barrios cerrados como loteos tradicionales. Sin embargo con solo circular por las principales avenidas del sur de la ciudad se puede apreciar la proliferación de los espacios destinados a barrios cerrados.

La Adecuación de Plan Director de Roca (PDR) –ordenanza aprobada en 2006- establece los parámetros generales para lo que se denomina "Urbanizaciones Especiales". Aquí se incluyen a los clubes de campo y barrios cerrados. Además de la normativa local, estos espacios de urbanización quedan regidos baja el paraguas del Régimen de Propiedad Horizontal –Ley nacional Nº 13.512 y provincial Nº 3.127- o el régimen de Consorcio Parcelario –Ley provincial 3.086-.

En la actualidad Roca cuenta con sólo 52 lotes aprobados correspondientes a barrios cerrados o club de campo en la zona sur de la ruta Nacional 22 –la cifra se desprende de un informe de la Dirección de Agrimensura de la comuna y corresponde también a los últimos 6 años-. Pero reduciendo aún más el universo sólo hay cuatro barrios cerrados habitados en todo el ejido local.

La reglamentación municipal es clara al indicar –resolución 2766/06 artículo 19- que este tipo de emprendimientos "no podrán ser instalados en área urbana, ni en zona productiva irrigada o no irrigada". Además establece que deberán "necesariamente contar con una profusa vegetación y forestación" y que el 10% de la superficie total del loteo deberá cederse al Municipio "en carácter de reserva municipal".

A pesar de las especificaciones de la norma y de la limitación de la superficie urbanizable, sectores productivos y ecologistas manifiestan su preocupación por la fragmentación y de las chacras y la posterior venta de lo que fueron terrenos productivos. Actualmente las franjas que mayor cantidad de proyectos albergan son los denominados corredores -continuación de las avenidas Roca, Mendoza y Jujuy-, también la margen sur de la ruta Nacional 22 y la parte de la zona de ribera. En cualquiera de los casos se corresponden con distancias de entre 3 y 10 kilómetros en relación al punto cero de la ciudad.

También las extensiones de los loteos se encuentran especificadas. Entre las condiciones para la urbanización de los denominados barrios cerrados se indica que superficie mínima de las parcelas será de 600 metros cuadrados, con un "lado mínimo" de 20 metros. Con la delimitación de las parcelas se establecen el Factor de Ocupación de Suelo (FOS) y Factor de Ocupación Total (FOT). El FOS y FOT varían entre el 30% y el 50% del total del lote, dependiendo de la cantidad total de metros cuadrados del mismo. Es decir, la superficie total a ocupar o construir.

Una vez conocidas la magnitud y proyección de los loteos rurales en al ciudad, consultamos algunos especialistas del mercado inmobiliario. Las cuatro inmobiliarias consultadas coincidieron en resaltar que las condiciones para este tipo de loteos en la ciudad son buenas por la referencia de precios en relación a otras ciudades y en comparación al valor de un lote en la zona urbana. Sin embargo todos, al mismo tiempo y casi como un coro, no dudaron en remarcar que ese mercado está estancado.

Desde una de las inmobiliarias consultadas expresaron que en algunos casos los propietarios decidieron hacer descender el valor de los terrenos para ganar competitividad. Sin embargo sobre este aspecto agregaron que los valores continúan dentro de una franja de alta accesibilidad.

Otro tasador indicó que la posibilidad de adquirir tierras como inversión y la falta de construcción atrasan los tiempos para el desarrollo de estos emprendimientos. Por lo que las características de los espacios ofrecidos no varían en sus prestaciones, achatando aún más el espectro comercial.

En la misma sintonía agregaron que una de las alternativas sería la puesta en marcha de proyectos con edificaciones más sofisticadas al estilo de "los verdaderos countrys".

Finalmente, casi como parafraseando una de las leyes de la economía, todos las voces consultadas resaltaron la visibilidad de una sobreoferta o un mercado estacionado. Un inversionista consultado no dudo en expresar que con un tope de 1500 lotes rurales, el mercado roquense no necesitaría expandirse más en al menos unos 10 años.

EN EL PATIO

Servicios.- De acuerdo a la Adecuación del PDR "para cualquiera de las dos modalidades (club de campo o barrio cerrado), los propietarios deberán asegurar la construcción de los servicios de infraestructura de la urbanización y toda otras necesaria".

Futuro.- El arquitecto Calalo Genovesi participó de varios proyectos en loteos rurales, aunque parece no se llevarse muy bien con la idea del barrio cerrado. Además repasar ventajas y desventajas del vivir lejos de la ciudad, no desvincula su agudo sentido de futuro con estas propuestas inmobiliarias. Más allá de lo que pueda pasar en el corto plazo, Genovesi apuesta a la conexión lineal de la ciudad valletanas: "Si se construye la autovía –por el ensachamiento de la ruta 22- en 15 minutos podes llegar desde Neuquén o Cipolletti a la zona que se está loteando hoy en Roca".

Seguridad.- Entre las cualidades señaladas por algunos propietarios consultados: se destaca la seguridad. Si bien la mayoría coincide en que no se trata de una problemática de la magnitud registrada en las grandes ciudades, aclaran que los servicios de vigilancia que incluyen algunos barrios cerrados les brindan mayor sensación de seguridad.

Movilidad.- Para las personas que viven en los barrios cerrados un tema a resolver es la movilidad. La mayoría debe contar con al menos dos vehículos para hacer frente a las distintas obligaciones. El gasto en movilidad se suma a otros gastos fijos como las expensas, que dependiendo del lugar, oscilan entre los 500 y 1000 pesos.