A pesar de las restricciones que generó en el mercado inmobiliario el cepo cambiario impuesto por el gobierno nacional a fines de 2011, el sector de la construcción bahiense mantiene su nivel de actividad respecto de los últimos años.

Ese ritmo se verifica a partir de un singular cambio en el tipo de edificación --de viviendas multifamiliares a unifamiliares-- y de la renovación de las áreas de desarrollo.

El panorama se refleja en la información brindada a este diario desde la Agencia de Planeamiento municipal, la cual registró un total de permisos para construir de 202.013 metros cuadrados (m2) en el primer semestre del año. El número representa casi el 50% de los metros cuadrados registrados en 2012, que alcanzaron los 434.249.

La comuna lleva un registro anual del mercado de la construcción, dividido en la cantidad de permisos presentados para la construcción de viviendas unifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, ampliaciones y otros destinos. El mismo tuvo sus picos en 2006 y 2010 y su baja más significativa en 2008 y 2009 (ver aparte).

El arquitecto Marcelo Lenzi, titular de la Agencia, explicó que en los últimos años la ciudad nunca bajó de los 330.000 m2 anuales, lo cual, remarcó, "conforma una condición muy importante" al establecer una "relación destacada" entre cantidad de metros y número de habitantes.

"No todas las ciudades tienen esta capacidad de producción per capita, más allá de que el mercado local pueda parecer menor en relación con otros centros urbanos. Ahora pretendemos que esa capacidad sea bien orientada, para que pueda generar transformaciones reales en la ciudad", detalló.

Otros lugares. Uno de los cambios registrados en la ciudad en los últimos cuatro años tiene que ver con los lugares donde se construye.

Mientras en 2006 el 42,19% de las obras se concentraron en los barrios Universitario y Napostá, en 2013 apenas el 6,08% de los permisos se emplazó en esos lugares. Ese porcentaje había registrado bajas en 2011 y 2012, ubicándose en 8,93 y 11,3%, respectivamente.

"Esta fue una discusión importante en el municipio porque resultaba inaceptable que, de los cuatro cuadrantes del área centro, sólo uno parecía tener capacidad inmobiliaria", señaló Lenzi en referencia a los mencionados barrios.

A partir de la normativa desarrollada en los últimos años, según agregó, se lograron potenciar sectores hasta ahora ignorados por los inversores, sin que por eso se registrara una baja en la superficie construida.

La referencia es para los otros sectores céntricos, en especial la zona próxima a la Estación Sud (calles Soler, San Martín y Brandsen), donde se adquieren inmuebles a un costo relativamente económico para construir edificios en dichos lotes.

"Logramos desplazar las construcciones sin afectar tampoco al trabajador ni a la plaza inmobiliaria, que era el gran fantasma que preocupaba a distintos sectores. Esto no sólo no ocurrió sino que además se mejoró la calidad constructiva", señaló Lenzi.

Así, el municipio estableció que los emprendimientos ocupan terrenos más amplios --atendiendo su menor valor-- con propuestas edilicias de muchos más metros cuadrados y de mejor calidad constructiva en cuanto a diseño y dimensiones.

Compensación. Otro detalle registrado en los últimos dos años es la baja registrada en la cantidad de edificios multifamiliares, la cual se vio compensada por el aumento en la cantidad de viviendas unifamiliares posibles gracias a los créditos del plan Procrear.

"Procrear permitió, desde mediados de 2012, duplicar la capacidad productiva en casas, manteniendo estable la cantidad de m2 promedio", indicó Lenzi.

Por último, resaltó la necesidad de seguir trabajando en la nueva normativa para el área centro, resolver en el corto plazo la situación judicial que envuelve al nuevo Código de Planeamiento para Universitario y Napostá, y avanzar con el desarrollo de la denominada "zona anillo", la cual involucra a la avenida Parchappe y el entubado del arroyo Napostá, de manera de potenciar nuevos espacios para la construcción y así no afectar la identidad de los barrios periféricos.

Con y sin permiso. Mientras en 2006 el 53,20% de los expedientes de construcción correspondían a obras realizadas sin permiso, esa cantidad se fue reduciendo de manera significativa. En 2012 alcanzó el 33% y este año (primer semestre) el 27,3%.

Estadística

Metros cuadrados totales

(construcciones con y sin permiso)

* 2006: 446.655 m2

* 2007: 336.946 m2

* 2008: 356.926 m2

* 2009: 356.347 m2

* 2010: 454.836 m2

* 2011: 405.321 m2

* 2012: 434.249 m2

* 2013: 202.013 m2 (primer semestre)

Multifamiliares

Los edificios multifamiliares mantienen su superficie construida casi inalterada, salvo este año, aunque han modificado sus emplazamientos, abandonando prácticamente los barrios Universitario y Napostá:

* 2006: 71.600 m2 (42,19% en barrios Universitario y Napostá)

* 2011: 73.370 m2 (8,93% en esos barrios)

* 2012: 72.272 (11,3% en esos barrios)

* 2013: 28.080 (6,08%, primer semestre)

Conceptos sueltos

* "Hoy los inversores se inclinan por zonas donde pueden comprar varios lotes y plantear proyectos de mayor envergadura (10 mil m2, promedio). En Universitario y Napostá el producto edilicio se resentía porque se resolvía con unidades muy pequeñas buscando absorber el elevado costo del terreno. Con menor valor de suelo se tiene la posibilidad de dar mayor calidad al producto".

* "En Bahía siempre se construirán edificios en altura en el centro. Es el área con mayor capacidad de servicio y próxima a las áreas comerciales, lo cual siempre promueve expectativas para habitar en ese sitio. Es un mercado que siempre tiene demanda".