El lanzamiento del plan Procrear para construir 100.000 viviendas disparó la venta de terrenos en algunas localidades de la zona y generó una mayor demanda sobre los estudios profesionales de arquitectos y las escribanías. Si bien se trata de un fenómeno circunscripto a las localidades periféricas como Plottier, Centenario y Fernández Oro, marca que algo se empezó a mover el mercado.

Ocurre que la primera parte del plan Procrear que se financia con fondos de la Anses exige a los interesados contar con terreno propio para poder ingresar y presto a escriturarse. Eduardo Rezzónico, de la inmobiliaria Rezzonico de Plottier, que comercializa una gran cantidad de loteos en esa localidad, explicó que “desde que se lanzó el plan oficial tuvimos un 30% de suba en la venta de terrenos”. Además, explicó que se produjo como una ola cuando se lanzó la novedad de los créditos, que luego se fue aquietando aunque siguen teniendo muchas consultas.

Un factor que explica la venta de terrenos es que, como no necesitan la escritura terminada para iniciar el trámite, “la gente va con un boleto sellado y, en teoría, puede tener lista la escritura definitiva antes de que se efectivice el desembolso del crédito para construir la vivienda”. Rezzónico recordó que en la provincia de Neuquén las escrituras demoran 90 días, por lo que la gente obtiene el préstamo hipotecario cuando hace el título.

Más allá del mayor nivel de ventas, Rezzónico entiende que la normativa todavía no está definida ya que primero se habló de 100.000 viviendas y luego de 15.000. “Tenemos clientes que han sido sorteados y que han salido supuestamente asignados pero todavía no está efectivizado el préstamo”.

Impacto

En un escenario donde el crédito hipotecario prácticamente había desaparecido en la Argentina y donde hay un gran déficit habitacional, el lanzamiento del plan Procrear disparó el número de inscriptos registrados en la página oficial de la Anses a más de 1,5 millón de interesados. Finalmente, ante la avalancha de consultas, el Gobierno decidió incorporar un esquema con un sorteo mensual para cada tanda de créditos asignados.

Sólo en la provincia de Neuquén hubo en el primer registro más de 10.000 solicitudes.

Una de las razones del interés del público es la baja tasa de estos planes, que es fija, en pesos, y del 9% por cinco años y luego es variable. El otro factor es que no se requiere un ingreso elevado para ingresar y los montos van hasta los $350.000.

Desde la inmboliairia Soules también confirmaron el mayor interés en comprar terrenos desde que se lanzó el plan Procrear. La empresa comercializa varios loteos en Fernández Oro, en la provincia de Río Negro, una localidad que viene creciendo en el desarrollo de loteos. “Tuvimos muchas consultas de gente interesada en comprar rápido. El tema es que si bien hay loteos terminados, la escritura demora unos 4 meses y la gente finalmente no compraba por una cuestión de tiempos”. En la inmobiliaria también explicaron que hubo muchas consultas de gente que quería comprar los terrenos pagando en cuotas, una modalidad que no está extendida en el mercado.

En Soules comercializan loteos cuya superficie arranca en los 300 m2 y cuyos valores arrancan en los $80.000 y llegan hasta los $150.000. Los terrenos más grandes, de 1000 metros llegan a casi u$s 28.000. Un tema aparte lo constituye la restricción a la compra de dólares. En lo inmobiliaria aseguran que muchos desarrolladores han subido el precio final al llevar el valor del terreno a una relación de $6 por dólar. “Pero hay de todo. Hay gente que pasa el valor a dólar blue y otros que no”, aseguraron.

Sólo en la periferia

En Neuquén capital no se dio tanto este impulso, básicamente porque no cuenta con oferta de loteos. La falta de tierra y los precios más caros han desplazado el desarrollo inmobiliario de barrios a las ciudades “satélites” de Neuquén como Plottier, Fernández Oro e incluso Centenario. Algo similar ocurrió con Cipoletti, que por su crecimiento de los últimos 20 años ya no dispone de tanta oferta de tierras baratas.

Guillermo Reybet, titular de Reybet y Asociados y referente del negocio inmobiiario en Neuquén, confirmó que “no estamos notando más ventas de terrenos en la capital debido a que prácticamente no hay loteos”.

El mismo panorama describió Beatriz Valdés, titular del Colegio de Escribanos de Neuquén, quien afirmó a E&E que “en la capital sólo están escriturando en los casos de gente que ya había comprado antes de las restricciones al dólar”. Según Valdés, “de hecho nosotros en el Colegio de Escribanos detectamos una baja en la venta de protocolos ya que el mercado está un poco resentido”. A falta de un registro numérico de la compra venta de inmuebles en Neuquén, la venta de protocolos para hacer las escrituras constituye el mejor termómetro para saber si se están cerrando operaciones de compra venta o no.

Marcos Di Fabio, de la inmobiliaria Profili, también coincide con esta visión. Aunque no comercializan terrenos, dice que “en la actualidad lo único que sigue son ventas de departamentos en pesos financiadas a largo plazo. Pero lo que son casas o departamentos usados y nuevos recién terminados donde se debe desembolsar al contado, en ese caso las ventas están totalmente trabadas por el tema del dólar.

Di Fabio también explicó que los proyectos que siguen son los de edificios de departamentos con unidades chicas que arrancan desde el pozo y donde se puede pagar a tres años y la obra es financiada por el constructor. En esos casos, si bien se puede pagar en pesos, se está tomando el valor del dólar en $5,50.

Sin crédito

El Procrear vino a salvar una ausencia marcada de crédito hipotecario en el país. Según un estudio del IERAL, con respecto al problema de la clase media para el acceso a la vivienda, “si bien el stock nominal de crédito hipotecario ha venido evolucionado favorablemente desde 2007, luego de la fuerte caída tras la salida de la Convertibilidad, su tasa de crecimiento promedio anual entre 2001-2011 (3,5%) se ubica muy por debajo de lo observado entre 1991-2001, cuando este tipo de crédito aumentaba al 18,1% anual promedio”.

Además, “si se lo corrige por el poder de compra en términos de costos de la construcción, el stock de crédito hipotecario directamente ha venido reduciéndose en el período post devaluación, alcanzando en 2011 niveles cercanos a los de inicios de la década de los `90, si se consideran los costos de la construcción que releva el INDEC, y por debajo de éstos si se tiene en cuenta una medición alternativa realizada por la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). En 2011 el stock de crédito hipotecario era equivalente a un 28% del existente en 2001, si se usa el índice de INDEC, y un 16% si se usa el de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción). La disponibilidad de crédito hipotecario también ha aumentado menos que el tipo de cambio y que la actividad, siendo inferior en 2011 comparado con inicios de la década de 1990 tanto medido en dólares como en porcentaje del PIB”.

Los técnicos de la Mediterránea reseñaron que el stock de crédito hipotecario total de $23,594 millones en 2011 se reduce a menos de $5.000 millones, cuando se tiene en cuenta su poder de compra. Esto indica que los costos para la construcción vienen creciendo a mayor ritmo que el crédito hipotecario, y lo mismo ocurre cuando se analiza el crédito con destino exclusivamente a primera vivienda.

En 2011, el stock de crédito hipotecario era equivalente a un 28% del existente en 2001, si se usa el índice de INDEC, y un 16% si se usa el de la CAC. Dichos guarismos se reducen a 23% y 13% respectivamente si se considera el crédito específicamente para primera vivienda.

Otro factor desalentador a tener en cuenta según el relevamiento es el del uso real de los préstamos. Porque además de tener por destino la vivienda (para compra, construcción, ampliación, reforma, refacción), suelen ser tomados con otros fines como garantía de un préstamo. Un dato interesante es que mientras a principios de la década del ´90 el crédito hipotecario puro destinado a vivienda representaba casi el 90% del crédito hipotecario total, el año pasado la participación pura había caído al 52,6%. El resto en realidad figura como hipotecarios pero no tienen como destino la vivienda sino que corresponden a préstamos instrumentados mediante hipotecas. Estos préstamos han venido creciendo a tasas superiores a los de la vivienda pura.

En la visión de los economistas del IERAL, todos estos factores han hecho que en comparación con los países vecinos, el stock de crédito hipotecario de Argentina resulte muy bajo en términos del PBI y se situara en apenas 1,3 por ciento el año pasado. En Chile, en 2011, llegó a 17% del PBI (con un incremento de 3,5 puntos respecto a 2007). Brasil, por su parte, alcanzó un stock de 4,3% del PIB en 2011, con un crecimiento de 2,7 puntos respecto al mismo ratio del año 2007. Argentina, en cambio, redujo su stock de crédito hipotecario en 0,2 puntos del PBI en el período 2007-2011, con lo cual dicho guarismo se ubicó en apenas 1,3% del PBI. En el último año, la relación de Brasil resultaba 3,3 veces la existente en Argentina y la de Chile, 13 veces.