Alquilar en la Ciudad ya se lleva el 54% del salario promedio

Alquilar en la Ciudad ya se lleva el 54% del salario promedio

Son datos oficiales de la Ciudad de Buenos Aires. A esto se suma que desde Inquilinos Agrupados denuncian que las renovaciones vienen con recargos promedio del 50 por ciento. Aseguran que este escenario es la consecuencia de la caída del proyecto de ley en diciembre pasado.

"Estamos hablando de los alquileres más caros de la historia. Nunca el alquiler pegó tanto sobre los ingresos como estos últimos tres o cuatro años". La frase pertenece a Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino, dependiente de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.

Muñoz se basa en los relevamientos de la Dirección de Estadística y Censos de la Ciudad: a noviembre de 2018 (último dato publicado), el valor promedio de un departamento de dos ambientes en la Capital fue de $ 12.792. Al mismo tiempo, el promedio de ingresos individuales era de $ 23.660 en el segundo trimestre de 2018 (último dato publicado). Así las cosas, el alquiler representa el 54% del ingreso, en Capital.

Las hipótesis sobre los causales de esta situación son variadas: la megadevaluación, la inflación, la crisis habitacional, cuestiones de oferta y demanda. Incluso, es posible que coincida con "la rentabilidad más baja de la historia" para los propietarios, según subrayan desde las inmobiliarias.

Sin embargo, según Muñoz, el principal motivo es la ausencia total de reglas de juego. "La libertad que tiene el mercado de fijar las condiciones es tan amplia, que un departamento igual en un barrio similar puede tener condiciones totalmente distintas. Lo que hay es una ausencia absoluta de reglamentación, que no se da en ningún otro derecho básico, como la salud o la educación", aseguró a Tiempo y agregó: "En educación y salud privadas, el Estado dice cuándo aumentar los precios, tanto a los colegios como a las prepagas. Si no se puede pagar el servicio privado, una persona tiene la opción del servicio público. En el caso de los alquileres para vivienda no existe la cosa pública. Entonces, la población queda a merced del mercado, regido por el capital, que son los mismos que hacen el negocio con esas viviendas", afirmó.

A fines del año pasado, estuvo muy cerca de promulgarse la Ley de Alquileres de alcance nacional. En 2016, fue aprobado en Senadores el proyecto de la legisladora Silvina García Larraburu (PJ-FpV), por unanimidad. Luego de dos años de estar freezado en Diputados y de muchas quejas por parte de las agrupaciones de inquilinos, el diputado Daniel Lipovetzky (Cambiemos-PRO) reimpulsó el proyecto. Sin embargo, la presión de las inmobiliarias tuvo más peso en la Cámara Baja y la ley no salió.

Lipovetzky explicó a este medio: "Uno de los factores por los cuales no salió el año pasado es porque cada bloque tenía posiciones que no estaban unificadas. También demuestra la diversidad de los orígenes y de los intereses de los diputados, sin hacer un juicio de valor sobre eso". La implícita referencia del diputado apunta a que muchos de los legisladores son propietarios y posiblemente ninguno sea inquilino. "Si no, ya hubiera habido ley hace rato. En Argentina, hay ocho millones de inquilinos. Que no haya una ley de alquileres es casi imperdonable. En 2017, nos costó mucho llegar al dictamen porque los diputados de todos los bloques casi no venían y no participaban. A cada bloque le costó mucho edificar su posición", resumió.

Uno de los principales impulsores de esa ley fue Gervasio Muñoz, hijo de Fernando y titular de la ONG Inquilinos Agrupados. Gervasio coincidió con Lipovetzky en que "volveremos a impulsar la ley en marzo", aunque esta vez tendrá que lidiar con un proyecto paralelo, encabezado por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), que irá como alternativa (ver aparte). Amén de esto, Gervasio denunció que la renovación del alquiler promedió en ese fin de año una exorbitante suba del 50%, con picos del 100%. "Con un 50% de incremento en la renovación, más aumentos semestrales del 15 o 20%, a fin de año ese inquilino va a tener un ciento por ciento de aumento", analizó. Si bien la ley no regulaba de manera directa la renovación, indicó que "se ampliaba el plazo y estos picos los tendría cada 36 meses. En marzo, plantearemos también un control en las renovaciones".

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria, tiene una visión completamente distinta sobre el tema. "Hay una previsión de una actualización de no más del 30% en la mayoría de los casos. En algunos casos, aplican del 13 al 15% semestral. Es el promedio a nivel nacional", aseguró a Tiempo. Bennazar también puso en tela de juicio la utilidad del proyecto fallido en el control de precios y graficó su postura en la diferencia de aumentos que se vio en Capital y en el resto del país, aunque hay que tomar en cuenta que en CABA se sancionó una ley en 2017 que reguló la actividad. "En Capital, el promedio de aumento en 2018 fue del 36%. En el Conurbano, del 26%. En el resto del país, del 18%. La explicación es que el mercado interpretó esa ley como intervencionista. A nivel nacional, no ocurrió esto, por lo cual no se produjo el inevitable desabastecimiento del mercado locativo a nivel familiar", afirmó.

José Rozados, del portal especializado Reporte Inmobiliario, planteó una tercera posición: "Decir que tal porcentaje es lo cierto, es estar equivocado. Es muy difícil generalizar con todos los casos. Todo depende de en qué valores se hayan quedado. La mecánica de renovación es similar a la de la búsqueda de un alquiler nuevo. Van al mercado a buscar un precio por una vivienda de similares características. Si el mercado tiene valuado ese lugar en $ 12 mil y el inquilino paga $ 9000, el propietario va a aumentar $ 3000. Si paga $ 11.500, va a aumentar $ 500. Entonces, para parametrizar algo así, habría que tener una base de datos de seguimiento de una muestra muy importante y diversificada por tipología y localización", apuntó.

Si bien la posición de Rozados es más cercana a la de las cámaras inmobiliarias que a las agrupaciones de inquilinos, los relevamientos que realiza Reporte Inmobiliario no advierten de una foto distinta entre Capital y Conurbano. "El promedio de departamentos usados de 2 y 3 ambientes en Capital nos dio un 38%. En el Conurbano, el promedio fue de 37,4%". Sin embargo, para Rozados, "hay que salir de la dicotomía de propietarios versus inquilinos. Ninguno puede salir adelante sin el otro".

Para Muñoz padre, "más allá de la cifra, lo que contrasta fuertemente con épocas en las que había algún tipo de norma o ley es esta situación de desidia que vive el inquilino". Por estos días, "no hay ningún tipo de condiciones o pautas fijadas por el Estado. Si uno reclama: 'Me quieren aumentar equis porcentaje', ¿qué dice la ley? Nada; la ley no dice nada. No hay un filtro, siquiera. Tampoco hay facturas porque la Afip no se va a meter".

Uno de los puntos más discutidos del proyecto de ley en cuestión es el índice de actualización. Para el proyecto, debe ser una mixtura entre el salario (Costo de Variación Salarial, medido por Indec) y la inflación (Índice de Precios al Consumidor, Indec). Muñoz hijo indicó: "Con la Ley de Alquiler, la cuenta hubiera sido distinta. Con una inflación del 48% y una paritaria que oscila en el 25%, los alquileres no podrían aumentar más de un 35% anual, lo cual da 15 puntos porcentuales por debajo de lo que va a ocurrir", estimó.

Rozados acordó con ese índice aunque prefiere la UVA. "El CVS tiene un atraso de dos meses y medio, por periodicidad de publicación que hace el Indec. El IPC tiene un atraso de un mes y medio. ¿Cómo va a ser la fórmula? Por ejemplo, a la fecha, el último IPC es de noviembre. El último CVS es de octubre. ¿Contra qué mes lo tengo que tomar? Eso puede generar muchas dudas. Me parece que sería mejor converger hacia las UVA".

Bennazar y Rozados remarcaron que este contexto no solamente es complejo para el inquilino, sino también para el propietario. "Estamos ante la peor rentabilidad de la historia en Argentina, que como máximo es del 3% y en la mayor parte de los casos, del 2% al año. Cualquier renta financiera la supera ampliamente. Un 2% anual contra, por ejemplo, un 4% mensual. En 15 días, uno tiene la misma utilidad que un año", alertó Bennazar.

Muñoz, de la Defensoría, no contrarrestó ese dato: "Parece medio raro, pero puede ser verdad. Puede ser que sea el alquiler más caro de la historia y la rentabilidad más baja de la historia. Hay mucha concentración y desigualdad económica. El capital mismo generó un esquema en el que ya no somos rentables".

Y concluyó: "Hay sectores que no quieren reglas, no quieren que la ley se meta. Quieren que les bajen los impuestos y que el inquilino pague todo. Hay que romper con esa cultura. La ley es un paso que genera otro piso de conciencia". «

En marzo, vuelve la discusión por la ley

El debate por la Ley de Alquileres volverá al Congreso en marzo. Por un lado estará el proyecto que no salió el año pasado y, por el otro, una nueva alternativa. El diputado Lipovetzky ve con buenos ojos la iniciativa de la Cámara Inmobiliaria. "Me parece bien que presenten su propio proyecto. Sobre todo porque nunca entendí mucho la posición de las cámaras, ya que ellos son intermediarios entre las dos partes y, en definitiva, el proyecto no les quitaba la comisión ni sus ingresos. Por eso, me pareció medio inentendible una posición tan férrea contra el proyecto nuestro", consideró.

"Desde la CIA, vamos a proponer un tipo de actualización que aún debemos consensuar. Tenemos equipos de abogados, desarrolladores e incluso una agrupación que representa a inquilinos. Hoy, se hace una previsión, pero no debería ser así porque eso beneficia o perjudica y ese no es el objetivo. También, todo lo que sea vivienda queremos que tenga beneficios impositivos y fiscales", adelantó Bennazar. El espíritu del proyecto se basa en "dar incentivos para ampliar la oferta, que es lo único que puede reducir la presión del alquiler. Aumentar la oferta y que los precios bajen".

Gervasio Muñoz mostró una posición dura al respecto. "Va a ser un proyecto para seguir perjudicando a los inquilinos, pero será el Congreso el que decida. Que jueguen con las reglas de la democracia. Las organizaciones de inquilinos vamos a lograr que dejen de robarnos".

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