Aun así admite: "Las operaciones se realizan con mucha cautela y con las dificultades que implica hoy conseguir los dólares". Plantea entonces una alternativa para que la gente realice su operación más tranquila. "Si todos los pasos se realizaron correctamente, ¿no se podría implementar en el momento de recibir el dinero en pesos y con la escritura en la mano ante las autoridades pertinentes la autorización de venta de los dólares?" Mientras analiza un tema siempre espinoso: los precios. "Por ahora están estables, pero se espera para este año un alza de entre el 10/15%." Como positivo menciona que pese a las dificultades no hay obras paradas. Pueden estar más lentas, pero continúan. Tampoco hay proyectos de gran magnitud.

¿Qué opina Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, con relación al mercado? "El año comenzó con bajo nivel de ventas, frecuente en verano (la práctica usual fue tomarse entre una y dos semanas). Más allá del estío sumado a ciertos temores que vienen desde octubre, con la nueva normativa del dólar, se frenaron las expectativas que tenían los operadores para después de las elecciones presidenciales." Con respecto al 2011 admite que hubo un aumento en la propiedad del 19%.Cita un ejemplo: "Una unidad de un dormitorio en Austria y Juncal, que se vendió en enero de 2011 en 80.000 dólares, hoy se cotizaría -si otra vez se ofreciera a la venta- con una expectativa de cierre de 95.000 dólares. Y este ejercicio podría repetirse para todo el conjunto de los inmuebles en las zonas más requeridas como Barrio Norte, Recoleta, Botánico, Palermo y Belgrano". Aun así analiza expectativas: "Nuestras proyecciones indican que las ventas mejorarán el ritmo después de mediados de mes y seguramente subirán en marzo. Insistimos que existe una demanda insatisfecha que por distintos motivos se mantiene a la defensiva. Pero es imposible que siga sin concretar las operaciones. Hay muchas familias que necesitan mudarse (con todas sus variantes, ampliarse, achicarse, mudarse de barrio). También la gente del interior que compra para que sus hijos estudien en Buenos Aires. Además de los inversores que siguen pensando que el ladrillo es la opción más adecuada, sobre todo en el largo plazo. El que cuenta con una propiedad se protege de cualquier vaivén económico". Menciona también que aun con las grandes economías mundiales como la de Estados Unidos o Europa -ambas en crisis-, el valor del inmueble en nuestro país se mantiene con su ritmo inalterable de suba". Lo que significa que es una inversión muy atractiva y por lo tanto demandada, tanto por usuarios o inversores.

Apostar a la calidad

Damián Tabakman, presidente de la Asociación de Profesores de Programas Inmobiliarios (APPI), sostiene: "Las señales del mercado local no son alentadoras. Los costos están por las nubes y ni hablar del valor de los lotes, que siguen rompiendo récords históricos mientras que los renovados controles impositivos ponen a la gente a la defensiva. Mientras tanto, los inversores más sofisticados procuran capturar oportunidades en el Primer Mundo, sin que aún esté claro cuándo los precios subirán en serio. A su vez, el target local de clase media alta, con capacidad de ahorro apta para inversiones relativamente pequeñas, observa ese universo a la distancia y en general admite que no es para él". Analiza otro aspecto: "Una buena noticia para el Real Estate local es que las tasas de interés tanto en Estados Unidos y en Europa se mantendrán en baja por bastante tiempo. Entonces, ¿qué puede hacer con su dinero un argentino que tiene 100.000 dólares? Tal vez los heredó, los ahorró o se los ganó en estos largos años de alto crecimiento económico. Tradicionalmente la gente compraba dólares y sacaba la plata del sistema, y la llevaba al colchón, a la caja de seguridad o al exterior. Hoy, una opción, por ejemplo, es invertir en un fideicomiso al costo, en pozo, y al menos con el tiempo tendrá metros cuadrados. Nadie sabe si estará comprando bien. Claramente estamos en la parte alta del ciclo. El piso pasó tiempo atrás, después de la crisis de 2001. Pero realmente nadie piensa que los valores bajarán. El mercado está más selectivo porque los precios son muy altos, de modo que cada jugada se evalúa muy bien. Incluso se pondera más detalladamente la parte impositiva, que cada día está más fiscalizada. Pero lo cierto es que hay actividad, se siguen armando nuevos proyectos y la perspectiva para este año es positiva ante la falta de opciones. Los desarrollistas son optimistas y los inversores, en general dudan más que antes al decidirse, pero finalmente van para adelante. El secreto de 2012 será la calidad de los emprendimientos. Y los buenos serán exitosos".

Horacio Mieres, director de Mieres SA, explica: "El mercado está tranquilo como sucede siempre en verano. Pero además advertimos una desaceleración a partir de fines de octubre cuando se anunciaron las trabas a la utilización de dólares, de los billetes o pagos en las cuentas del exterior. Todo eso causó gran incertidumbre y el mercado se planchó antes de lo previsto. En San Isidro hay algunas obras en marcha -es muy difícil conseguir terrenos-, pero los precios de la tierra están altos y los márgenes son cada vez más chicos. Los más jóvenes no tienen otra alternativa que alquilar si es que no reciben ayuda de sus padres u otros familiares, ya que el acceso a los créditos está muy limitado. Los valores están estables aún; hay que esperar los resultados en los primeros meses de 2012". Cita algunos ejemplos: por el edificio de Las Tipas en Libertador al 15300 de Acassuso, un departamento de 2 dormitorios con 2 baños en suite se cotiza desde 2200 dólares el m2, con 2 cocheras incluidas. La obra se termina en 15 meses y es un fideicomiso al costo. En el edificio de Santa Fe y Andrade -Acassuso-, una unidad de 2 ambientes con una cochera lista para escriturar y habitar cuesta desde 2800 dólares el m2. En Punta Chica se vendieron departamentos de 2 y 3 ambientes en 2200/2300 dólares el m2 con una cochera, con entrega a mitad de 2012.

Juan Badino, presidente de Forcadell Badino, considera que el mercado inmobiliario sigue activo para algunos proyectos y con un menor nivel de demanda en general a partir de las medidas cambiarias tomadas a fines de 2011. "En el primer caso figuran los fideicomisos al costo de unidades que no superen los 100.000 dólares o que por características propias tengan algún valor agregado. Todo lo que no se encuadre en esas condiciones bajó el nivel de demanda en este aspecto. Las operaciones simultáneas son las que más se concretan."

Y admite como un tema preocupante que "hay proyectado nuevas medidas impositivas para los fideicomisos que, en caso de concretarse, repercutirán negativamente. Mientras no haya una devaluación importante, los precios de los inmuebles se mantendrán firmes y se ajustarán según la inflación. Cada vez está más cerca el costo de la construcción del valor de mercado, de modo que para afrontar esa situación hay que generar negocios en zonas donde la incidencia de la tierra no sea tan alta. Es necesario que los precios de los terrenos se acomoden a la realidad actual. De lo contrario es imposible que cierren los números", concluye.

PRECIOS

Zona norte

En Acassuso dos ambientes con una cochera lista para escriturar cotiza en 2800 dólares el m2

Colegiales

En avenida Córdoba al 6500, una unidad de 48 m2 cotiza en 118.261 dólares

San Isidro

Con fideicomiso al costo, en J. J. Díaz y Primera Junta, 2200 dólares el m2

Belgrano

Virrey Loreto al 2200, una unidad de 47 m2, 132.000 dólares