El proyecto del nuevo Código Civil que analizan legisladores nacionales impediría que los socios de una urbanización cerrada eviten la compra o venta de una propiedad por el famoso sistema de “bolilla negra” que funciona en muchísimos countries y barrios cerrados.

La conocida como "bolilla negra" es la metodología por la cual socios de una urbanización se oponen a la llegada de nuevos vecinos y se traba entonces la compra o venta de la unidad.

El artículo N° 2085 sobre la “Transmisión de unidades” establece que “El reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario”.

Esto indicaría que si un propietario está dispuesto a vender su propiedad, los socios de la urbanización no podrían prohibir esa transacción, algo que actualmente se da en determinadas urbanizaciones, que se niegan a recibir a personas que son discriminadas por su condición religiosa, cultura o racial.

De todos modos, el texto prevé que se puede “establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas”.

El nuevo código contempla por primera vez a los “conjuntos inmobiliarios” que encierra a “los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico”.

Su principal característica es el “cerramiento” (según las normas de cada municipio o provincia “en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”), tienen espacios privados (unidades funcionales) y comunes, deben tener un reglamento y se deben pagar “gastos y cargas comunes” (expensas).

Reglamento

Si se aprueba el nuevo código, el reglamento de cada urbanización será considerado “parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario”.

Entre otras cosas, el reglamento, establecerá un “régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios” que podrá limitar y arancelar el uso de las instalaciones comunes por terceros.