La ingeniera Aloma Sartor y el martillero Mario Oscar Macagno tienen puntos de vista divergentes respecto de la controvertida ordenanza denominada del Periurbano.

Ambas posiciones parten de perspectivas diferentes, ya que, mientras Sartor comprende el proceso desde el ángulo político del Estado, Macagno lo propone desde la visión de su quehacer y la vinculación con un plan de desarrollo para la ciudad.

Sartor fue concejala de la UCR entre 2001 y 2009, es ingeniera en Construcciones y magister en Gestión Ambiental del Desarrollo Urbano. Participó en todo el proceso de la Agenda de Desarrollo, en calidad de coordinadora.

Macagno, desde hace décadas, está al frente de la compañía inmobiliaria de mayor trayectoria en la ciudad. Muchas tierras han pasado bajo su martillo, desde el día en que su padre le dio el espaldarazo público, lo que le permitió alumbrar nuevos barrios y bautizarlos con los nombres que hoy los conocemos; entre ellos, San Roque, Santa Margarita, Don Ramiro, Oro Verde, Independencia, y el Patagonia, donde llevan vendidos más de 2.000 lotes. En el haber de su firma, se registra la venta de unos 33 mil lotes, en la ciudad.

El nombre oficial del proyecto en cuestión es Plan Director del Periurbano y Centros de Interés Turístico Ambiental del Partido de Bahía Blanca y fue elaborado por la comisión de Reformulación del Código de Planeamiento, en el marco de la Agenda de Desarrollo.

El proyecto, en términos generales, plantea la rezonificación y ampliación de las zonas suburbanas que se encuentran a la vera de las rutas de circunvalación de la ciudad, a las que se denomina, urbanísticamente, como periurbano.

De principios de año a esta parte, salió a la superficie una fuerte controversia sobre las implicancias del proyecto entre quienes lo consideran positivo y quienes indican que la normativa del Periurbano servía de paraguas a un gran negocio inmobiliario.

La extensión presentada en el proyecto avala la asimilación de espacios actualmente rurales a la vida suburbana, priorizando la creación de cinco villas turísticas en General Cerri, paraje Los Mirasoles, Cueva de los Leones, valle medio del Napostá (en el sector del puente Canesa) y valle del arroyo Sauce Chico, siendo estos sitios no excluyentes, lo que implicaría que, en un futuro, se podrían incorporar más.

En Bahía Blanca, por espacio urbano se entiende el territorio ubicado hacia el interior de las rutas perimetrales de circunvalación, que rodean íntegramente la ciudad, mientras que, como periurbano, se considera el territorio fuelle que rodea aquel primer anillo.

En el momento actual, ese Periurbano, a simple vista, es lo que vulgarmente se define como campo.

Por estas semanas, se realiza en el Concejo Deliberante una segunda ronda de consultas sobre las características de la iniciativa y son varias las reuniones que distintos concejales mantienen con especialistas y autores del proyecto, a los efectos de lograr perfeccionar algunas cláusulas del texto que posibilitarían contar con el consenso necesario para su aprobación.

Aloma Sartor: reglas claras que defiendan lo común

--¿Por qué, desde la oposición, se pensó la reformulación del modelo de desarrollo de la ciudad?

--Desde 2003, recibíamos esta demanda por parte de diferentes sectores; era un capital de los actores institucionales, públicos y privados, ganado en el último proceso colectivo realizado con el trabajo del Plan Estratégico.

--¿No corresponde que este tipo de impulso sea tomado por el Departamento Ejecutivo?

--Al contrario, los tiempos y espacio para pensar las condiciones que generen las normas son propios del Concejo Deliberante, cuya función es ser la interfase y la representación de los vecinos de la ciudad.

--¿Cuándo se decide crear la Agenda de Desarrollo entre el CD y el Ejecutivo?

--En 2006, se aprobó una ordenanza donde se definen objetivos, participantes, modalidad, etc. Y se puso en marcha un proceso de muchísima riqueza participativa en forma continuada por parte de los actores convocados, muchas veces puesta sobre relieve por parte nuestra, ya que evidenciaba el convencimiento, por parte de todos, de que este trabajo era significativo para la ciudad, sin importar a quién le toque gobernar en cada etapa.

--En pocas palabras, usted, ¿puede decir qué es la Agenda de Desarrollo?

--Es un espacio institucional coordinado que se propone construir un diagnóstico actualizado de la ciudad y, en paralelo, en un ida y vuelta permanente, compatibilizar la urgencia y la construcción del mediano plazo. Es un ámbito que opera como coordinador de acciones de diferentes sectores municipales y de otros organismos públicos, en un escenario transparente, comunicable y con metodología de registro y trabajo para monitorear su dirección y avance.

--¿Y de esa "tormenta de cerebros" salió la necesidad de modificar el Código de Planeamiento?

--Sí. Diría que era casi su objeto, pero, en realidad, era un encuentro de diferentes personas con responsabilidades y roles diversos, del ámbito público y privado, con perspectivas, intereses, visiones diferentes, pero todas convencidas de que una ciudad avanza si se opera sobre el trabajo colectivo.

--¿Por qué?

--En la ciudad, hacía años que, ante casi todos los problemas de difícil resolución vinculados con el uso del territorio, se respondía, en forma reiterada, que debíamos modificar el Código de Planificación, que ya evidenciaba su retraso. Considerábamos que tal tarea tenía que ser producto de la construcción de un nuevo conocimiento colectivo sobre la ciudad.

--Desde su inicio hasta finales del año anterior, los objetivos de la Agenda de Desarrollo, ¿sufrieron modificaciones o desvirtuaciones?

--Se pasó por diferentes momentos; inevitablemente, se inició con un proceso de consulta abierta y amplia a todas las instituciones relevantes de la ciudad, alrededor de 50, y, en paralelo, se buscó la definición de un método para trabajar. Esta fue la etapa de la reflexión de cómo y en qué marco teórico realizar el trabajo. Luego, vinieron los resultados de las opiniones planteadas, que fueron muy interesantes, porque revelaron que existía una visión muy rica sobre el concepto actual de desarrollo.

--¿A qué etapa se llegó, a fines del año último?

--Después de atravesar algunas contingencias, como la crisis del barrio Universitario, en los últimos meses de 2009 se trabajó en la definición de instrumentos normativos por sectores que sustituyeran el Código de Planeamiento.

"Así fue cómo se aprobaron las ordenanzas que fijaron las condiciones de crecimiento y desarrollo de la franja costera, una como Plan Director de Cerri y otra para White, una tercera ordenanza para regular el desarrollo del área particularizada del valle del Napostá y avenida Cabrera. Todas ellas fijaron políticas de cómo movilizar nuevas tierras, incorporar servicios, cómo preservar el entorno y su relación con la estructura de soporte natural.

"Para White y Cerri, se agregaron la identificación de programas y proyectos que son esenciales para el desarrollo de cada sector, y que, al figurar dentro de sus planes directores, quedaron incorporadas como políticas de Estado en el patrimonio social que los propios vecinos defenderán".

--Perdone, "mantener políticas de Estado", en la Argentina, ¿no es algo iluso?

--Todas esas propuestas fueron compartidas y, en muchos casos, recibidas por propuesta de los propios vecinos o actores de cada lugar. Además, el intendente Breitenstein, en los últimos días, hizo una gran arenga respecto de que la ciudad necesitaba políticas de Estado, más allá de quién gobierne. Por lo que llevarlas adelante o no queda en responsabilidad del Ejecutivo.

"Lo importante es que queden fijadas en el marco de este proceso, porque eso quiere decir que un plan no es sólo expresión de deseos de un 'conjunto de cerebros', sino la definición de para dónde, cómo y con qué obras y acciones específicas modificamos la realidad".

--La ordenanza del Periurbano estuvo a punto de ser aprobada a mediados de diciembre último y por una situación de tirantez existente entre algunas bancadas, relacionada con otro tema, esta cuestión quedó sin tratar. Usted, ¿comparte esta afirmación?

--Sí.

--Y, entonces, ¿por qué no se la aprobó en la siguiente sesión, cuando ya la tirantez exógena al tema había desaparecido?

--Porque cambiaron los actores políticos en el ámbito del CD y hubo reuniones para ponerlos en conocimiento del proyecto.

--¿Por qué le parece que durante el proceso de construcción de la ordenanza del Periurbano nunca se puso sobre la mesa que, con tal normativa, se podría producir un efecto de valores inmobiliarios que algunos calculan en varias decenas de millones de dólares? Por esos días, toda la clase política se entretenía en investigar si el intendente se había quedado unas horas, más o menos, en Estocolmo, mientras que estaba a punto de aprobarse una ordenanza con las implicancias antes comentadas.

--Perdone, para los políticos y para los periodistas... Tampoco sé muy bien si usted me quiere decir que con esta ordenanza algunos van a perder plata y otros la van a ganar. Desde ya le digo que no estoy de acuerdo con eso de que no se habló de los cambios en el mercado inmobiliario, dado que, por ejemplo, cuando se presentó el avance del trabajo en el salón Blanco, en junio del año pasado, se mostró un estudio sobre la evolución de la tierra urbana en la ciudad, crecimiento del ejido y densificación, propiedad de la misma, tipo de parcelamientos, vacancia, propiedad pública-privada, vacíos urbanos reales.

"Dicho estudio, en el que participaron Catastro y el Colegio de Agrimensores, pone en evidencia que no queda tanta tierra vacante dentro del ejido municipal y que habría que definir condiciones para movilizar nueva tierra.

"Siempre se habló en términos de que el ingreso de nuevas tierras al mercado generaría la posibilidad de que los proyectos que se presentaran para competir al acceso del cupo tendrían que ser proyectos de mayor inversión y que esto impactaría favorablemente a otras áreas urbanas que ya tienen servicios, para facilitar el acceso de sectores sin capacidad de acceder a los de mayor inversión.

"Se mostraron y tenemos esquemas de cómo opera el mercado de la tierra y cómo se puede llegar a igual valor de venta del mercado, pero con diferente distribución de los beneficios y de las inversiones. Se trata de optimizar la inversión y para eso se ponen condiciones diferenciales para acceder y competir por el cupo de estas nuevas tierras".

--¿Está en condiciones de asegurar que los concejales presentes en aquella sesión sabían del impacto inmobiliario de la ordenanza del Periurbano que se aprestaban a aprobar?

--¿Cómo voy a asegurar eso? Lo que puedo señalar es que fijar condiciones en un código de zonificación, planificar el desarrollo de la ciudad es siempre una actividad que tiene efectos sobre las condiciones del mercado; a veces, con el valor de la tierra; otras, con el de las propiedades; eso es así, no hay forma de que funcione diferente.

"Se necesitan reglas claras que defiendan lo común, lo público, la calidad de vida, que tiendan a construir una ciudad con más equidad y para esto debe haber instrumentos políticos, acción política. No se puede negar que existe el mercado".

--¿Cuántos concejales habían participado de las reuniones de la Agenda de Desarrollo?

--No puedo decir cuántos, casi todos, en general, participaban, algunos con más permanencia que otros, según los temas, pero lo cierto es que los que no están vinculados con estos temas específicamente, seguramente confían en lo que sus compañeros más cercanos les transmitían.

--Esas reuniones, ¿fueron abiertas o existió algún tipo de restricción?

--Totalmente abiertas, podía participar cualquier vecino que le interesaba y, de hecho, esto pasaba en forma permanente. Todos veían la cantidad de gente que en cada reunión se convocaba y a quién representaba cada uno de ellos.

"Todo fue compilado, publicado en la web del HCD, donde se puede acceder a todos los documentos generados durante el proceso. Nadie con responsabilidad puede decir que no se enteró o que no pudo acceder a los términos en los que este proceso se iba dando".

--El intendente Breitenstein, ¿mostró interés en el seguimiento de estas reformulaciones?

--Sí. Primero, cuando se presentó la ordenanza de creación de la Agenda de Desarrollo, a finales de 2006, el intendente encabezó, junto con el presidente del CD, dicha actividad, dando todo su apoyo y manifestando la necesidad de iniciar este proceso.

"En otras oportunidades también participó en forma personal, pero, además, después de la crisis del barrio Universitario, se armó el grupo técnico dentro del Ejecutivo para acelerar la elaboración de las ordenanzas que cambiaran el Código de Zonificación. En julio de 2009, volvió a participar de la presentación del proceso en el salón Blanco y, durante toda una mañana, se interesó sobre los avances del mismo. Creo que nadie puede decir lo contrario".

--¿Por qué le parece que ahora se está dando, en términos públicos, un debate acerca de los pro y contra de la ordenanza del Periurbano, que no se dio a fines del año anterior, cuando el tema se estaba cerrando?

--El año anterior se dio un proceso de trabajo y discusión normal que terminó en la definición del proyecto. Lo que se da ahora es un recorte en la discusión y una distorsión en su planteo.

--Por ejemplo, que se haga eje en la cuestión inmobiliaria.

--Sí. Mire: este instrumento va a cambiar el valor de sectores en el Periurbano a medida que se incorporen a la planta urbana, dejando de ser rurales e incorporando potencialidad ser recipiendarios de otras actividades, y yo pregunto ¿qué problema hay con eso, si, en realidad, de eso trata?

"Y agrego: no hay forma de incorporar nueva tierra sin que eso ocurra. El problema es cómo... y ahí la norma pone condiciones estrictas, exigiendo taxativamente el tendido de todos los servicios, el análisis con su entorno, la exigencia de ceder tierra a dominio público de entre un 5 y 7%, de considerar el paisaje y las características ambientales, etc.".

--En el estado actual, hay dos posiciones bien definidas: a favor están los que dicen que, si se lotean terrenos por afuera del ejido urbano, bajarán los valores de los que se retienen a modo de especulación en el interior, y en contra, los que dicen que la propuesta es un traje a medida de aquellos que quieren hacer negocios inmobiliarios con tierras actualmente rurales. ¿Qué tiene para decir respecto de esa antinomia?

--No me gustan las antinomias, y en este caso creo que es falsa. Según nos muestran los estudios presentados por los técnicos, hay que tomar decisiones en cuanto a incorporar nueva tierra al mercado. En este caso, se trata de establecer qué condiciones de valorización pueden otorgarse, por ejemplo, a las áreas frente a la circunvalación, a los sectores ya incorporados y en algunos casos loteados, pero que no se han consolidado; cómo hacer para que tengan tendido de servicios, infraestructura urbana adecuada, conectividad con las vías troncales; a nuevos núcleos urbanos calificados, a servicios suburbanos necesarios para otorgar complejidad y estructuración. Además de reconocer el valor paisajístico de algunos sectores del mismo.

--¿No le parece un tanto ambiciosa la definición de villas turísticas como, por ejemplo, al cauce superior del arroyo Napostá?

--Supongo que hace referencia a las categorías de "Centro de Interés Turístico Ambiental". En ese sentido, creo que, en Bahía Blanca, debemos fortalecer el valor de lo que tenemos.. y no de lo que no tenemos.

"En relación al paisaje y al ambiente, debemos valorar la particularidad y especificidad de nuestra ría y su enorme valor, el área de las terrazas y el valle del Napostá; a casi todas ellas casi ni las vemos, no les damos valor".

--No aprobar esta ordenanza, ¿es faltar el respeto a las instituciones que participaron del proyecto, como dijeron, la semana anterior, los concejales Esteban Usabiaga y Fabián Lliteras?

--Los concejales evaluarán si la apoyarán o no, o si la modificarán o la dejarán como está. Ese no es el problema. Lo importante es la continuidad de este trabajo. Estos son procesos integrales y no es malo que surjan actores con posturas diferentes. Lo importante es que no se invalide el trabajo de todos los que sí creyeron que era necesario construir un Plan de Desarrollo para la ciudad.

--Los concejales mencionados, ¿fueron asiduos concurrentes a las reuniones de trabajo de la Agenda de Desarrollo?

--Esa es una pregunta que debe hacerles a ellos. Lo que sí creo es que, por el cambio de las representaciones políticas, los concejales que apoyan al intendente deberían ponerse los pantalones largos, porque su responsabilidad en esta cuestión es ineludible.

Mario Oscar Macagno: "Hay terrenos para todos los gustos"

--La principal consigna que argumentan los defensores del Periurbano es que, al incorporar loteos fuera del ejido, automáticamente bajarán los valores de los vacíos existentes en el interior.

--No es así, dado que, ante cualquier subdivisión del Periurbano, el capital busca rápida respuesta, y, en consecuencia, no va a pretender subdividir actualmente campos del sector norte, cuyos valores, por costo de infraestructura y de la misma tierra, son tremendamente superiores a los del anillo urbano. Nada tiene que ver un terreno en el barrio San Martín, para la clase de término medio bajo, con un terreno ubicado en el sector norte.

"Por otro lado, el mercado inmobiliario se maneja por oferta y demanda y, dentro del anillo urbano de la ciudad, se encuentran los terrenos que tienen más demanda, ya que disponen servicios fundamentales, agua corriente, luz eléctrica, gas, obras sanitarias, transporte, colegios y, en muchos casos, asfalto, brindando al elemento humano, obrero o empleado, los servicios esenciales para convivir con dignidad".

--El arquitecto Marcelo Lenzi, responsable del cuerpo normativo propuesto, en el que se incluye la cuestión del periurbano, ha dicho que, si bien existen lotes vacíos en el interior, la gran mayoría de ellos no está en el mercado inmobiliario; es decir, que permanecen en situación de aparente especulación...

--El mercado inmobiliario de Bahía Blanca ofrece una cantidad más que respetable de terrenos para la venta. Basta con leer "La Nueva Provincia" del día domingo, en sección clasificados, rubro "Venta de terrenos", donde las inmobiliarias de Bahía Blanca ofrecen terrenos que, por medidas, lugar y valor, son para todos los gustos.

"Respecto a que existen lotes vacíos, quisiera ahondar la respuesta. Por ejemplo: Muchos argentinos han refugiado sus ahorros en la compra del terreno al que podían acceder y otros, con un ahorro superior, lo hacen en el mercado de los departamentos. Esto para mantener el poder adquisitivo de su dinero, dando una clara respuesta de la seguridad que buscan ante las distintas situaciones vividas a nivel económico (devaluación, inflación, corralito, etc.).

"En definitiva: disponen del ahorro para la inversión, pero, seguramente, muchos de ellos, por el momento, no pueden encarar la construcción de su casa o departamento, ante otro hecho irrefutable que es que el costo de una construcción bien administrada está en el orden de los 1.100 dólares el metro cuadrado.

"Y, finalmente, sin duda, hay mucha gente que, como dije antes, preserva el valor de su dinero dentro del mercado de bienes raíces".

--El propio Lenzi ha mencionado que, en Bahía Blanca, los lotes interiores que están en el mercado exhiben valores superiores a otros equiparables de otras ciudades de la Provincia.

--Sería muy interesante conocer a qué ciudades se refiere y, si bien todas las comparaciones resultan a la larga odiosas, como bahiense, entiendo que tenemos una gran ciudad, cuya comparación debe estar sujeta a similar cantidad poblacional y prestaciones de servicio.

--¿Qué opinión le merece la calificación de Villas Turísticas a áreas tales como el curso superior del Napostá, en zonas totalmente rurales?

--Existe tierra más que suficiente y claros importantes dentro del anillo actual del denominado sector urbano de Bahía Blanca. Y si se pretende tener una ciudad armónica y con un crecimiento perfectamente dirigido, entendemos que primero hay que consolidar la ciudad como tal; máxime cuando no podemos desconocer que su crecimiento anual no es el deseado por todos, siendo, hasta el momento, en alguna medida, reducido.

"El título de "villas turísticas" con loteo de barrio parque en zonas rurales, con lotes de 20x30m, cuando debían ser los denominados barrios de chacras, con fracciones de 10.000m2, como mínimo, se nos ocurre encierra un movimiento de capitales que tal vez pretende transformar campos que fueran (y tendrían que seguir) destinados a actividades agropecuarias, en loteos inmobiliarios, creando, sin lugar a dudas, problemas, como, por ejemplo, llevar el agua potable, energía eléctrica, gas natural, educación, salud, transporte público (hoy día tan problemático), todo lo cual nos presenta un panorama, por ahora, y seguramente por unos cuantos años más, de difícil solución.

"Toda innovación, se nos ocurre pensar, estará dirigida hacia el sector norte y no terminamos de entender cuáles son las motivaciones turísticas que, en cualquier sector de Bahía Blanca, sea a la vera del arroyo Napostá o de cualquier suelo pedregoso, pueda motivar corrientes de gente que justifiquen la motivación turística que se menciona; máxime cuando estamos en una ciudad donde el mar abierto de Monte Hermoso y el hermoso cordón de Sierra de la Ventana están a 100 kilómetros.

"Allí es donde se encuentra una real respuesta al llamado movimiento turístico. Creemos que la mayor ponderación de Bahía Blanca es lo que realmente representa, una auténtica ciudad de servicios, con un comercio e industria a los que cada día hay que hacer más importantes y con un puerto que necesita de su total apertura, unido a la típica población que significa Ingeniero White, un elemento referente, si los hay, de turismo en Bahía Blanca".

--¿Hay tierras para hacer nuevos loteos, dentro del actual ejido? ¿Cuáles serían las limitantes para que esos espacios no salgan al mercado?

--Hay tierras para hacer nuevos loteos, generosos espacios; por ejemplo, los que van a la vera de la calle Indiada, desde la ex cervecería Austral hasta el inicio de la ruta 51. Los sectores anteriores a Grünbein, partiendo, por ejemplo, desde el barrio 12 de Octubre; la parte intermedia entre los terrenos del club Argentino, Villa Hipódromo e Independencia; hacia el sector norte, después del mercado de frutos (ruta 33), etc.

"En cuanto a los limitantes para subdividir, la ley 8.912, que reglamenta y regimenta el uso de la tierra, exige la puesta de agua corriente, luz eléctrica y proyecto de cordón cuneta rasante y todos sabemos que, en los últimos años, se agudizó profundamente el problema hídrico en Bahía Blanca, a tal punto que existen varios loteos en espera, ya que, como medida primitiva para poder lotear, se necesita contar con la seguridad de dichos servicios.

"Los sectores que menciono son de modestas características y su subdivisión podría ser una muy buena respuesta para gente de recursos de término medio hacia abajo".

--¿Cuáles serían, a su criterio, las acciones a promover por el Estado municipal para completar los actuales espacios vacíos que permanecen dentro del ejido urbano?

--Sin duda, tratar de lograr extender, fundamentalmente, el servicio de agua corriente y contemplar, si dichos espacios vacíos son de proporciones fuera de lo normal, la aplicación de un impuesto especial que indique o incline, de alguna manera, a sus propietarios, a movilizar dichas tierras.

"En medio de toda la discusión promovida sobre este tema, creemos que resultaría importante contar con un censo actual, para saber cuántos realmente somos en Bahía Blanca y qué diferencia se ha producido desde aquel censo nacional de población de 2001 y, por qué no, solicitar a las respectivas sociedades de fomento una información actualizada sobre los terrenos vacíos en su jurisdicción.

"Seguramente, ello nos daría un panorama más amplio y certero de la real situación que comprende a Bahía Blanca".