Según datos del Colegio de Martilleros de Neuquén, entre 2006 y septiembre pasado se pidieron permisos de construcción por 2,4 millones de metros cuadrados en la ciudad. Es sólo una cifra que da cuenta del boom inmobiliario en Neuquén, que hace 15 días mostró su peor cara con el derrumbe de varios departamentos que se construían sobre la Cooperativa Obrera en el oeste capitalino. La ilusión de la renta lleva a algunos a edificar de forma desmedida, sin permisos, sin condiciones, sin chequear las más elementales normas de seguridad. Es que existe un mercado ávido de una vivienda y esta es quizás una de las contradicciones más grandes del modelo económico instalado desde 2003: se “empoderó” al sector del trabajo con mejores ingresos, pero el techo propio se convirtió en un límite al que acceden muy pocos. Es fácil comprar un televisor LED en 24 cuotas, pero el crédito hipotecario aparece como un sueño lejano.

Según el Censo 2010, existen en la provincia unas 31 mil propiedades destinadas a vivienda en alquiler. Habitan en ellas 33 mil hogares. El cálculo indica que una de cada cinco familias radicadas en esta provincia alquila el techo que la cobija.

El mercado de los alquileres mueve, según estimaciones propias en base a datos del sector, unos 300 millones de pesos al año, haciendo una estimación conservadora. El dato incluye sólo a las unidades que destinan a vivienda familiar y contempla nada más lo que se recauda a modo de renta. A eso hay que sumarle el valor de la propiedad, un punto donde Neuquén suele destacarse en relación con otros distritos.

El negocio del alquiler

¿Es un buen negocio construir para alquilar? Los financistas creen que no. Un departamento de uno o dos ambientes en el centro de Neuquén deja una renta anual de un 5%. Se trata de un valor mucho más bajo que un plazo fijo y bastante más que la compra de activos en el mercado financiero, por ejemplo.

Pero existe otra ventaja: el ladrillo funciona como refugio de valor. Así lo hizo durante los últimos años. Por caso, el costo de construcción subió en septiembre un 22% interanual. Calculando un 2% de amortización por el uso (una cifra exagerada), el mismo departamento del ejemplo anterior se habrá revaluado al término de un año un 20% y habrá sumado otros cinco puntos renta, un resultado más que atractivo.

Para el empresario del sector inmobiliario, Guillermo Reybet, ésta es la clave de construir para alquilar: la capacidad de resguardo de valor. De todas formas advierte que “la renta ha bajado de sus valores históricos”. “Antes era del 10 o el 12% anual; ahora es apenas del 5%”, señala.

El martillero, con muchos años de experiencia en el mercado, explicó que para medir la depreciación de una vivienda entran en juego dos factores: la cantidad de años y el estado. “La amortización es a 70 u 80 años, no como la de un vehículo por ejemplo, que es de unos 10”, ejemplificó.

Contó, sin embargo, que hay incidencias que van más allá de del bien en sí. “Hay otros factores que entran en juego como la ubicación: hay zonas que se revalúan más y otras que no”, indicó.

Sectores

Para que el alquiler sea un negocio, tiene que haber gente dispuesta a alquilar. El crecimiento económico de la posdevaluación generó un enorme mercado de jóvenes con ingresos suficientes para alquilar. Son hijos que pueden irse antes de la casa de los padres, o estudiantes que viajan del interior a esta capital para estudiar en la Universidad del Comahue.

Este sector es, como es esperable, el más afectado por la imposibilidad de acceder al techo propio.

Según los datos del censo, sólo la mitad de los jefes de hogar de entre 14 y 34 años es propietario de la vivienda donde reside. El resto, alquila o comparte y muchos de ellos aún habitan la casa paterna.

Incluso cuando se poseen ingresos suficientes para pagar un alquiler, la oferta crediticia es escasa para alcanzar el precio de una vivienda en Neuquén. Según Reybet, sólo el 6% de las operaciones de compraventa se hacen por esta vía. El plan de préstamos financiado por Anses, el Procrear, vino a intentar salvar esta brecha. Aún es temprano para medir su impacto aunque se trata de una medida que, de extenderse, tendrá el doble beneficio de facilitar el acceso a un techo y de mover el mercado en momentos de desaceleración.

La otra pata de la ecuación es la dispar respuesta del Estado, que se mueve como un rinoceronte: construye viviendas a un ritmo más lento que las necesidades y que a menudo se reparten de forma discrecional.

Alquileres que suben

En lo que va del año, los alquileres subieron entre un 15% y 20%, según señaló el operador inmobiliario Guillermo Reybet. Se trata de cifras que releva mes a mes la Dirección Provincial de Estadísticas y Censos. Los números, como sucedió en los últimos años, van por debajo de la inflación medida por el mismo instituto.

Según Reybet, se ve que los inquilinos pelean cada vez más el precio del alquiler ante el desafío que representa la inflación a su economía doméstica. El valor que tiene la fidelización con su inquilino y la menor oferta relativa hace que muchas veces los propietarios accedan a renegociar precios por debajo de lo esperado.

Con respecto al tema de la oferta, Reybet dijo que se percibe cierta desaceleración en el último tiempo. No menos cierto es que cada vez hay más edificios en Neuquén. Sin ir más lejos, en una de las mejores postales que tiene este fenómeno, existe uno que comenzó hace poco y que estará compuesto de 160 departamentos de un ambiente.

El perfil de los neuquinos que buscan entrar al Procrear

Según la última información que difundió la Anses, hay 1.125 familias en la provincia que están en el proceso de abrir su carpeta en el Banco Hipotecario para acceder al programa de créditos Procrear. No se informó cuántas de ellas ya accedieron efectivamente al préstamo.

En cambio, se brindó un detalle del perfil de los que acuden al banco con el sueño de la casa propia. De 1.125, 870 tienen hasta 40 años y ganan hasta 10 mil pesos mensuales. Se trata justamente de la población que hoy queda afuera del mercado. Aún con un salario familiar superior a la media, no logran acceder al crédito y no tienen el ahorro suficiente para afrontar la compra de una vivienda usada y la construcción de una nueva. La solución, claro está, es alquilar.

Se comunicó además que 717 familias tienen entre 1 y 2 hijos, y del total de los grupos familiares 20 tienen hijos con discapacidad.

Nivel nacional

Según se informó de forma oficial, cerca de 60 mil familias que cuentan con terreno propio resultaron beneficiadas en los sorteos efectuados en la Lotería Nacional para iniciar los trámites ante el Banco Hipotecario y poder acceder a los créditos para la construcción de viviendas.

Del total de familias beneficiadas, 44.951 están constituidas por personas de hasta 40 años y 47.070 ganan hasta $10.000 mensuales, lo que refleja que los créditos fueron demandados en su mayoría por familias jóvenes de clase media, con un promedio de dos hijos.

Propiedad e impacto

Con el máximo del crédito, se calcula que en Neuquén podrá construirse una casa de entre 80 y 90 metros cuadrados si se toma como promedio un valor de 1.000 dólares el metro cuadrado.

Claro que, si la referencia del dólar es el blue, los valores cambian y esto es algo que ya se observa con cierta cautela en el sector.

Desde la Cámara de la Construcción informaron en su momento que, tomando como referencia el cupo que le corresponde a Neuquén de los Fonavi, podrían construirse unas dos mil viviendas. Si así fuera, esto generaría alrededor de 3 mil puestos de empleo nuevos en la construcción.