El cierre de 2011 encuentra a los neuquinos en una situación complicada para acceder a un préstamo hipotecario y cada vez parece más lejano el sueño del techo propio. En la actualidad, un grupo familiar debería ganar no menos de $7.000 para acceder a un crédito hipotecario. Pero además, aunque ganara más que eso, en muchas entidades hay límites al monto máximo otorgado por crédito, con lo cual cada vez se hace más necesario contar con una proporción de ahorros propios que supere el 50% del valor de la vivienda.

Si bien hay líneas disponibles tanto de la banca pública como de la privada, varios factores hacen que hoy el mercado se encuentre con pocas solicitudes.

El Banco de la Nación Argentina directamente exige un mínimo de ingresos para acceder al crédito de $5.000. En la entidad cuentan con dos líneas de créditos hipotecarios para compra de viviendas. Una con una tasa de interés combinada que arranca fija los primeros 36 meses y luego se hace variable. La tasa de interés de esta línea está en la actualidad en 12,75% y es a 20 años.

La otra línea es a tasa fija y en el 2011 estuvo en 14,75% y, para la adquisición de vivienda, el monto máximo de la línea es de $460.000.

Si bien en ambos casos permiten financiar hasta el 80% y el 90% del valor de la vivienda, el principal limitante es la relación cuota-ingreso de casi el 30% que piden prácticamente todas las entidades.

Así, para un grupo familiar que gana $7.000 al mes, el valor máximo al que puede acceder de la primera línea es de $150.000 y de $130.000 con la segunda, valores con los que no se puede comprar demasiado en Neuquén. La cuota mensual para un crédito a 20 años de esa línea llega a los $1.956 mensuales. En la actualidad, el Nación no ofrece líneas para construcción de viviendas.

Exigencias

En la mayoría de las entidades exigen un mínimo en el empleo de un año de antigüedad y, en el caso de ser monotributista, dos de aportes en la categoría.

En el Banco de la Provincia de Neuquén (BPN) cuentan en la actualidad con dos líneas de crédito: una para compra de viviendas hasta $200.000 (y una tasa de 12,67%) y otra para construcción de viviendas con un monto máximo de $180.000 (y tasa del 11,67%). La primera línea la ofrecen hasta 20 años y la segunda hasta 25. Un punto importante de estos créditos es que son a tasa variable y se revisan cada 4 meses.

En el caso de la línea destinada a la compra de viviendas, para acceder al monto máximo (los $200.000) se requiere un ingreso mensual por grupo familiar de $8.600 y pagar cuotas de casi $2.600.

En la línea destinada a la construcción, para acceder al total del monto del crédito hay que percibir un ingreso del grupo familiar de por lo menos $7.361. Y si se pretende sacar este crédito a 10 años, el valor de la cuota sube hasta $2.847 y el ingreso mínimo para el grupo familiar asciende a $9.461. Un requisito ineludible que exige el BPN es contar con una cuenta sueldo en la entidad.

Por su parte, desde la casa central del Banco Hipotecario, la entidad líder a nivel nacional en materia de créditos para la vivienda con una participación de mercado de casi 27%, explicaron que en la actualidad manejan dos tipos de líneas para adquisición de vivienda y construcción: una es con tasa nominal anual del 18% (TNA), fija en pesos, y un plazo de 10 años, destinada a empleados de empresas que tengan acreditación de haberes con el banco.

La otra la constituye la línea tradicional con una tasa de 19,50% a 10 años y de 21% a 20 años, ambas fijas y en pesos. El monto máximo para los créditos para adquisición o construcción trepa a $300.000. En el Hipotecario, si bien están contemplados ingresos mensuales desde los $4.000, con ese nivel de sueldo sólo se puede acceder a un préstamo de hasta $55.000 (si se pretende sacar un crédito para construcción a 10 años) y hasta $58.000, si el destino es para compra de viviendas. Con un nivel de ingreso del grupo familiar de $14.000, se puede acceder a un crédito para construcción de vivienda de hasta $193.000 a 10 años y a un monto de $205.000 para adquisición de vivienda también a diez años.

En ambos casos, la tasa nominal anual es del 19,5% y las cuotas mensuales rondan los $4.000. Otro de los requisitos del banco es que financian hasta el 75% de la obra y 70% de las adquisiciones.

Solicitudes

Desde el Banco Hipotecario resaltaron que si bien el mercado se ha venido reduciendo, en los últimos meces se observó un leve incremento en el número de nuevas solicitudes. En cuanto al perfil del tomador del crédito, la edad promedio es de alrededor de 36 años, con un ingreso familiar promedio de $ 9.500 pesos. En tanto, el monto promedio solicitado es de $ 180.000 y el plazo promedio de 140 meses.

Por su parte, desde el Banco Credicoop, uno de los bancos líderes en préstamos para Pymes cuentan con dos líneas para hipotecarios para financiar hasta el 70% de la compra de viviendas y construcción. La tasa de estos créditos para clientes del banco es del 17,90% durante los primeros cinco años y luego pasa a ser variable, hoy en 18,90% en los préstamos a 10 años. Para no clientes, arranca en 18,90%

Con respecto a la relación cuota-ingreso, hasta $4.000 de sueldo, no puede superar el 25%; de $4.000 a $7000, sube a 35%; y en sueldos mayores a $7.000, el 45% por ciento. También se permite computar otros ingresos del grupo familiar.

Rolando Ortega, gerente de la sucursal Neuquén de la entidad explicó que a este diario que “tenemos un buen posicionamiento en la zona. Neuquén es una de las zonas que más crece en créditos hipotecarios para nosotros. Este año colocamos unos 60”.

De todas formas, el ejecutivo reconoció que “en los últimos años en Neuquén ha subido mucho el valor de los inmuebles lo cual complica el valor de la relación cuota ingreso. Hoy un grupo familiar tiene que percibir unos $8.000 como mínimo para poder comprar algo”2

Las razones de un mercado debilitado

Si bien la participación de los créditos hipotecarios sobre el total de préstamos está muy lejos del 20% que llegaron a representar durante la década del `90, hubo algunos ensayos por intentar implementar una estrategia de largo plazo de un capítulo central para millones de argentinos.

Tras la salida de la convertibilidad, muchas entidades bancarias que se habían focalizado en otorgar créditos hipotecarios debieron replantear su negocio o se fueron del país. Tal fue el caso del propio Banco Hipotecario Nacional y de los canadienses del Scotiabank.

El mercado de los últimos años sufrió el impacto de la crisis financiera internacional que arrancó a fines del 2008. Varias entidades que habían comenzado a fondearse nuevamente en el exterior a tasas accesibles, entre ellas el Hipotecario, debieron suspender ese camino en medio del tembladeral financiero que se armó tras la caída de del banco de inversión Lehman Brothers en los Estados Unidos.

Fue justo cuando, luego de la estatización de los fondos de pensión dispuesta por el gobierno de Cristina Kirchner, el Banco Hipotecario armó una línea de créditos a tasa subsidiada para compra de vivienda y construcción con fondeo de la Anses a través de la cual se destinaron fondos por casi $1.150 millones y se otorgaron unos 7.000 créditos.

Si bien el experimento fue exitoso, estas líneas con subsidio de la Anses no continuaron. En el mercado financiero creen que si bien la idea del Gobierno fue buena se privilegió usar los fondos de la Anses para sostener a varios sectores de la industria, castigados por la crisis.

En Neuquén, a estas razones se suman las de una provincia que históricamente viene sufriendo un déficit habitacional crónico que asciende a unas 35.000 viviendas frente a las casi 3 millones de viviendas a nivel nacional. Y si bien en la provincia ha habido algunos planes para intentar paliar la situación, en los últimos 8 años se construyeron sólo unas 400 viviendas por año.

Guillermo Reybet, titular de Reybet Propiedades, y presidente del colegio de martilleros de Neuquén, explicó a La Mañana de Neuquén que “tal como esta la actual relación cuota ingreso, lo máximo que una persona puede obtener son u$s 45.000 dólares. Para pedir un crédito de u$s 100.000 debería tener un ingreso de $20.000 mensuales”.

Con respecto a las líneas de financiamiento para la construcción, que muchas entidades discontinuaron, considera que uno de los motivos es que el costo de construcción ha venido variando mucho. Hoy el valor promedio para un departamento nuevo está en u$s 1.000 el m2 y las casas unos u$s 800 el m2.

“Hoy la vivienda que se está vendiendo en Neuquén corresponden a sectores alto poder adquisitivo que tal vez compra como resguardo de valor e inversión a futuro”, señaló Reybet.