Ex Batallón. La comuna capitalina anticipó ese criterio, en medio del debate para autorizar la construcción de torres de departamentos en el predio. Detalles del “masterplan” oficial para el lugar.
Desde esta semana y a contrarreloj –la UCR quiere aprobarlo el miércoles–, en el Concejo Deliberante se discute con fiereza el proyecto de convenio urbanístico firmado entre la desarrollista y el intendente Ramón Mestre. Por ese acuerdo, celebrado en el marco de la ordenanza de convenios que sancionó esta gestión, el municipio autoriza a la empresa a levantar edificios de viviendas en ese terreno –hoy tiene categoría de reserva verde– y, a cambio, le solicita una serie de “beneficios”: ceder 50 por ciento de la superficie para uso público y el pago de 96,7 millones de pesos para obra pública.
El Concejo debe ratificar o rechazar el acuerdo, que hasta ahora captó duras críticas de los bloques Eva Duarte y Frente Cívico, y el reclamo de mayor tiempo de análisis por parte de Unión por Córdoba. Igualmente, el radicalismo cuenta con votos suficientes como para cumplir con la previsión de aprobarlo el miércoles.
Junto al convenio ingresado al cuerpo, la Dirección de Planeamiento Urbano de la Intendencia envió un informe donde describe qué quiere y qué no el municipio en ese terreno privado, sentando un marco general al que deberá adecuarse el proyecto que presente Eurnekian. Sobre eso expusieron además ante los ediles dos funcionarios: Mariano De Juan, secretario de Desarrollo Urbano; y Héctor Di Forte, subsecretario de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
“El propietario no podrá hacer un country en altura, las torres de vivienda no podrán ser cerradas. Tampoco consideramos positivo que ahí se construya un shopping o un supermercado, sino áreas comerciales y de servicios más pequeñas”, ratificó en diálogo con Día a Día Héctor Di Forte. Si bien esos requisitos no quedarán fijados en el convenio cuya aprobación se discute ahora, el funcionario insistió en que son parte del criterio que el municipio adelantó al desarrollista, el marco en el que negoció con él y, además, constituirán la referencia para autorizarle su proyecto. “Cuando presente formalmente el expediente de la obra que quieren realizar, las áreas técnicas deberán aprobarlo y se podrá negociar ciertos aspectos. Pero esas pautas generales que ya fijamos van a respetarse. Tienen que ver con que por primera vez es el municipio el que dice lo que quiere en ese lugar, y no a la inversa”, insistió Di Forte.
De bulevar a parque. Lo que si queda fijado con precisión desde ya –figura en el convenio urbanístico– son las alturas máximas de 10,5 metros sobre avenida Richieri y hasta 23,5 en el resto (eso permite levantar planta baja y seis pisos), los retiros que deben respetar los edificios, la superficie máxima a edificar y la cuota del lote que el dueño debe ceder a la comuna. En este caso, se acordó que la Corporación entregue el 50 por ciento de las 22,3 hectáreas para uso público, y desarrolle el complejo de viviendas y actividades de servicio en la otra mitad.
“Creemos que es una buena proporción de espacio que gana la ciudad. Esa mitad para uso público incluye siete hectáreas de parque a las que se busca desarrollar con continuidad al Sarmiento”, graficó Di Forte. De Juan detalló que ese espacio verde absorbe también un bulevar construido por la Provincia (al hacer la Ciudad de las Artes) que atraviesa verticalmente el lote y nunca fue utilizado. “Eso no se registró como calle, está dentro del terreno y nuestra idea es que sea un gran espacio verde a lo largo”, reveló.
En el acuerdo, el citado 50 por ciento cedido se distribuye en 15 por ciento para “parque urbano”, otro 15 para espacio verde de uso público, y un 20 por ciento para “equipamiento de uso público e infraestructura”. Los funcionarios insistieron en que los espacios de circulación que se exigen por norma en relación a las viviendas están computados en la mitad destinada al emprendimiento, y no se descuentan de la de uso público.
Los límites de altura y perfiles apuntan a que sobre Richieri queden ubicadas áreas comerciales de acceso público, muy probablemente en los pabellones del Ejército que deberán resguardarse, ya que tienen protección patrimonial. Los edificios de departamento tenderán a ubicarse hacia Los Incas.
El tránsito. Para acompañar el convenio municipio-Eurnekian, Planeamiento también trazó un diseño vial tentativo que la constructora deberá construir en la zona. Su desarrollo y aprobación en detalle se dará cuando la desarrollista presente el proyecto de obra. “En ese punto sabremos cuántos departamentos y locales quiere levantar. Entonces, áreas como Tránsito podrán darle el detalle de las obras que se le exigirán”, señaló Di Forte.
América podrá edificar 447 mil metros cuadrados; aunque descontando calles y otros espacios, los funcionarios señalan que estarán en torno a los 300.000 mil m2. Para dar cauce al movimiento que eso generará y avanzar en los proyectos de conexión vial entre el Parque Sarmiento y Cruz Roja, a la desarrollista se le solicitan tres nudos viales: uno entre la avenida que bordea el Sarmiento y Richieri; y dos sobre Cruz Roja: en el cruce con Richieri y en el de Los Incas.
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Cronología
Reserva Militar. Los terrenos del ex Batallón 141 pertenecían al Estado Nacional que luego, cuando entraron en desuso, fueron transferidos a la Provincia de Córdoba.
Ciudad de las Artes. Durante el anterior gobierno de José Manuel de la Sota, en parte de ese predio se construye la Ciudad de las Artes (cuatro escuelas superiores) y se recupera un edificio militar para ubicar la Agencia Córdoba Ambiente.
Torres en 2006. La Provincia –ya en plan de vender el resto del enorme inmueble– le pide a la Municipalidad que le fije un uso del suelo (que diga qué se puede construir en él), ya que el predio seguía bajo la categoría de “reserva militar”. La intendencia de Luis Juez envía al Concejo Deliberante un proyecto que permite utilizar entre el 60% y 70% del espacio para hacer torres de 50 metros de altura. El telón de fondo fue un acuerdo entre ambas administraciones para que la Provincia dejara de retener fondos de coparticipación a la intendencia capitalina.
Venta. En 2007, a través de la Corporación Inmobiliaria de la Provincia, De la Sota vende el resto del inmueble (223.498 m2) a la Corporación América (Grupo Eurnekian) por $ 107,5 millones.
Reserva verde. A fines de 2007, y con Juez y De la Sota en un duro enfrentamiento, el municipio capitalino cambia el criterio y declara, con voto del Concejo Deliberante, “reserva verde” el lote vendido a Eurnekian. Esa categoría le impide construir edificios de vivienda. La situación permanece así hasta ahora.
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Acuerdo Mestre-Eurnekian
El convenio urbanístico firmado por Ramón Mestre y el grupo Eurnekian fue realizado en el marco de la ordenanza que regula esos acuerdos, aprobada por la UCR. En síntesis, autoriza a la desarrollista a edificar 446.966 m2 de viviendas en altura y espacios comerciales, en torres de hasta 23,5 metros.
El municipio asegura que eso equivale a 312 mil metros más de los que la propietaria podría construir en la zona sin el acuerdo. La empresa debe pagar el 10 por ciento de ese excedente de metros como beneficio al municipio, que lo calculó multiplicando por el valor del costo del m2 de construcción de septiembre (3.090 pesos). Resulta un total de 96,7 millones. A eso se suma la cesión para uso público (parque y equipamiento) del 50% de la superficie total del predio de 22,3 hectáreas, un 35% más de lo que debería por ordenanza.
En el convenio se establece que los 97 millones de pesos aportados por América financiarán la construcción de una planta cloacal para el sudeste de Córdoba. Su construcción deberá iniciarse a los 60 días desde la ratificación del convenio por parte del Concejo. Sumado a eso, la desarrollista debe hacer una serie de obras viales y de infraestructura.
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Fuertes críticas
Fuertes cuestionamientos recibió, hasta ahora y en el exiguo tiempo de tratamiento legislativo que lleva, el acuerdo firmado entre la intendencia y la Corporación América. La primera crítica unánime entre los tres bloques opositores (Frente Cívico -FC, Eva Duarte y Unión por Córdoba-UPC) apunta justamente a eso: al poco tiempo de análisis del proyecto que tendrá el cuerpo.
La UCR lo ingresó el jueves último, y planea dejarlo sancionado el miércoles. Si bien el Concejo no modifica estos convenios sino que los ratifica o rechaza en bloque, los ediles plantean que por tratarse de un terreno tan importante para la ciudad, su uso merecería un debate más extenso. Y vinculan la prisa a la voluntad de hacer un “negocio”.
El olguismo planteó las críticas más duras: calificó como exiguo el monto de casi 100 millones que, según el cálculo del convenio, debe pagar América a la comuna y cuestionó que se destine a una planta cloacal. Según el bloque, el negocio inmobiliario en cuestión moverá unos 600 millones de dólares, por lo que la ciudad debería hacerse de al menos 60 millones de dólares; cálculo considerado exagerado desde la UCR. Olga Riutort llegó a hablar de “negociado” entre la intendencia y la desarrollista nacional.
En tanto, el juecismo insiste en que el predio debería expropiarse para convertirse en un parque, ya que se trata de uno de los pocos “pulmones verdes” que subsisten en la trama urbana de la ciudad. A esto, la comuna responde que implicaría un gasto de 400 millones de pesos, inmanejable y fuera de las posibilidades económicas del municipio.
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