Para situarnos en contexto, digamos que luego de la crisis económico-financiera mundial de 2008-2009, que eclosionó justamente debido a lo que se denominaría luego la "burbuja" de la especulación inmobiliaria, la situación, sin ser ninguna maravilla, se fue revirtiendo, lenta, pero de manera bastante firme, hacia lo que fue 2010. La tendencia, durante 2011, fue aproximadamente similar.

En este sentido, en nuestro informe periódico al respecto de la situación general del mercado inmobiliario, hemos recopilado algunas notas como para situarnos tanto desde una perspectiva general del sector, y de esa forma definir una mirada hacia la realidad de este distrito, puntualmente en lo que se refiere a lo que va del presente año, y las perspectivas que, en ese contexto, avizoran los operadores y actores profesionales de ese mercado.

Digamos, en este sentido, que según publicaciones especializadas, "las perspectivas de la oferta y la demanda anticipan un escenario medianamente optimista, con la falta de financiamiento como el mayor desafío a enfrentar".

En ese marco, los analistas de publicaciones como "Reporte Inmobiliario", tras recientes sondeos (publicados en su web este mes), aseguran que "los conocedores del mercado inmobiliario esperan para este año menos problemas tras la gran crisis internacional, aunque muestran una mayor preocupación por la falta de financiamiento", y anotan claramente una observación que deberá tenerse en cuenta: "si bien se considera que los precios actuales son elevados, se prevé que tanto el valor de venta como los alquileres, seguirán subiendo".

"Reporte Inmobiliario" observa que, según el resultado de sondeos practicados a tales efectos, "hay este año un cierto grado de optimismo en cuanto a cómo se desarrollará el mercado".

"Hacia 2009, el 68,7 por ciento de los entrevistados -por "Reporte", lo cual incluye operadores y consumidores- preveía una contracción en el número de nuevos proyectos inmobiliarios, frente a un 26,2 por ciento que anticipaba un escenario de estabilidad, y un más que moderado 5,1 por ciento que se mostraba optimista", añade la publicación.

En contraste, la encuesta realizada por "Reporte" en el curso del primer trimestre del año 2010, hizo notar que "los que prevén un aumento de nuevos desarrollos llegan a 13,4 por ciento, y la mayoría (55,9 por ciento) piensa que el número no se reducirá, aunque los que anticipan una reducción alcanzan un nada despreciable 30,7 por ciento. Lo mismo puede decirse sobre la cantidad de operaciones de compra-venta.

En 2011, 60,5 por ciento preveía una reducción, frente a un moderado 31,6 por ciento que esperaba un amesetamiento, y un 7,9 por ciento que creía que el número de escrituras aumentaría. Predicciones que, huelga decirlo, se cumplieron puntualmente en cuanto al último punto.

Y en cuanto a las previsiones para este 2012, el 58,3 por ciento opinó que el nivel de compraventas se mantendrá estable, y el 22,3 por ciento prevé un incremento en la cantidad de operaciones, frente a un 19,4 por ciento que se manifiesta pesimista.

Es decir que, considerando las opiniones positivas, tanto refiriendo estabilidad como auge, los indicadores señalan que los operadores y efectores del rubro observan un panorama por lo menos alentador.

Pero, lógicamente, no deja de ser preocupante, tanto para el comprador como para el arrendatario, la amenaza de alzas constantes en la venta y alquiler de inmuebles.

A NIVEL LOCAL

Con estos datos en mente, abordemos ahora lo que es siempre nuestra principal preocupación: la situación del rubro inmobiliario en nuestra ciudad.

Ya se sabe que si bien Rojas, de acuerdo a los indicadores oficiales, es un distrito con alto nivel de satisfacción de necesidades básicas, padece de un situación habitacional si no preocupante, por lo menos complicada.

En efecto, hay muchas familias que, ante la imposibilidad de acceder a la adquisición de una vivienda propia, y menos aún de alentar la posibilidad de construir su casa, debe optar por alquilar. Y las alternativas en cuanto a locaciones aptas para albergar grupos familiares sí se están acotando: independientemente de una disponibilidad fluctuante, los precios son muy elevados.

Es que, según los datos disponibles, los precios de los alquileres registran aumentos promedio del 50 por ciento con respecto del período 2009-2010, mientras que las renovaciones de contratos celebrados hace 24 meses pueden sufrir incrementos superiores, de hasta un 80 por ciento, según inmobiliarias, inquilinos y asociaciones de consumidores consultadas a tales fines.

Radamés Marini, presidente de la Asociación Argentina de Inquilinos, afirmó, en declaraciones recientes publicadas por La Nación, que "los contratos que se renuevan traen implícita una suba del ciento por ciento". Y, yendo aún más lejos, reclamó la intervención del gobierno en ese mercado.

¿Cuáles son las causas de los ajustes? Para Carlos Sotelo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en declaraciones efectuadas al mismo diario, "el factor determinante es la falta de crédito, que aleja cada vez más la posibilidad de alcanzar la vivienda propia". Sotelo dijo sobre el precio de los alquileres: "Está evolucionando como el resto de los precios de la economía, empujado por dos factores: las subas generales de salarios y de costos y la fuerte demanda".

Para Sotelo, "los alquileres no se ajustan por la inflación, sino por la presión de la demanda. Si el precio está por encima del mercado, no se alquila". Y especificó: "No se pueden dejar de ajustar los precios, porque si los propietarios no tienen una renta adecuada, retiran la propiedad del mercado". Como se verá, esto será corroborado por los operadores locales del rubro.

LA VIVIENDA PROPIA

No por repetido deja de ser cierto que el problema de la vivienda propia es una de las graves dificultades -o carencias- que sufren millones de paisanos en nuestro país.

La vivienda es una compleja instancia social que se vincula directamente con la calidad de vida individual de muchísimas familias. Si bien actualmente, y tras años de desastre económico, hay un impulso nuevo, visible e importantísimo en la implementación de operatorias de viviendas, a partir de la construcción de énclaves habitacionales en todo el país a través del Plan Federal, por simple lógica aún deberá profundizarse mucho más y sostenerse durante bastante tiempo este accionar para solventar las tremendas carencias que dejaron a millones de argentinos sin techo propio, y a otros tantos en imposibilidad absoluta de obtenerlo.

En nuestra ciudad la carencia de techo propio aún puede considerarse coyuntural, cuando en los casos apuntados es, evidentemente, un problema estructural.

Mientras tanto, muchos rojenses se ven obligados a alquilar, lo cual implica una erogación mensual para muchos insostenible salvo a costa de enormes esfuerzos; y ni hablar de acceder a la compra de una casa: por modesta que sea una finca, sólo pueden acceder a ellas quienes estén en condiciones de afrontar un crédito hipotecario, lo cual no es una ventaja que pueda alcanzar cualquiera. Igualmente, la bonanza económica del sector agroproductivo se ha notado en el auge de la construcción, refacción y adquisición de propiedades en la ciudad, con lo cual el negocio inmobiliario se reactivó.

Es que, evidentemente, no hay respuesta en el rubro inmobiliario para quienes perciben salarios básicos; es una ecuación muy simple: un alquiler mediano supone el treinta por ciento -o más, según la propiedad- de un salario corriente en Rojas. Y ni hablar de comprar, en esas circunstancias.

Sobre todo cuando no hay en el mercado inmobiliario viviendas de valores intermedios: precios que superan los cien mil pesos en la mayor parte de los casos significa para muchos rojenses la imposibilidad absoluta de pensar en comprarse una "casita"...

AVATARES DEL MERCADO

En general, se acepta como verdad incontrastable que, en Rojas, hay un serio déficit habitacional

Pero, ¿es tan así?¿O lo que hay, en realidad, es como hemos dicho tantas veces, y como acabamos, literalmente, de comprobar, un mercado acotado, en virtud de precios que son más bien del primer mundo?

De hecho, las cifras del último censo nacional establecen claramente (además de que somos menos) que hay en este distrito una enorme disponibilidad de viviendas sólo en la planta urbana, en comparación con la cantidad de habitantes.

Por ejemplo, sobre las cerca de 8000 relevadas en el Censo Nacional de 2001, el incremento ha sido importante, y a 2010 fueron contabilizadas exactamente 9737 viviendas en todo el distrito. Desde 2001 a la fecha, cabe señalar, no solamente se han construído numerosas viviendas particulares sino que también fueron inaugurados varios barrios de viviendas mediante distintas operatorias sean privadas o estatales.

Además, las valoraciones sobre calidad de construcción, materiales empleados y servicios y comodidades que poseen las viviendas -que ha sido una parte crucial del último Censo Nacional- arrojó un elevado nivel.

Es decir que sí hay viviendas, y de buen nivel de construcción. ¿Por qué es entonces tan difícil alquilar y ni hablemos ya de comprar una casa? Por los precios, sencillamente. Es claramente una cuestión económica. Indudablemente, en Rojas es muy caro alquilar y muchísimo más caro aún comprar una casa: ahí se produce el desfasaje.

Evidentemente, es hora ya de que comience a hablarse de la necesidad de intervenir, a nivel de Estado, en la regulación de los precios de las viviendas, sea para locación o sea para compra.

Si el acceso a la vivienda es una cuestión de prioritario interés social, resulta evidente que el mercado inmobiliario no puede estar liberado a tal extremo ya que, de esta forma, sólo puede acceder a una casa quien se encuentre en condiciones económicas muy holgadas... o haciendo verdaderos malabarismos para subsistir mientras se paga un alquiler.

PESOS VS. DÓLARES

Poco más de una semana le duró al sector inmobiliario la resistencia a dejar de vender propiedades en dólares para hacerlo en pesos.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Néstor Walenten, fue la punta de lanza cuando expresó que la compra-venta “podría reactivarse con la pesificación”.

Asimismo, reconoció que “el negocio de invertir en ladrillos, en obras de construcción y en fideicomisos del sector está pesificado”, y señaló que “es el mercado de la propiedad usada el que todavía permanece dolarizado”.

Este punto en particular se debatió intensamente el martes, en una reunión en la CIA, y se planteó como la única traba a la pesificación y se pidió que aquellos usados que acepten pesos, puedan cambiarlos a dólares. “Lo que está en pozo y las construcciones nuevas no tienen problemas, y de hecho ya se venden en pesos, pero el usado es complejo porque el que compró en dólares quiere dólares”, dijo Armando Pepe, de la cadena de inmobiliarias SOM.

La posición más negociadora de los inmobiliarios –que surge a pocos días de que el gobierno nacional lanzara el monitoreo a la compra de divisa extranjera–, se enmarca en un acuerdo tácito entre los actores del sector, que tiene como premisa no dejar caer la actividad.

Según explicaron fuentes del sector, hubo llamados telefónicos y hasta pequeñas reuniones informales entre constructores y vendedores, donde los primeros les pidieron que se acoplen a una actividad que se edifica en pesos. Es que la comercialización es el único segmento dolarizado: los insumos, la mano de obra, los metales para la construcción y el cemento están el 100% en pesos.

La realidad numérica del negocio permite ver por qué los inmobiliarios se aferran a la moneda extranjera: en todo el 2011, y según datos del Colegio de Escribanos de Capital Federal, se movió en operaciones un total de U$S 6630 millones ($ 27.187 millones).

En la misma línea, el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires consignó que el año pasado se vendieron propiedades por un valor de U$S 7317 millones ($ 30 mil millones). Es decir, sólo en Capital y el GBA, el negocio inmobiliario manejó casi U$S 14 mil millones. En el interior, en tanto, el grupo Ecipsa, con emprendimientos en Córdoba, Mendoza, San Juan y Tucumán, señaló que los proyectos en esos distritos se seguirán comercializando en cuotas en pesos.

Por su parte, el gerente general de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Fernando Lago, afirmó que la pesificación del mercado inmobiliario al sector constructor no le cambiaría en absoluto la ecuación del negocio, porque precisó que “todos los contratos del sector siempre fueron en pesos”.

La opinión del martillero Néstor Serra

“Es buen momento para

comprar una propiedad”

El martillero local se refirió sobre la situación que vive el mercado inmobiliario local, a raíz de las disposiciones del Gobierno Nacional sobre el dólar – Reconoció que se está empezando a notar un “parate” en compra-venta, pero opinó que asimismo es un muy buen momento para invertir

El martillero local Néstor Serra, consultado por este diario acerca de la situación que vive el mercado inmobiliario local por estos días, a raíz de las disposiciones del Gobierno sobre el dólar en un ámbito general, mencionó que debido a la situación de “parate” que se está viviendo en el sector, no porque no haya dinero sino porque la gente se pone a especular con lo que pueda pasar con la divisa norteamericana, no se están generando las operaciones esperadas en ese marco.

Esto evidentemente desde un terreno nacional se está notando, y para el martillero Serra comenzará aún más a repercutir en las próximas semanas, una vez que se vayan viendo otros parámetros de la situación. Pero sorpresivamente, el martillero dijo que puede resultar siendo este un buen momento para aquellos que tienen el dinero y quieren invertir en la compra de alguna propiedad. Serra alentó a los inversores, y a que se aproveche el momento para hacer una buena transacción, aunque primero habló de lo que ocurre estrictamente con el dólar.

“Hoy por hoy el que quiere vender una propiedad y quiere los dólares, creo que tiene que salir del circuito. Actualmente son muy pocos los bancos que en los préstamos hipotecarios dan los dólares. De modo que se verá un momento en el que quien realmente necesite vender, va a agarrar los pesos, como sea”, mencionó Serra sobre lo que ocurre con las restricciones.

“Hoy por hoy es difícil encontrar el dólar billete y eso inevitablemente repercute y complica el mercado inmobiliario. Y mucho más acá, que tenemos mucho menos acceso al papel dólar”, consideró el matriculado, quien añadió que “hoy el que quiere vender va a tener que agarrar los pesos y si quiere los dólares, tendrá que ir al mercado paralelo y comprarlos”, enfatizó.

Sobre este tema, Serra insistió. “Hay gente que quiere que el comprador vaya al circuito paralelo, busque el billete y venga y compre. Y en realidad eso es un poco más complicado. Y el tema pasa en que si vos querés vender en pesos y entrar al dólar, tenés un 10 o 15 por ciento arriba, y deberás pagar un dólar, no a 4,5, sino a casi 6 pesos, estando ahí la diferencia o lo que se pierde y hace que la gente no compre”.

“La realidad es que está un poco frenado, y lo que debe ocurrir es tener la astucia para poder destrabar una situación así. Igualmente todavía no está la mentalidad o la conciencia de que del dólar tenés que olvidarte. Está complicado, y va a ser complicado. Porque esto recién se está notando en Buenos Aires y nosotros siempre acá hacemos la resonancia y nos toca un poco más tarde. También se va a frenar, creo, con seguridad, todo lo ligado a la construcción”, adelantó el profesional.

“EL QUE ESTÁ

ESPECULANDO, ES

LO PEOR QUE HACE”

Pero Serra valoró el buen blindaje que posee hoy la economía nacional, y no criticó la medida sino que la comparó con lo que ocurre en Uruguay y Brasil. En ese mismo sentido, el profesional alentó. “Asimismo, oferta hay mucha y también adquisiciones. Hay gente que está decidida a ofrecer pesos, y ya no se plantea más el tema del dólar. Tengo pesos y si querés que compre, te doy esto”, vaticinó el rematador.

Y agregó. “El que tiene la plata, el inversor, está especulando por todo este tema, y creo que es lo peor que hace, porque este momento es el momento de comprar, no especular. Hoy, para el que puede comprar, es un buen momento, y es bueno porque está todo tranquilo, todo quieto. Y es paradójico, porque se habla de una inflación, un defasaje, pero también hay una tranquilidad del mercado que te permite analizar una operación. Pero si se va todo para arriba, ahí sí podemos hablar de analizar más antes de salir a comprar un propiedad”, detalló el martillero loca.

VENTA DE CAMPO,

Y ALQUILERES

DE CASAS

Obviamente, en esta situación no podía quedar de lado al hacer un balance del tema alquileres, estrictamente en el ámbito local. Según Serra, en el tema alquileres hay un mercado que es muy chico, y empieza a jugar que hay diez casas para cincuenta personas y el planteo de la inflación en los alquileres hay que dejarlo de lado, en relación a que ocurre que muchos propietarios optan por hacer contratos escalonados, es decir por 1500 de inicio y 2000 pesos al año siguiente, lo cual complica.

“Se llega a un momento, que uno empieza a pedir una casa y sale del circuito. ¿Qué quiere decir esto?”, planteó el martillero. “Que si vale 1500 o 2000 pesos el alquiler y uno pide 2200, ya no hay sueldo que soporte afrontar el alquiler de esa casa”. Y añadió. “Y ahí empiezan a aparecer los problemas de que a la gente se le hace difícil llegar, ocurriendo muchas veces que hay familias que tienen que alquilar ante la necesidad, y se meten con todo y después no pueden cumplir”, reconoció el intermediario.

Para finalizar, Serra remarcó. “En Rojas haría falta no menos de 50 o 60 casas para alquilar. Hay una demanda que es impresionante. Pero por qué no hay casas para alquilar. Porque una inversión, de 300 o 400 mil pesos, una casa buena, linda, no amerita usarla para un alquiler de 1500 o 2000 pesos, porque para recuperar la plata necesitas 20 años”, aclaró.

Pero como Serra es uno de los rematadores más importantes en Rojas en cuando a la venta de campos, también se expresó sobre ese ámbito. “En el tema campo es más difícil con el dólar. Es lógico que está todo afectado. En el tema de propiedades, si hay una sucesión, donde son varios herederos, por ahí es un poco más fácil acomodar la situación económica. Pero en un campo es más difícil, y si los números son más gruesos, y más quieren entrar al dólar, más se complica, por lo que también está frenado en ese ámbito y calculo que se va a frenar mucho más que el tema casas”, sentenció.