Pese al boom de la construcción, el avalúo de las propiedades casi no ha sufrido modificaciones en los últimos años. A ello se le suma la desactualización catastral. Proporcionalmente, pesa menos en la recaudación provincial, mientras el automotor crece.
Es que, comparado con el rendimiento de ingresos brutos, se obtiene que en 2004 lo que ingresaba a las arcas provinciales por este último impuesto fue cuatro veces lo recaudado por inmobiliario; en 2011 la relación fue de once veces más. En cuanto a automotor, en 2005 las patentes superaron el monto recaudado por inmobiliario y nunca más volvió a corregirse la ecuación.
Es que mientras ingresos brutos se consolida como el tributo estrella en eso de conseguir recursos para el Estado, mientras las patentes crecen sin pausa al ritmo del costo de los vehículos y el crecimiento del parque automotor, el inmobiliario retrocede y cada vez participa menos en la performance de la voracidad fiscal.
La razón es concreta y eminentemente política y va a contramano del discurso oficial de que, los que más tienen, más deben pagar. El avalúo fiscal de las propiedades apenas si se ha retocado en todos estos años. Tampoco se han incluido ampliaciones e incluso muchas nuevas casas, a pesar de que los precios de mercado de las propiedades crece.
La explicación de que ingresos brutos crezca no es difícil: más allá de los sucesivos retoques en las alícuotas, la inflación empuja el precios de bienes y servicios e impacta directamente en los montos que el Estado recauda.
Este año, el gobierno de Francisco Pérez salió a jugarse por la denominada "sintonía fina" y declamó el fin de las tasas cero en ingresos brutos y subió también el monto del avalúo, pero el precio fiscal del metro cuadrado construido es el 10% del precio de mercado.
El caso de automotor es curioso, pero la explicación también es simple. En 2004 el Estado recaudaba más por inmobiliario que por automotor. A partir de 2005 la ecuación se invirtió y nunca más volvió a corregirse. Ahora en Mendoza es más caro tener auto que casa, al menos impositivamente hablando, a pesar de que el costo de mercado de las viviendas es significativamente mayor que el de los coches.
Un caso testigo
El Gobierno provincial hizo su apuesta para mejorar su performance recaudatoria: incrementar las alícuotas en ingresos brutos, que afectan directamente a la economía, pero no se habla de actualizar los datos catastrales que podrían darle, de acuerdo a las estimaciones extraoficiales, unos 2.000 millones de pesos anuales, el mismo monto del déficit fiscal que soportará la Administración pública.
En 2005 el impuesto automotor empezó a ganarle al inmobiliario. Ese año, las más de 500 mil parcelas que hay en toda la provincia pagaron algo más de 87 millones de pesos, mientras que los autos obtuvieron 89 millones.
Lo curioso es que una casa rara vez cuesta menos de 200 mil o 300 mil pesos, mientras que sólo los autos de alta gama superan esos valores. Como para tener una idea clara. Un Corsa Classic 1,4, modelo 2011 de tres puertas pagará por todo este año casi mil pesos. Una casa que en cualquier inmobiliaria se venda a 200 mil pesos, pagará de impuesto apenas 300 pesos por todo 2012.
Lo más llamativo es que hay propietarios de viviendas ubicadas en barrios privados que pagarán al fisco mucho menos que lo que deberá oblar por tener uno o dos vehículos en sus cocheras.
También, quienes recorren los caminos rurales saben que el paisaje se alteró mucho de aquellos lejanos sesenta a la actualidad y esos cambios ocurrieron mucho más dramáticamente en los últimos años con los nuevos conceptos inmobiliarios que llegaron a Mendoza, como countries, real states y demás emprendimientos de alta gama que no están relevados por el Estado.
Así es que, a pesar del boom de las construcciones que se vivió en los últimos años, a pesar del crecimiento de los precios de mercado en las propiedades, la realidad es que poco creció la recaudación impositiva correspondiente al impuesto inmobiliario.
Déficit catastral
De acuerdo a estimaciones que se hacen en la Legislatura provincial, se cree que, desde el inicio del boom a la fecha, todos los años se construyen 150 mil metros cuadrados nuevos que no son tenidos en cuenta por la base catastral, es decir, que no pagan impuestos, en parte porque no han sido declarados (construcciones clandestinas) o porque el trámite de registro queda a mitad de camino.
El otro hecho concreto es el costo del avalúo fiscal. En 1990 se había fijado el precio del metro cuadrado cubierto en $ 210, que correspondía al 70% del valor de mercado de las propiedades. En aquellos años, ese precio era convertible a dólares.
Hoy el avalúo fiscal del metro cuadrado es de $ 270 y no convertibles a moneda norteamericana, pero el precio de mercado es diez veces mayor y muchas veces fijado en dólares y no en pesos.
En este sentido, la técnica de Catastro vinculada al Sindicato de Trabajadores Autoconvocados (Sitea) Cristina Barbier, dice que "históricamente el precio del avalúo era el 70% del valor de mercado. Actualmente sólo se modifican las alícuotas". Efectivamente, para el ejercicio 2011, el gobierno anterior incrementó las alícuotas un 30%. El actual que conduce Francisco Pérez, volvió a aplicar el mismo mecanismo, pero el retoque fue del 20%.
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