En la sesión del 21 de julio de 2011, el HCD anterior aprobó el proyecto de ordenanza presentado por el presidente del bloque oficialista de aquel entonces, Martín Fernández, que creaba mediante ordenanza el Fondo de Desarrollo Habitacional, con la exclusiva finalidad de financiar la compra de tierras, y de llevar adelante el estudio, implementación y desarrollo, en el Municipio, de planes provinciales y nacionales de vivienda “con expresa prohibición de utilizar las sumas que lo compongan para el financiamiento de gastos corrientes del municipio”.

A partir de agosto del año pasado, Rentas Municipal comenzó a cargar en la factura de la TGI una sobretasa a los contribuyentes que superen los 2000 m2 entre todas las propiedades que posean.

Con esta ordenanza la administración Bahillo intentaba recuperar el banco de tierra municipal que se agotó durante la administración de Martínez Garbino y en las dos intendencias de Daniel Irigoyen, tras la construcción de viviendas para los sectores humildes de la población que lograron acceder a su techo propio mediante los programas “Mil Viviendas” y el programa Federal de Emergencia Habitacional.

Desde entonces todos los barrios que se han hecho apuntaron a resolver el déficit habitacional a la clase obrera, mediante la compra de tierra a través de sindicatos; sin embargo el municipio se quedó sin la posibilidad de poder acceder a terrenos para promover planes de viviendas que atiendan a las familias que viven en condicione de pobreza e indigencia, evitando así la proliferación de asentamientos.

El último barrio que intentó darle respuesta a esa demanda fue el 40 viviendas del loteo Benetti en Suburbio Sur, que se terminó a fines de 2007, desde entonces tuvieron que pasar cinco años para que el municipio lograra hacer un plan de 56 viviendas orientado a sectores sociales vulnerables, que comenzará a construirse por cooperativas en Calle de las Tropas, mediante una excepción a la ordenanza de promoción urbana, extendiendo aún más el casco urbano.

En la actualidad el Fondo cuenta con 628 mil pesos, lo que deducido a precio dólar oficial que cerró ayer en 4,65 pesos, se acumuló 135, 053 dólares. Pero si se toma como referencia el dólar paralelo con cotización a 6,42 pesos, quedaría en 97.819 dólares.

Claro que cuando esta ordenanza se creó la realidad económica era otra, las operaciones inmobiliarias se hacían en dólares, hoy se deben hacer en pesos, pero las inmobiliarias pautan entre el vendedor y el comprador un precio del dólar intermedio entre el paralelo y el oficial.

En la actualidad el Fondo se alimenta por una sobretasa general inmobiliaria que afecta a los propietarios que cuentan con inmuebles que en su totalidad alcanzan los 2000 m2 hasta 5 mil m2. En esta superficie el recargo es del 150 por ciento.

Luego para los dueños de propiedades que en la sumatoria total superen los 5000 m2 el recargo es del 300 por ciento.

Otra fuente de ingresos del Fondo son los barrios que a partir del 2011, pasan a la orbita de la administración municipal, cuyos adjudicatarios, deben abonar la cuota de su vivienda al municipio y no al IAPV, como hoy sucede con el barrio ATE III sobre calle Nágera de 64 viviendas.

Lo mismo sucederá con los adjudicatarios de las futras 56 viviendas que se construyen en Calle de las Tropas.

A su vez la ordenanza del Fondo contempló la creación de una a Comisión Permanente de Seguimiento del Destino del Fondo de Desarrollo Habitacional, compuesta por el presidente del HCD y un Concejal en representación de cada bloque parlamentario, que son los responsables de hacer el seguimiento, verificación y control de los pagos que se realicen con el Fondo de Desarrollo Habitacional.

El valor de la tierra y la inflación

Con una inflación anual proyectada en 25 por ciento, la Secretaría de Haciendas del Municipio no tiene manera de poder proteger el dinero y evitar que se desprecie, dado que el incremento de la TGI no puede acompañar la suba de los precios del mercado inmobiliario local y la inflación.

Otro inconveniente que se presenta es el alto valor de la tierra que tiene Gualeguaychú, al estar concentrada en siete firmas comerciales, que en muchos casos el incremento de ese valor se debió a inversiones que hizo el Estado o que proyecta hacer, como la inversión de más de 50 millones de pesos para la construcción del colector noroeste, que permitirá darle factibilidad de servicios a la zona norte valorizando los terrenos adyacentes al Cementerio y calle Roffo al norte.

“La idea de Planeamiento Municipal es no hacer grandes conglomerados de viviendas, apuntaremos a terrenos chicos dentro de la promoción urbana para hacer entre 20 a 25 viviendas con la finalidad de no cargar tanto una zona”, dijo Gustavo Dumón director de Viviendas Municipal.

“El valor de la tierra aumenta en la ciudad, pero también ese incremento tiene mucho que ver por las obras que realizó el Estado. Esto lo vemos de este a oste con el entubamiento del Canal Clavarino, hacia la margen izquierda cuando el canal era a cielo abierto, esas tierras no tenían mucho valor, pero ahora estamos hablando de terrenos de 70 mil dólares”.

Para el corredor inmobiliario, Ramiro Ramírez, es muy difícil determinar cuál es hoy el valor promedio del metro cuadrado de un terreno en la ciudad.

“Todo depende de su ubicación, de la cercanía al centro y los servicios”, agregó.

Si se tomara la zona sur y norte, donde aún quedan suficientes terrenos con factibilidad de servicios para seguir haciendo barrios de viviendas sociales, Ramírez estima que: “Un terreno en las inmediaciones de Av. Irazuta y Calle de las Tropas estamos hablando de 300 pesos el m2 en promedio. En cambio en la zona norte a la altura del Cementerio o calle Roffo al norte el valor se incrementa a 400 pesos el m2 por estar más cerca del centro siempre hablando de un promedio”, aclaró.

El concepto social de la tierra y la Plusvalía

Un camino que tendría el Estado municipal de acelerar el proceso de generar un banco de tierra para viviendas sociales, es sentarse a conversar con los siete grandes tenedores de los terrenos en nuestra ciudad y discutir en conjunto políticas de Estado sobre el valor social del recurso, en una ciudad donde su déficit habitacional es de unas 3 mil familias sin techo propio.

“Tenemos que buscarle la vuelta para que toda aquella inversión en infraestructura, que realizó el Estado, también sea retribuida por el propietario de la tierra, esto es lo que llamamos la plusvalía”, agregó Dumón.

La plusvalía es el incremento en el valor de los activos y de la tierra que se deriva de causas ajenas al control de sus propietarios, y que significa una ganancia de capital. Ejemplo de ellos abundan en la ciudad: la pavimentación de la doble mano del Acceso Sur, Av. Irazusta, Av. Parque, entubamiento del Canal Clavarino, Bulevar Montana, 2 de Abril y la inversión inmobiliaria para viviendas sociales en zonas de chacra como sucedió con el complejo habitacional de los barrios ATE, que llevaron servicios de agua y cloacas a los pobladores nativos de la zona revalorizando sustancialmente los terrenos.

El mismo ejemplo puede advertirse en el conglomerado de 200 viviendas que se construye hoy en calle Roffo al norte, que provocará que el precio de la tierra adyacente al barrio se dispare el año que viene cuando el complejo habitacional sea inaugurado.

“Es el Estado el que le aumentó el valor del lote con la inversión y luego será nuevamente el Estado el que tendrá que pagar el incremento de ese valor subió mediante inversión pública. No podemos permitir que la tierra esté concentrada en pocas manos y a su vez se conviertan en fijadores de precios, esto ha hecho que esta ciudad en materia inmobiliaria se la más cara de la provincia”, concretó Dumón.