Si algún platense está planeando en estos días montar y abrir algún negocio en el corazón de calle 8 -desde 46 hasta 51- deberá buscar alternativas en arterias adyacentes porque en esas cuadras “no hay locales disponibles”, aseguran en varias inmobiliarias y también comerciantes del lugar que integran la Cámara de Comercio platense. Y para aquellos que están ajenos a la movida de los negocios del microcentro -en su amplia mayoría de ropa- y por ende de lo que valen los alquileres en ese eje y en los alrededores, hay que decir que es difícil trazar un parámetro de precios porque existen fuertes discrepancias entre los martilleros y propietarios de los inmuebles.

No obstante, en esta nota se intenta hablar de números, aunque algunos de los consultados prefirieron no dar detalles. “Sobre 8 un local de entre 40 y 50 M2 cuesta alrededor de $12.000 mensuales, pero los valores bajan si se buscan calles transversales o paralelas cercanas, como la 9, la 10, o 46, por ejemplo”, dijo José Luís Rodríguez desde la inmobiliaria de Jorge Yacoub.

Para Jorge Bizet, propietario de locales y director de la Cámara de Comercio de La Plata, “ese precio es ridículo. La ecuación es sencilla: el cálculo que siempre se hace es una facturación mensual neta equivalente a $1.000 por metro cuadrado. Si hablamos de 40 metros cuadrados decimos que ese negocio factura, monedas más monedas menos, $40.000. De ganancia bruta para el dueño quedaría el 20%, o sea $8.000. Ahora que alguien me explique cómo hace ese comerciante para pagar un alquiler de $12.000”, señaló.

Y fue más allá: “los valores que brindan las inmobiliarias nada tienen que ver con la realidad. Los precios son muy relativos y en muchos casos los manejan en forma directa los propietarios. Sé fehacientemente de comerciantes que actualmente alquilan locales de 200 M2 en calle 8 y pagan $10.000 por mes”.

Bizet, quien hace algunos años fue titular del Centro de Comerciantes de la Peatonal 8 -actualmente desintegrado- sostuvo que “los valores de las inmobiliarias no tienen nada que ver con la realidad, es lógico que ellos busquen su negocio”.

No obstante, Rodríguez indicó que “si el local está ubicado en una esquina, en lo que llamamos el ombligo de la 8 o cerquita en calles adyacentes de ese eje, la suma de un alquiler asciende a $20.000 para empezar a hablar, y de ahí según las ubicaciones se consiguen precios más bajos, de hasta 12.000, siempre tratándose de locales chicos”.

“Existen rentas más baratas en galerías, donde ahí sí es muy dispar y depende de cada uno de los paseos ya que se da la particularidad de que algunas son más visitadas que otras; eso el platense lo sabe y entonces los precios de alquileres de locales son dispares. Hasta se pueden conseguir a $3.000 o $4.000 y a veces resulta difícil encontrar interesados”, apuntaron desde la inmobiliaria Yacoub.

Y agregaron que “los valores de rentas también bajan un poco en las calles paralelas a la 8 sin alejarse del microcentro, aunque de todas maneras 9 ha crecido muchísimo en los últimos años, lo mismo que calle 10”.

La mayoría de las fuentes consultadas coincidieron en remarcar que “de las transversales, la 48 es la más buscada a la hora de montar un local comercial, aunque también son muy requeridas 47 y 49”, como así también se hizo notar que “sobre 8 desde 46 hasta 51 no hay prácticamente locales disponibles con frente hacia la vereda. Sí se puede conseguir en alguna galería”.

Bizet puso otro ejemplo concreto: “en 9 esquina 50 hay un local de 200 Mts2 por el que se pide $18.000 mensuales de alquiler, y hace dos años que nadie lo alquila”. Y también hizo una comparación con locales que de 40 M2 que se alquilan en el centro comercial de City Bell: allí pagan $2.500 mensuales y la facturación se mide con el mismo parámetro que en 8, es decir $1.000 por metro cuadrado, o sea $40.000 netos mensuales, de allí la ganancia para el propietario se calcula en un 20%”, indicó.

OPINIONES, MAS PRECIOS Y VENTAS

Para el presidente del colegio de Martilleros, Aníbal Fortuna, “el eje comercial de calle 8 se ha extendido mucho en los últimos tiempos, por ejemplo hacia calle 11. Incluso muchos inmuebles que eran casas se han convertido en negocios de ropa o bares. Ahora la ventaja que hay cuando se monta por ejemplo una tienda, es que el depósito lo tienen las grandes marcas, por lo cual no hace falta mucho espacio para este tipo de negocios”.

Según Fortuna, el alquiler de un local de aproximadamente 50 metros cuadrados sobre 8 y con frente hacia la vereda vale unos $12.000 mensuales, mientras en alguna de las galerías se paga la mitad o un poquito más, es decir entre $6.000 y $8000. Siempre los más caros son los que ocupan las casas de electrodomésticos, mientras para los de ropa el valor baja”, señaló.

“Siempre hay ofertas de alquiler y venta en la zona, sobre el eje puntual de 8 es más difícil conseguir, pero en los alrededores el movimiento es intenso tanto por comercios que se mudan u otros que cierran o eligen locales más amplios. La cuadra más cara es la de 48 y 49, allí un local chico -40 M2- puede valer entre 160 y 140 mil dólares”, precisó el martillero. De todos modos “ahora está todo bastante quieto, es que estamos en época electoral y la gente en general prefiere no invertir

Fortuna expresó asimismo que “los valores de venta y alquiler son menores cuando uno se aleja del eje de calle 8, un 10% menos aproximadamente siempre hablando dentro del microcentro. Y las cuadras con mayor cantidad de locales comerciales son las que más se cotizan”.

También habló de un fenómeno que se da en estos tiempos: “sé de muchos comerciantes que por la movida de los jóvenes y algunas peleas que se produjeron en los últimos tiempos sobre calle 8, están buscando locales sobre otras arterias del microcentro. Es que en algunos sectores la circulación de potenciales clientes se torna difícil en determinados horarios” (ver aparte).

"DEPENDE MUCHO DE LOS DUEÑOS"

Desde su inmobiliaria, Alberto Dacal señala: “si bien existen parámetros en cuanto a precios, el valor de los alquileres de los locales de calle 8 y adyacencias del microcentro depende mucho de los dueños, pues ellos manejan la situación y por eso varían los costos y la oferta es muy heterogénea”.

En cuanto a la cantidad de locales que se alquilan y los que son explotados por sus propios dueños, Dacal apuntó que “está muy repartido, me animo a decir que es un 50 y 50 por ciento”.

“En el centro de La Plata suele comprarse a perpetuidad -indicó Dacal- esto quiere decir que pueden pasar hasta tres generaciones hasta que alguien decida vender un local, son bienes de familia y por eso la oferta de ventas de locales no es tan amplia”, sostuvo.

Además de subrayar que la parte más fuerte es el eje de calle 8 desde 46 hasta 51, Dacal sostuvo que del total de locales existentes en la zona la oferta de alquiler no supera el 15%. Existen épocas del año, como los meses de enero y febrero, donde hay mayor disponibilidad y eso es atribuible a que los comerciantes que piensan en cerrar sus negocios, prefieren hacerlo luego de las fiestas de fin de año”.

Con relación a las medidas de los inmuebles que predominan entre los comercios de 8 y adyacencias, Dacal sostuvo que hay desde 15 metros cuadrados hasta 100 o más también, pero el promedio es de 80 metros cuadros”, indicó.

GALERIA ROCHA

En la histórica Galería Rocha -49 entre 7 y 8- ya quedan muy pocos locales ocupados por negocios. Eso no significa que no haya interesados en alquilar esos espacios, sino que a medida que se van venciendo los contratos no se renuevan porque existe un proyecto para remodelar el paseo comercial donde, además, funciona un cine.