EL CIVISMO accedió al expediente que se trabaja en el Concejo desde la gestión de Graciela Rosso. El predio abarca un total de 175 hectáreas divididas en 89 parcelas que se distribuirían en tres sectores. El primer paso del proyecto consiste en la rezonificación que actualmente forma parte del área rural.
“Es muy necesario avanzar con la creación de un parque industrial, ya sea público o semipúblico, y por eso estamos trabajando, para que eso se pueda dar. Tenemos empresas que manifiestan interés en radicarse y no hay un lugar adecuado para que lo hagan. Hay otras empresas que ya están radicadas acá, se quieren expandir y no encuentran lugar. Es una necesidad imperiosa. No sólo hay que tener el espacio, sino también los servicios necesarios, como por ejemplo buenos accesos”, había manifestado el jefe comunal.
La propuesta, originariamente incluida en el nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU), ocupa un extenso expediente que se analiza en todas las comisiones que conforman el Concejo Deliberante. Aunque todavía no existen definiciones, las distintas fuerzas políticas con representación legislativa parecen acordar en la necesidad de avanzar en su tratamiento, cuestión vinculada directamente al COU desde la perspectiva de definir el uso del territorio en todo el distrito.
El documento que registra las presentaciones técnicas iniciadas cuando el Departamento Ejecutivo era comandado por Graciela Rosso especifica que el planificado parque industrial abarcará una extensión de 175,16 hectáreas, en el corredor delimitado por las vías del ferrocarril Sarmiento y la ruta 5. Por tratarse de un sector que actualmente está destinado a diferentes actividades rurales, la factibilidad del proyecto necesita, en primer lugar, de un cambio de rezonificación de área rural a zona industrial exclusiva.
Tal como se detalla en la iniciativa incluida en el expediente que busca declarar de interés municipal el desarrollo y la implementación del parque industrial, la elección del lugar obedece a los requerimientos de “conectividad vial, ferroviaria y digital, accesibilidad, energía eléctrica, agua, gas natural de red, transporte público, visibilidad desde la carretera y servicios necesarios”.
El estudio de factibilidad fue realizado en 2010 por una consultoría especializada financiada por el Programa de Fortalecimiento Institucional y Productivo (PROFIP) del Ministerio de Economía y Finanzas de la Nación.
DISTRIBUCIÓN
La documentación aclara que las normas referidas al caso “fijan que el desarrollo de un parque industrial podrá dividirse en etapas; cada una de las cuales deberá contener 15 parcelas como mínimo y mantener una secuencia en su implementación con la anterior, de manera tal que el desarrollo se presente en forma progresiva y vinculante”.
El predio está dividido en tres sectores. Los fragmentos linderos que en el proyecto figuran como C y A se ubican más cerca de Jáuregui, hasta el arroyo El Chaña que divide el complejo en dos partes. El restante, nombrado como B, llega a poca distancia de Olivera.
Según figura en el expediente, en el sector A está proyectado desarrollar la primera etapa del parque industrial. Al respecto se indica que posee una superficie de 61,74 hectáreas que serán subdivididas en 67 parcelas que abarcarán 49,76 hectáreas (la diferencia de parcelas obedece a las restricciones que impone la protección del arroyo), de las cuales 55 presentan una superficie promedio de 4.400 metros cuadrados, mientras que las 12 parcelas restantes tendrán una superficie promedio de 21.303 metros cuadrados, acorde con la idea de destinar algunos lotes a empresas de mayor envergadura.
La sección C, en tanto, cumplía la función de playa de transferencia. Con un total de 39,93 hectáreas, es la zona del predio más cercana a Jáuregui.
Según la planificación confeccionada por el gobierno de Rosso –que seguramente estará sujeta a modificaciones tanto por el Concejo como por el Ejecutivo actual- el desarrollo del sector B quedaría relegado para una segunda etapa del parque industrial.
En cuanto al curso de agua, de acuerdo a las leyes vigentes, existe una restricción de 22 hectáreas en las cuales no se puede efectuar ninguna instalación industrial.
La superficie total de parcelas previstas en el anteproyecto es de 1.308.396 metros cuadrados. La ley 13744 establece que se debe ceder un cinco por ciento de ese total para servicios de uso comunes. En ese sentido, se enumeran una serie de prestaciones que se sumarán a las plantas industriales.
En primer lugar, en el expediente figura la construcción de locales de servicios como bancos, restaurantes y oficinas técnicas. A su vez se proyectan inmuebles que ocuparán instituciones de promoción industrial: Secretaría de Producción municipal, escuela de emprendedores, incubadoras de empresas, entidad empresaria, delegación de la universidad local y una unidad de vinculación tecnológica.
Los espacios comunes incluyen, además, un campus deportivo, una planta de tratamiento de efluentes cloacales y distintas infraestructuras para la provisión de los servicios.
LAS INDUSTRIAS
En el apartado dedicado al análisis de las posibles empresas que podrían instalarse, se enumeran distintas características de ese perfil. Se habla de empresas Pymes que posean un alto cumplimiento de las normativas habilitatorias, certificaciones de normas de calidad, acceso y renovación de tecnologías, y que generen un bajo movimiento vehicular. Además se contemplan firmas que no demanden un espacio superior a los 5.000 metros cuadrados y tengan un buen posicionamiento en el mercado nacional.
En el proyecto no se descarta la posibilidad de dar vida a un parque industrial especializado en producción textil, “aprovechando una infraestructura acorde a las necesidades de ese sector”.
En cuanto a las estrategias comerciales, en el expediente se indica que “dado que la propiedad de la parcela es privada, está prevista su compra por un grupo inversor que desarrollará el parque industrial conjuntamente con el Municipio”. En ese punto, una alternativa posible consiste en la creación de un fideicomiso inmobiliario, encargado de la compra del terreno total que, al menos hasta 2010, tenía una valuación de 7.000.000 de dólares. La inversión total del proyecto se calculó en 20.934.336 dólares.
En cuanto a la comercialización de las parcelas, se analizan cuatro opciones. La primera recae en la figura del alquiler, posibilidad que se estima “poco factible” ya que resultaría de escasa atracción para las empresas. El alquiler con opción a compra “es similar a la anterior porque se corre el riesgo de hacer inversiones que el comprador no las termine pagando porque no se ajustan a las necesidades”.
La venta al contado se considera la posibilidad “más apropiada”, mientras que la venta en cuotas “es factible siempre y cuando la empresa decida financiar la venta de parcelas en cuotas garantizada con una hipoteca”.
MEDIO AMBIENTE
Cuando el gobierno de Graciela Rosso hizo público el proyecto –en el marco de una reunión por el Código de Ordenamiento Urbano-, las entidades de Jáuregui que desde hace décadas trabajan en la protección del ambiente no tardaron en expresar sus preocupaciones por la instalación de un nuevo parque industrial, en este caso de proporciones muy superiores a las que presentan los polos industriales que funcionan en las instalaciones de las ex empresas Linera y Algodonera Flandria.
Por el momento se mantiene firme la intención de impedir la instalación de empresas de categoría 3, es decir, aquellas que presentan mayor complejidad ambiental (ver página 4).
En la documentación que figura en el Concejo se indica, en unos pocos párrafos, que “deberán acatarse las normas relacionadas con la protección de la salud de las personas y el medio ambiente, fomentando la conciencia entre las empresas de la necesidad de colaborar con el sostenimiento de un ambiente sustentable”.
En términos declarativos, se agrega que “el parque industrial en su conjunto no deberá generar efectos ambientales negativos para la población circundante”. En ese sentido, en la documentación obrante en el expediente se destaca la necesidad de lograr “una buena relación con la comunidad circundante”, para lo cual “las actividades que se desarrollen deben ocasionar el menor grado de molestia posible”. Se habla, al respecto, de un bajo movimiento vehicular y de actividades industriales de baja complejidad ambiental, como así también de una banda forestal de protección ambiental de un ancho mínimo de 15 metros.
Expediente perdido
El expediente original referido al parque industrial que ingresó al Concejo Deliberante terminó por extraviarse. Por esa razón, en marzo del año pasado la concejal Adriana Rosso solicitó al presidente del cuerpo, Santiago Sarobe, la reconstrucción de la documentación.
En esa comunicación interna, la edil recordaba que en octubre de 2011 el proyecto fue analizado conjuntamente por distintas comisiones del Concejo. Sin embargo, “en ocasión de querer tratar nuevamente dicha documentación, ni pude hallar el expediente y pese a la incansable búsqueda del mismo, a la fecha no se ha localizado”.
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