En este sentido, los problemas de acceso a la vivienda por parte de las familias de recursos medios y bajos plantean la necesidad de cuantificar el déficit habitacional y diseñar una política habitacional equitativa y acorde. Las limitaciones en el acceso a la vivienda para los sectores de menos recursos, requieren la intervención del Estado ya que implican una inversión inicial significativa. Es por eso que la profundización del mercado de crédito para la vivienda y el desarrollo de mecanismos de financiamiento acordes con el nivel salarial de esta franja de la población, resultan fundamentales.

En el plano analítico, el déficit habitacional plantea dos desafíos: el primero cuantitativo, relativo a la cantidad de hogares que carecen de vivienda o que cuentan con viviendas en estado irrecuperable y; el segundo cualitativo, esto es la medición de la precariedad de las viviendas (mala calidad de materiales, ausencia de servicios de cloacas y agua potable, entre otros factores).

Vale aclarar que en los últimos años se ha registrado una mejora sustancial en las condiciones sociales de la población. La tasa de pobreza se ha reducido de 47,8% en el segundo semestre de 2003 a 22,1% en igual período de 2010. Sin embargo, en materia de déficit habitacional la mejora no ha sido similar y todavía queda camino por recorrer.

En términos cuantitativos, sumando las viviendas requeridas por su estado de precariedad --para medir esto se utilizó el Índice de Calidad Global de la Vivienda: indicador compuesto que clasifica a las viviendas en términos de irrecuperables, recuperables y adecuadas mensurando factores clave como el tipo de vivienda, las condiciones materiales de los muros, de los pisos y de los techos, así como también, las condiciones de saneamiento de las viviendas (vale aclarar que este índice se realiza en base a encuestas en áreas urbanas y su extrapolación al resto del país supone similares condiciones)-- a las necesarias por la existencia de hogares hacinados, se obtiene un déficit total de 820 mil viviendas nuevas y 2,7 millones de viviendas que necesitan mejoras debido a carencias “graves”. Esto suma un total de 3,5 millones de hogares que requieren ser incluidos en el diseño de la política habitacional.

En la franja poblacional media, el acceso a la vivienda también plantea dificultades. El acceso al crédito hipotecario plantea serias limitaciones, tanto desde el punto de vista del nivel de ingreso salarial, como por el alto grado de informalidad existente en la economía. Si se observa el crédito hipotecario en términos del PIB, se tiene que ha pasado de 3,4% en 2003 a 1,2% en la actualidad.

En este sentido, el mercado crediticio ha apuntado hacia el financiamiento del consumo --que pasó de representar 1,4% del PIB en 2003 a 4% este año-- en detrimento del financiamiento de largo plazo. Aquí es donde el rol del Estado toma, o debiera tomar, mayor protagonismo.

En las últimas décadas, la política de vivienda por parte del Estado ha tenido altibajos. Un instrumento fundamental en la materia ha sido, y es, el Fondo Nacional de la Vivienda (FONAVI) que nació centralizado y en 1992 se lo federalizó, se le dio un esquema de reparto de recursos automático hacia las provincias y municipios, y comenzó a fondearse a partir de impuestos a los combustibles (antes lo hacía a partir de un descuento en los salarios).

Las cifras marcan que en 2001 la inversión estatal en viviendas se redujo significativamente, pero que a partir de 2004 se pusieron en marcha otros mecanismos de asistencia que comenzaron a “reemplazar” los recursos del FONAVI. Entre otros, se encuentra el Programa Federal de Construcción de Viviendas (PFCV), a cargo de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SSDUyV), del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios y diversos programas dependientes del Ministerio de Planificación Federal.

En definitiva, los registros de gasto en política habitacional reflejan que entre 1980 y 1991 el gasto en viviendas --midiendo los tres niveles de gobierno-- resultó equivalente a 0,63% del PIB. Con el cambio de sistema de financiación y descentralización del FONAVI, el gasto en vivienda pasó a ser 0,45% del PIB promedio entre 1992 y 2001. El gasto cae mucho durante la crisis de 2002 y 2003, para luego recuperarse y ubicarse en torno a 0,61% entre 2004 y 2009. En 2009, se ubicó en 0,63% del PIB.

Los números de la política habitacional marcan dos fenómenos: por un lado, ha habido una recuperación sustancial en la cantidad real de montos destinados a la vivienda, igualando e incluso superando los niveles previos a la crisis 2001/2; por el otro, esa asistencia con recursos públicos ha dejado de ser descentralizada y automática, para pasar a ser centralizada y discrecional, quitándole “capacidad de fuego” y alcance a las políticas.

El riesgo que se corre con esta centralización y discrecionalidad en el gasto en viviendas sociales es que el gasto per cápita resulta muy dispar entre jurisdicciones: en provincias de buenos indicadores sociales, como Santa Cruz, Tierra del Fuego o Chubut, el gasto en vivienda y urbanismo en 2009 superó los $800 por habitante, mientras que en aquéllas con mayor tasa de pobreza, como Corrientes o Formosa, el gasto resultó menor a $200 per cápita.

Asimismo, los diversos programas centralizados de gasto en vivienda reflejan la ausencia de un criterio “organizador” para hacer más eficiente el gasto en la materia: en Misiones se terminaron 79 viviendas cada 1.000 habitantes desde 2003, mientras que en la Ciudad de Buenos Aires, 1 vivienda y media cada 1.000 habitantes.

En suma, a pesar de la significativa recuperación del nivel de gasto en política habitacional, la situación actual plantea desafíos claros para cubrir el déficit existente. Entre los factores más relevantes, se debería apuntar a: (a) mejorar los mecanismos de distribución de fondos (mayor equidad territorial) y, (b) profundizar el alcance del crédito hipotecario para la vivienda.