En medio de apoyos y cuestionamientos, y con la promesa oficial de que no será una herramienta para “blanquear” violaciones a las normas de construcción sino para promover proyectos que sumen a la ciudad, el Concejo Deliberante convirtió en norma la ordenanza de convenios urbanísticos. Con ella, el municipio puede autorizar, si los considera de impacto positivo, proyectos que vayan a contramano de las reglas para ocupar el suelo y construir en ciertas zonas de la ciudad, y cobrar parte del beneficio generado por ese permiso. (ver “‘Devolución’ en dinero…”).

La tierra que se extiende al sur de la ciudad, en torno a las arterias de camino a San Antonio y San Carlos, podría ser el área donde debute este mecanismo. Desde las áreas de Urbanismo del municipio anticiparon que en esa zona existen varios propietarios de parcelas rurales (de hasta 10 hectáreas, por ejemplo) con intención de comercializarlas para la construcción de viviendas, algo que está restringido hoy.

Sucede que el área tiene tipología legal N “zona rural” (sólo admite esas actividades) y N1. Esta última se aplicó durante la administración de Luis Juez, y habilita la construcción de viviendas pero en lotes no menores a 1.300 metros cuadrados. Bajo ese formato, cundieron en la zona –que tiene buena provisión de servicios– grupos de casas construidas en parcelas rurales (de 5 mil metros) subdivididas en los citados lotes. Desde el Ejecutivo apuntan que se trata de extensiones muy grandes que devienen en baja densidad (lo contrario a lo que se quiere estimular), y cuyos lotes resultan inaccesibles en precio para sectores medios y medios bajos.

En ese marco, y aunque en el Palacio 6 de Julio aclaran que esperan a que los particulares propongan convenios para analizar en cada caso su beneficio y su autorización o rechazo, la idea oficial a priori pasa por estimular vivienda en esos corredores y mayor densidad (incluso lotes de 360 m2). “Hace tiempo que no hay actividad rural en el lugar, e incluso son los hijos y nietos de antiguos quinteros los que quieren vender la tierra para emprendimientos”, aclararon desde el municipio. La flamante ordenanza de convenios permitiría a la comuna habilitar proyectos de ese tipo como “excepcionales” respecto de la normativa vigente.

Reservas verdes. Así como la nueva norma daría luz verde a loteos en la zona sur, también se espera que genere cambios en las áreas calificadas como “reserva verde”. Esta tipología, que impide construir en ellas viviendas puede ser flexibilizada por la vía de excepción. El caso pendiente más “famoso” de este tipo es el del predio del ex Batallón 141, 22 hectáreas pegadas al Parque y a Nueva Córdoba declaradas reserva verde por la intendencia de Juez, pero en las que su propietario, el Grupo Eurnekian, quiere construir torres de vivienda. La actual gestión ya anticipó criterio al respecto: cree que deberían habilitarse residencia en la zona y que no es viable su preservación completa como parque. En ese marco, se espera que ahora Eurnekian reactive el proceso y proponga un convenio al municipio.

Otro caso se da al este de la ciudad, en torno a la ruta 19 y el Suquía. Allí conviven un área de unas 200 hectáreas de “reserva verde” rodeada de terrenos con actividades industriales y asentamientos. El municipio impulsa un gran proyecto de convenio urbanístico –mereció una nota de este diario el 9 de julio– para cambiar la zona: construir un Polígono Científico Tecnológico, crear el proyectado Parque del Este, un parque de diversiones y estimular la construcción de vivienda.

Esta semana, el Taller de Proyectos Urbanos de la Universidad Nacional de Córdoba organizó un seminario para aportar a esa ambiciosa iniciativa.

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Lotes más chicos y accesibles

Desde la Municipalidad aseguran que hay propietarios de tierras rurales sin actividad en la zona sur que están dispuesto a vender esas parcelas. La nueva norma aprobada ayer en el Concejo habilitará ahora la construcción de edificaciones en lotes más pequeños (antes partían de los 1.300 metros cuadrados), que es precisamente lo que busca estimular el municipio. Aseguran que así serán más accesibles para la clase media y media baja.

El ex Batallón 141

La aprobación de la norma de convenios podría permitir la construcción de casas en este valioso predio de la ciudad.

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“Devolución” en dinero u obras

Un mecanismo para que la Municipalidad pueda autorizar grandes emprendimientos que contradigan las ordenanzas de uso, fraccionamiento y ocupación del suelo de la ciudad –siempre que los considere de impacto positivo– y cobrar, en tierra, construcción o dinero parte del beneficio extra que genera al privado al dar esa excepción. Eso es, en síntesis, la ordenanza de convenios urbanísticos (llamada “Concertación” durante la gestión Giacomino) que el bloque radical, con apoyo del PJ, aprobó ayer en el Concejo Deliberante. El peronismo votó a favor en general pero no apoyó ciertos artículos claves. Los bloques del Frente Cívico y Eva Duarte se opusieron, y este último presentó un proyecto. La UCR la considera una herramienta clave para su gestión.

Lo aprobado autoriza a la intendencia a celebrar estos convenios en toda la ciudad, y a exigir pisos de al menos 15/10 por ciento de superficie “extra” neta urbanizada o parcelas y del 10 por ciento del extra edificable. Esto significa, por ejemplo, que si en una zona donde se pueden hacer edificios de hasta 10 pisos se autoriza a un desarrollista a hacer tres pisos más, el inversor deberá pagar al menos en esas magnitudes parte del valor que ganó su emprendimiento. El pago puede ser cediendo parte de la superficie extra urbanizada, en dinero en efectivo o financiando obra de infraestructura o de la que la intendencia decida en otra área de la ciudad.

Cuestionamientos. Las críticas centrales a este régimen advierten que otorga un gran cuota de discrecionalidad al Ejecutivo, que puede convertirse en un modo de blanquear irregularidades de los privados.