En los últimos días EL TIEMPO tomó conocimiento sobre una situación singular, que tiene que ver con el estado registral del ex edificio del cine San Martín de nuestra ciudad. Si bien las partes involucradas –los antiguos propietarios del inmueble (tres familias de nuestro medio)- prefieren por el momento no participar públicamente de la cuestión, una de ellas, se ve afectada toda vez que el fisco bonaerense (Arba) ha trabado embargo sobre el salario que percibe por su trabajo diario y al parecer algunos bienes inmuebles de su propiedad, por falta de pago del tributo inmobiliario que debe abonarse por el edificio donde funcionara en su momento el cine San Martín.

La cuestión de marras adquiere relevancia considerando que la Municipalidad de Pergamino adquirió el bien en el año 2003 mediante subasta pública, con la salvedad que se haría cargo de los impuestos, tasas y contribuciones que pesaban sobre el inmueble y los que se generen hasta el momento de escriturar como así también los gastos de escrituración. En ese momento (lunes 30 de junio de 2003) a título informativo, la deuda equivalía a “rentas: $103.654,39 hasta el día 5-02-03, municipales $48.208,19 hasta el 20-02-03. El comprador deberá abonar el saldo de precio dentro de los treinta días corridos de la fecha de remate, cualquiera sea el estado del expediente o de los recursos que se planteen, Pergamino 26 de mayo de 2003” ; según reza el edicto judicial.

Falta de pago

Ahora bien. ¿Qué sucede con la situación planteada? Es la pregunta que muchos se harían al tomar conocimiento de esta cuestión. Diversos chequeos periodísticos realizados por EL TIEMPO dan cuenta que el municipio no abonó las deudas tributarias descriptas, razón por la cual el inmueble no fue escriturado en tiempo y forma, y la deuda se fue incrementando hasta llegar a una cifra abultada en la actualidad que ascendería, pesos más o pesos menos, a poco más de 200 mil pesos; deuda que la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (Arba) reclamó mediante diversas intimaciones en un principio, dándose todos los pasos legales que se producen en estos casos, hasta llegar a trabar embargo sobre los bienes de los propietarios que son titulares registrales para el fisco, en este caso ante la ausencia de la escrituración.

Interrogantes

¿Existe una gravedad ante estos hechos? Sería el interrogante que podríamos plantear. En principio podríamos preguntarnos ¿porqué el municipio no cumplió con lo expuesto en la ley dando cumplimiento al pago de la deuda tributaria que le correspondía por la compra en subasta pública y así poder escriturar y evitar un perjuicio a terceros (en el caso que nos ocupa, hasta el momento a una de las partes vendedoras)? ¿Hubo desidia, desprolijidad o algún otro motivo de los funcionarios de las áreas municipales que tenían a su cargo el tratamiento de este tema cuando la Municipalidad decidió adquirir el inmueble de calle San Martín para la futura construcción de un teatro, que dicho sea de paso, se está trabajando en ello? ¿El Concejo Deliberante, que tiene a su cargo, entre otros aspectos, el contralor de las acciones del Ejecutivo Municipal, nunca se enteró o tomó conocimiento de esta situación? Está claro que el inmueble fue adquirido por el municipio y tomó posesión del mismo dentro de los marcos legales. Aquí no se cuestiona ninguna anomalía legal, ni mucho menos, ni por asomo siquiera. Pero sí tal vez un grado de responsabilidad por parte de quienes la tienen, en resolver el estado del inmueble en el momento que debió hacerse. Y no se trata tampoco de salir en defensa de nadie, en relación al embargo que pesa actualmente sobre una de las anteriores familias propietarias. Ellos sabrán, desde el punto de vista legal qué es lo que corresponde, de hecho hay un estudio letrado trabajando en ello que ha solicitado el embargo del inmueble. Sí creemos que el acento debe ponerse sobre el municipio, atento a que debería poner mayor celeridad en las actuaciones de los funcionarios, tomando en cuenta que pasaron siete años desde el 2003 cuando la Municipalidad compró el inmueble y no agilizó los trámites para abonar las deudas de las que debía hacerse cargo al momento de su adquisición.

Por otro lado la escribanía a la cual le tocó en sorteo tomar el expediente, tenemos conocimiento –aunque no es posible hacer las consultas a la misma ya que los actos que realiza no los puede exponer públicamente, y es lógico que así sea- actuó en concordancia con lo que le corresponde hacer ya que la transferencia del inmueble se produce en el mismo expediente judicial. Hay un acta donde se protocolizan las actuaciones, no es una escritura de transferencia del dominio. Incluso tendría pedido el expediente en préstamo para pasar el informe al juez porque no se pudo hacer la escritura en el 2005 y al parecer tampoco se podría realizar ahora.

Otro detalles

A manera informativa y técnica, EL TIEMPO recabó algunos datos que pueden ser interesantes conocer.

En toda subasta, una vez realizada la misma, se abona la seña y el precio que normalmente se deposita en la cuenta del juzgado, y la operación queda convalidada. No obstante hay que hacer una escritura de protocolización de actuaciones posteriormente. Mientras ésto no se realice, los titulares registrales del inmueble siguen siendo los antiguos propietarios. Es decir que recién adquiere la publicidad contra terceros cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad , razón por la cual los ejecutados en este caso, tienen que apresurar el tema de la escritura porque en definitiva pueden iniciarse medidas de embargo, inhibiciones contra los antiguos vendedores. De cualquier forma la adquirente, en este caso la Municipalidad , a los efectos de escriturar puede pedir el levantamiento de todos los embargos existentes, porque la manda de escriturar, y una vez realizada la subasta pública, quedan fenecidas todas las acciones que se puedan realizar contra los vendedores. Por eso hay que solicitar al juez, en un trámite muy corto, que levante todas las medidas existentes anteriores a la subasta y posteriores a la misma que impidan la inscripción de escritura de protocolización de acciones. Esa escritura es al solo efecto declarativo de la inscripción en el Registro de la Propiedad. En otras palabras, la venta se realiza en el momento de la subasta, con la posesión y el depósito del saldo (precio). Se entrega la seña que normalmente en 20 ó 30 días se debe cancelar. Allí queda cerrado el círculo, la venta se realizó. Ahora bien, para los terceros, en virtud de todos los inconvenientes que pudieran surgir, en relación a medidas cautelares contra los vendedores, como ha surgido ahora, Renta (Arba) puede ir contra el o los titulares registrales que es anterior. Pero esto se podría subsanar probando la existencia de la venta y la compradora, que insistimos, le solicitan al juez que levante todas las medidas existentes para cumplir con la manda de escrituración. La misma se debe hacer sí o sí porque proviene de la orden de un juez.

¿Que es una protocolización?

El Protocolo es el libro donde el Notario actúa, es decir, es el conjunto de instrumentos originales (o también el conjunto de escrituras) otorgados ante la fe del Notario. Ahora bien, por ley fuera de su protocolo, o sea, fuera de una escritura, el Notario no puede actuar.

Por otro lado tenemos un documento privado, al cual le queremos dar certeza de su existencia y legalidad. Si una escritura hace prueba plena de existencia y legalidad (o sea, es un documento auténtico), entonces habrá que elevar el documento privado a la categoría de escritura y para ello habrá que protocolizarlo, es decir, tendrá que formar parte del protocolo o como el diccionario de la Real Academia Española dice: ‘protocolizar: Incorporar al protocolo una escritura matriz u otro documento que requiera esta formalidad'.

La Ley previene que al protocolizar un documento el Notario tiene 2 opciones transcribirlo en el acta que al efecto levante, o bien, anexarlo a dicha acta (legalmente se dice mandar al apéndice).

Sin embargo, en aras de la legalidad, el Notario está impedido para protocolizar documentos que forzosamente deban constar en escritura (contratos en general sobre bienes inmuebles, por ejemplo), además, al protocolizar todo documento debe estudiar su legal existencia, es decir debe hacer constar que fue creado conforme a la ley y las disposiciones que rigen al acto. Por ejemplo, tratándose de actas de asambleas de sociedades, el Notario debe dar certidumbre de que dicha asamblea se llevó a cabo conforme a los estatutos de la sociedad y llevándose a cabo todas las formalidades requeridas. En todo caso, consulte al notario de su confianza, él es un profesional que podrá darle una mejor asesoría.