El partido de Luján está incluido en un plan de loteo masivo que impulsa el gobierno nacional para la construcción de viviendas. EL CIVISMO accedió a los detalles del “Plan Nacional de Producción de Suelo Urbano”, una iniciativa que busca lograr una articulación entre el sector público y el privado.

Si bien aún no existe fecha cierta de inicio, se buscará que para fin de año quede conformada la estructura de financiamiento. De lograrse ese propósito, el programa podría ponerse en marcha en 2011, con una cantidad de 100 mil lotes en el transcurso de ese año.

Entre sus objetivos generales, la propuesta plantea desarrollar proyectos urbanísticos desde los municipios, orientados a barrios residenciales, “con perspectivas de alta valorización a corto plazo”. La primera etapa consiste en un censo distrital que pueda determinar las necesidades y posibilidades de las poblaciones locales.

Superada esa instancia, “en todos los municipios que cuentan con parcelas rurales en venta, linderas a la zona urbana, cuyo costo no sobrepase los 30 mil dólares por hectárea, se compran las que se necesiten para ser loteadas, desarrollando barrios de aproximadamente 300 lotes a un costo unitario aproximado de tres mil dólares”. Según la proyección inicial del plan, esos terrenos serán vendidos con servicios básicos y planos para edificación, mediante un anticipo de mil dólares.

El plan apunta a familias con un ingreso mensual mínimo de 1.500 pesos. En ese sentido, “se estima un mercado objetivo de al menos un millón de familias trabajadoras en condiciones e interesadas en comprar este tipo de terreno, para lo que sería necesario hacer unos 3.300 desarrollos en todo el país, para lo que se podría contar con la participación del mercado financiero estatal y/o privado”.

Además de Luján, en el listado de municipios posibles en la provincia de Buenos Aires se incluyen a José C. Paz, Campana, Bahía Blanca, Moreno, Zárate, Alte. Brown, Pilar, y Tapalqué. En la presentación a la que accedió este bisemanario se especifica que en Bahía Blanca se hizo un llamado a la población como caso testigo y se presentaron 7.500 familias interesadas, con posibilidades de calificación positiva.

FINANCIAMIENTO

En cuanto a los fondos necesarios para llevar a cabo la compra de grandes extensiones de tierras, luego subdivididas en lotes familiares, los creadores del proyecto explican que “el banco aprueba un proyecto de subdivisión presentado por el municipio, a partir de las posibilidades del público objetivo (precalificación), con la conformidad del vendedor de la parcela y con un compromiso de precio (adecuado a su condición de ruralidad)”.

Luego, “el banco aprueba el proyecto y la calificación de los compradores y otorga un crédito a cada uno basado en su capacidad de pago y el futuro hipotecario, cuyo valor se incrementa significativamente por la intervención estatal”. El anticipo de mil dólares resultará suficiente para efectuar el pago del terreno, y puede instrumentarse tanto a través del banco, como del municipio, o de alguna figura colectiva.

A su vez, “cada comprador delega el desarrollo de la obra en una empresa autorizada por el banco, que cobrará de este los certificados de ejecución”. Entregada la posesión, “cada comprador asumirá su deuda, que en algunos casos articularán terreno y vivienda, de acuerdo a la capacidad de pago real de destinatario del préstamo”.

El crédito hipotecario comenzará a pagarse una vez que se entregue el terreno con los planos para la edificación. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses y el mercado de capitales local anticiparán los recursos necesarios a partir de distintos fideicomisos.

BENEFICIO

Entre los potenciales beneficios, se plantea “la organización del desarrollo territorial y el crecimiento económico”, además de “bancarizar a un sector muy importante de la población”. Por otra parte, el proyecto “colaborará para reducir sensiblemente el valor de los terrenos y también de los alquileres” en las zonas donde se lleve a cabo.

También se marca que la implementación del proyecto no insume costo alguno al Estado. Por el contrario, “incrementa la recaudación por rentas generales, reduce significativamente los requerimientos sobre programas asistenciales, y ayuda a regularizar la casi totalidad de asentamientos ya desarrollados, a los que le falta adecuar su situación dominial”.

Ricardo Inti Alpert, uno de los gestores de la iniciativa desde el Ministerio de Desarrollo Social, explicó que la idea central consiste en “sintetizar todos los recursos institucionales que dependen de Nación, Provincia y Municipalidad, y conseguir que se desarrolle un programa de loteo que no sea con fondos estatales”.

“El Estado no va a sacar plata de su presupuesto ordinario para hacer loteos, sino que va a tratar de conseguir en el mercado de capitales el dinero para que se pueda implementar este plan. Lo que hace el Estado es inducir que ocurra. Es un articulador, un modelo que se llama de gestión asociada”, explicó.

En cuanto a la inclusión de Luján, Alpert comentó que “la intendenta Rosso manifestó la intención de su gobierno de participar”. Por esa razón, el municipio tendrá a su cargo la realización de dos registros: uno que detalle el número de aspirantes y una correspondiente preclasificación; y otro para conocer cuáles son las tierras disponibles en venta.

En tal sentido, Alpert aclaró que “esto no va por la vía de ninguna expropiación, lo que se hace es analizar las tierras en ventas aptas para el loteo, y una vez terminado ese paso salir a buscar un modelo de financiamiento”.

“El plan apunta al sector trabajador ocupado, con un ingreso desde 1500 pesos. Nuestra ilusión es que la gente pueda comprarse un lote con su tarjeta de crédito”, agregó.

- ¿Cuál es la estrategia para evitar una especulación inmobiliaria?

- La clave es producir en gran cantidad para que sean baratos. El plan no depende de un actor. Lo que estamos buscando es una toma de conciencia en el mercado de capitales de que se puede financiar la producción de suelo urbano, y en los municipios de que apelando a los mercados de capitales se puede financiar la producción de suelo urbano. Estamos tratando de buscar el encuentro de esos dos mundos. Estamos tratando de generar un modelo.

Para evitar la especulación se fija un precio máximo de 30 mil dólares la hectárea, porque sabemos que si no fijamos un valor tope, los precios se disparan. Además es una forma de acabar con esa ilusión de que en Argentina no hay tierras disponibles.