Los cedulones de Inmobiliario municipal que se distribuirán en días llegarán con subas para todos los contribuyentes de la ciudad pero, sobre la mitad de las propiedades (unas 200 mil), el incremento será mayor: esas viviendas, consideradas por el municipio como las ubicadas en las tres zonas más valiosas de las ciudad, sufrirán un incremento en su valuación fiscal del 7,5; 5; y 2,5 por ciento, respectivamente; que elevará el monto de tasa que les toca pagar. Se trata de un mecanismo que debutará este año, pero que llegó para quedarse: fue ideado por la gestión radical como modo de mantener actualizada la tasa hasta tanto se haga un nuevo revalúo general, e incluye un total de seis zonas, aunque este año se ajusten las tres primeras.

Sin embargo, y aunque la intención anunciada es aplicar en 2012 ese ajuste diferencial a las mejores propiedades, en las zonas que recibirán incrementos hay numerosas “inequidades”: áreas con casas de alto nivel y otras de mucho menor valor, tocadas por igual aumento porcentual. Por citar ejemplos, al country Jockey Club, en el sur de la ciudad, y a Nueva Córdoba, les corresponde el mismo ajuste (7,5%, el más alto), que a las casas que colindan con el cementerio San Jerónimo, en Alberdi; o viviendas humildes en San Antonio, un barrio ubicado al sur de la Circunvalación.

En igual sentido, el country Costa Verde, en el noroeste y próximo al puente Turín, no fue incluido en ninguna de las zonas difundidas por el municipio. Tampoco figuraba en ellas el complejo Manantiales, que incluye dos countries, barrios abiertos y housing en construcción al suroeste (el megaproyecto de concertación de Edisur), un área donde los terrenos más chicos pasaron los 35 mil dólares en 2009 a superar los 50 mil dólares hoy. A este conjunto, en diálogo con este diario, el subsecretario de Desarrollo Económico del municipio, Juan Giunta, aseguró que sí se lo incluirá en las subas, y reveló que se están realizando más correcciones, como sumar otros barrios cerrados que no fueron detectados inicialmente por tener final de obra en trámite.

Giunta admitió las “inequidades”, y las atribuyó al hecho de que se tomó una unidad geográfica muy amplia para zonificar los aumentos (la zona catastral): “Esta medida se tomó con espíritu de equidad, buscando instaurar un mecanismo para mantener actualizada la recaudación con igualdad: sin afectar a toda la población y focalizando en las zonas de mayor valor. Lo que pasa es que es había muy poco tiempo para implementarla, no contábamos con información hasta llegar al municipio, y la unidad geográfica que hubo que tomar es muy amplia, entonces a veces de un lado y otro de la calle hay zonas muy distintas. Puede ser discrecional, y seguro si se analizan los perfiles hay inequidades, por eso también los coeficientes que se decidió aplicar son bajos”; graficó. Y citó como “ejemplo emblemático” a los barrios Jardín y Jardín Espinoza, tratados igual en materia de aumento por compartir zona, a pesar de tener propiedades de valor muy dispar.

El funcionario anticipó que el año que viene la zonificación será más meticulosa: “A futuro vamos a pulir este mecanismo de actualización, tomando unidades más pequeñas, pueden ser cuadras, que permitan una ‘sensibilidad’ mayor al categorizar. Ahora tenemos tiempo y acceso a la información para hacerlo”, señaló.

Humildes. Vale aclarar que las “inequidades” en cuestión aluden al porcentaje de suba que se aplica a cada sector que, se supone, para tener criterio equitativo y no generar desigualdades que incluso pueden profundizarse en el futuro –ya que se mantendrá el mecanismo– debe ser mayor cuanto más valiosas son las propiedades.

Igualmente, para calcular el monto final que cada vecino debe pagar, esos porcentajes se aplican sobre la valuación de su propiedad (valor de lote y de lo construido), con lo que resultan en montos muy diferentes según tamaño y categoría de la vivienda (más dinero en las de más nivel, porque tienen un valor base mayor).

Con la misma lógica de la equidad, un aspecto de las subas dispuestas por Ramón Mestre que recibió cuestionamientos de organizaciones sociales de vivienda y de parte de la oposición al ser sancionado en el Concejo fueron las subas que le tocan a las viviendas más humildes. Por caso, a 26 mil casas de categoría 4 (la más baja), se les aplicará este año una actualización cercana al 100 por ciento en sus valuaciones al desactivarle una eximición, aprobada por el Concejo, del revalúo aplicado desde 2009 que las beneficiaba.

A la vez, a las casas con valor de hasta 200 mil pesos, deja de correrles desde 2012 un descuento de 20 mil pesos sobre esa base también puesto para morigerar sobre ellas el impacto del revalúo.

En algunos casos, estas viviendas podrán seguir tributando el mínimo (subió de 160 a 200 pesos anuales). En otros, si están localizadas en barrios más cotizados, sentirán un impacto más brusco. Este universo soporta además los aumentos que le tocan a todos: al menos un 20 por ciento en la suba del valor de la tierra y la mejora (resultado de usar al 100% el revalúo que venía aplicando Giacomino desde 2009), y otra del 43 por ciento si antes estaba al día y tenía el descuento del 30 por ciento, que ahora se eliminó.

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Base imponible. Cómo se calcula.

Resulta de sumar el valor del terreno y de la construcción, calculados por Catastro municipal. Sobre ese monto, se aplican la alícuota y sobretasas para calcular el monto de tasa de la propiedad. Se aplicarán coeficientes.

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Todos los aumentos

En pocos días, al recibir su cedulón, cada contribuyente terminará de tener en claro qué suba de tasa sobre inmuebles le toca. El radicalismo admitió incrementos de hasta el 70%, pero la oposición en el Concejo aseguró que llegarán al 120%. Estos son:

A todos. Para todas las propiedades, sube la base. Al menos 20% subirá el valor de lo edificado en la valuación fiscal de cada propiedad. Esto resulta de aplicar al 100% el revalúo calculado por Giacomino en 2009, que hasta ahora se computaba al 80%. El valor de la tierra también se tomará al 100%, aunque el municipio asegura que, por decreto, el ex intendente ya venía cobrando esos niveles en los cedulones de 2011.

A seis de cada 10. Es la proporción de contribuyentes que venían gozando del descuento del 30 por ciento que, ahora eliminado, resulta en una suba de 43 por ciento en el cedulón.

A unas 200 mil propiedades. Les tocan, además de las subas anteriores, las actualizaciones de tres niveles de la base imposible aludidas en esta nota: 7,5%, 5% y 2,5%, según la zona en la que estén.

26.000 casas. Categoría 4, las más humildes. No se les aplicó nunca el revalúo de 2009, y este año se les aplica al 100%.

Propiedades de hasta $ 200 mil. De categoría 4 y 3, pierden un descuento de 20 mil pesos sobre esa base imponible.

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“Estamos incorporando propiedades al revalúo”

Juan Giunta, subsecretario de Desarrollo Económico, es uno de los funcionarios del actual intendente que integraron el equipo de su padre. Como subsecretario de Planeamiento, acompañó a Mestre (p) en su segunda gestión, y continuó en la de Rubén Martí, siempre en desarrollo urbano. En diálogo con Día a Día, habló sobre el “revalúo parcial” (técnicamente es una actualización de valuaciones por coeficiente, algo menos ambicioso y complejo que un revalúo) que se aplicará este año a unos 200 mil propiedades. “Con esto se buscó generar un mecanismo de actualización de la base imponible durante el período de inter-revalúo, que según las leyes catastrales debe hacerse cada cinco años. En un contexto de inflación, la tasa sobre inmuebles queda congelada y se deteriora ese ingreso, el más genuino y propio del municipio, que antes aportaba el 25 por ciento de los recursos y hoy el 15”.

–¿Por qué en los barrios con suba mayor, los de mayor nivel, se mezclan countries con viviendas humildes?

–A modo experimental se determina este año ese mecanismo y se lo aplica sobre un sector, para ya incorporarlo como método para mantener relativamente actualizada las bases imponibles. Puede ser discrecional, pero este año se tomó presuntamente por niveles similares en la mancha urbana: mayor valor del suelo, mejores servicios, alta potencialidad de renovación, etc. Quizá fueron demasiado gruesos los límites, porque se tomaron zonas y no manzanas, no hubo tiempo de tomar manzanas. Y hay zonas muy heterogéneas.

–¿Hay inequidades?

–Sí, puede haber inequidad por la unidad geográfica que se tomó para aplicar los coeficientes, pero la voluntad fue hacerlo con igualdad. Los porcentajes (de suba) no son significativos para que el shock de esa medida no sea traumático y tenga rechazo de la población. El 7,5% es el aumento más grande y se aplica a precios que ya están subvaluados porque son de 2009.

–Aunque el revalúo es para las zonas más caras de la ciudad, hay countries no incluidos...

–Porque no están catastralmente identificados, tienen existencia física pero no visible catastralmente, pero no tienen final de obra, por ejemplo. Estamos detectándolos y los vamos a incorporar en el revalúo.

–¿Piensan eliminar esas inequidades?

–Vamos a afinar este mecanismo, va a ser más meticuloso. Con tiempo e información se puede tomar una unidad geográfica menor, que permita mayor ‘sensibilidad’ y ser equitativa.