Vuelve clásico de los 80: hipotecas privadas

• Es consecuencia de la falta de crédito bancario. También, de la necesidad de buscar inversiones en dólares
La ausencia casi total de crédito bancario para la compra de inmuebles y la necesidad de buscar mejores rendimientos para las inversiones se dieron la mano para el regreso de un fenómeno muy argentino: las hipotecas privadas. Se trató de algo habitual de los 80, que había virtualmente desaparecido tras la crisis de 2001 y la devaluación, pero que ahora resurge y mes a mes va tomando mayor volumen.

La hipoteca privada es, como su nombre lo indica, un crédito que un individuo decide darle a otro y que tiene como garantía la hipoteca de su vivienda. A diferencia de lo que sucedía en el pasado, ahora ese préstamo se utiliza en la gran mayoría de los casos para completar el saldo para la compra de un inmueble. «Es muy difícil encontrar a alguien dispuesto a prestarle a otro para que aplique el dinero para ayudar a un primo o para que se compre algo que precisa. Se considera a este tipo de crédito demasiado riesgoso, por más que haya un inmueble garantizando la operación», explicó un director de una inmobiliaria porteña.

En la mayoría de los casos, de hecho, prestamista y prestatario se encuentran en las inmobiliarias y luego la operación se termina de perfeccionar en las escribanías, donde se efectúa una escritura pública, en la que el inmueble queda hipotecado.

Las operaciones que se pactan tienen características conservadoras, al menos por ahora. El plazo de otorgamiento del crédito difícilmente supere los 24 meses y la tasa de interés en dólares oscila entre un 15% y un 18% anual. Un plazo mucho más largo o una tasa que supere demasiado estos niveles podría resultar demasiado riesgoso ante la carga financiera que debe asumir quien recibe el crédito. Para el prestamista la tasa resulta atractiva, considerando que un plazo fijo en dólares no paga más del 1% y que un alquiler no deja mucho más que el 7% anual.

Las hipotecas privadas sufrieron un durísimo golpe con la devaluación y posterior pesificación de los contratos. El Gobierno de Eduardo Duhalde resolvió que los créditos bancarios se pesificaran uno a uno en el arranque de 2002, pero quedó un vacío legal durante muchos años respecto del tratamiento de los créditos entre privados, en particular, en el caso de las hipotecas. Muchos deudores se negaron a seguir pagando y el ministro Roberto Lavagna decidió en 2004 crear un fondo fiduciario para ayudar a los que se habían endeudado vía hipotecas privadas. La Corte Suprema avaló finalmente la teoría del esfuerzo compartido: de esta forma, el capital adeudado en dólares se debía convertir a un peso más el 30% de la diferencia entre dicha paridad y la cotización libre del dólar. Además, se debía aplicar una tasa de interés del 7,5% anual.

Esta posible «pesificación a medias» del contrato no aparece hoy como el principal peligro, sobre todo porque no se percibe la posibilidad de una devaluación en el horizonte. El riesgo pasa, en todo caso, por la solvencia del deudor y en caso de incumplimiento los tiempos de un remate judicial, que pueden resultar muy largos si se trata de una vivienda para uso familiar (por más que al encontrarse hipotecada no cuente con la protección de bien de familia).

Todo indica que la hipoteca privada tendrá un nuevo ímpetu en los próximos tiempos tras el resurgimiento que tuvo en los últimos meses. Hay varios factores que mencionan quienes están involucrados en esta operatoria:

# El crédito bancario para la compra de inmuebles no levanta. Y el único banco que salió con un plan agresivo, como es el caso del Hipotecario, no llegó a cumplir con las expectativas. Los créditos sólo se otorgan para departamentos de determinado tamaño, y cuando se trata de compra de inmuebles nuevos, la tasa termina siendo muy elevada. Por eso, son muy pocos los que están en condiciones de acceder a la línea, más allá de los miles que se presentaron para suscribirla. Todo ello demuestra que el apetito para conseguir financiamiento destinado a la compra de inmuebles es enorme.

# El volumen de divisas que el público mantiene ahorradas en forma ociosa es gigantesco. En el Banco Central ya hay depositados u$s 10.000 millones en plazos fijos del sector privado, la cifra más alta desde 2001. La tasa de interés que pagan los bancos por estos depósitos no supera el 1% anual. Además, se calcula que hay más de u$s 30.000 millones en cajas de seguridad, no sólo sin utilizar, sino por lo que se debe pagar, además, un alquiler anual.

# Las dificultades de muchos compradores para conseguir dinero «blanco» también impulsan esta modalidad. Sucede que en muchos casos resulta complicado justificar la compra de un inmueble de cientos de miles de dólares. Por lo tanto, en muchos casos se acuerda con el propio vendedor una financiación por un saldo de precio, que puede representar por lo general entre el 20% y el 30% del valor del inmueble. Al recibir un crédito, para el adquirente es más sencillo que la transacción cierre desde el punto de vista impositivo.

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