Volvió el crédito hipotecario, pero más caro y de difícil acceso

Las tasas subieron entre 3 y 4 puntos respecto de dos años atrás y se mantuvieron los precios
Si usted está buscando financiación para comprar, construir, ampliar o cambiar su vivienda; resultó relativamente indemne al tropezón que la economía argentina tuvo en el último año, y, además, superó los miedos que la crisis global le había causado, hay algo que debe saber: están volviendo los créditos hipotecarios, incluso, en algunos casos, a tasa de interés fija.

Aunque aún sobran los dedos de las manos para contar las ofertas efectivas (las que van más allá de la publicidad testimonial), se trata de una señal reveladora de que la economía ha recuperado algo de la previsibilidad extraviada.

Las líneas que dieron a conocer en los últimos tiempos los bancos Ciudad, Santander-Río, BBVA-Francés y, más recientemente, el Credicoop (se sumaron a las del Hipotecario, con apoyo y recursos oficiales) apuntan a corroborar este diagnóstico, ya que desde agosto de 2008 la oferta privada había desaparecido.

La parte negativa es que, si la comparación se establece con un momento de similar conducta en las variables financieras (mediados de 2007), se observa un encarecimiento de 3 a 4 puntos porcentuales promedio en las tasas de interés, que, en los hechos, hace que casi un millón de personas (que entonces potencialmente accedían) no logren ahora calificar para los créditos, según estimaciones del mercado.

A esto hay que agregar la situación del mercado y de los salarios: según coinciden distintos agentes inmobiliarios, en los grandes centros urbanos, pese a la crisis y la caída en el nivel de actividad (ventas), los precios de las viviendas se mantuvieron estables (salvo excepciones) por la reticencia de los vendedores a convalidar bajas; además, los precios, dolarizados, cuando se los mide en pesos aumentaron casi 20% por la depreciación que la moneda local tuvo frente al dólar en ese lapso. Así, se concluye que la amplia brecha existente entre salarios y precios de las propiedades tendió a ampliarse, haciendo que el sueño de acceder a la primera vivienda para muchos argentinos en los hechos se parezca mucho a una pesadilla.

"La nueva oferta de créditos, por sus condiciones, va dirigida básicamente a quienes necesitan un empujoncito «extra» para comprar o los que buscan acceder a una vivienda mejor, pero no reúne las condiciones como para permitir a la clase media no propietaria el acceso a su primera vivienda", sostiene Armando Pepe, conocido operador inmobiliario porteño y presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM).

En el mercado explican que la única línea de financiamiento que "más o menos" permite el acceso a la primera vivienda es la que ofrece el Banco Hipotecario con los fondos de la Anses.

Lo que sucede es que el impacto de estas líneas (sesgadas hacia la construcción) en grandes centros urbanos es bajo, ya que, desde hace un mes y medio, sólo se financia la compra de vivienda nueva (la ideada para comprar usadas dejó de contar con "sustento" oficial y fue reemplazada por otra propia del Hipotecario pero con un costo cinco puntos mayor) y por hasta $ 300.000, es decir, unos US$ 78.000, con lo que tomando el máximo en la ciudad de Buenos Aires apenas se accede a flamantes unidades pequeñas (de no más de 50 metros cuadrados) y sólo en el caso de que el solicitante pueda acreditar ingresos mensuales por $ 11.500 para hacer frente a la cuota.

De allí que esta oferta consiga más receptividad en ciudades del interior del país o algunos puntos del conurbano en los que se manejan otros valores, o para la construcción, como pudo corroborar la presidenta Cristina Kirchner el viernes, al entregar el crédito 3000 de esta línea en Mar del Plata a una familia que tiene un campo en Otamendi y la tomó para construir su vivienda.

Condiciones más duras

En el resto de los bancos que sumaron oferta hipotecaria admiten que las condiciones se han endurecido respecto de las vigentes antes de la crisis, y hasta que, en algunos casos, salieron a cubrir el "hueco" de mercado que dejó el Hipotecario al discontinuar la línea oficial para viviendas usadas.

Conscientes de ello, la mayoría de las entidades apunta a financiar ese tipo de operaciones o el recambio de viviendas. "Los préstamos dejaron de ser la opción principal de financiamiento de una compra para ser la secundaria. Es decir, en la mayoría de los casos complementan lo que el tomador tiene ahorrado o consiguió de otro lado", admite Maximiliano Coll, subgerente de producto del Ciudad, el banco que relanzó a fines de septiembre sus créditos con la campaña de las ovejitas. Para flexibilizar las condiciones y mejorar su posible receptividad, la entidad bonifica a los tomadores el seguro de vida y elevó del 70 al 75% el porcentaje de la compra que puede financiarse.

"Nuestra línea está orientada a la persona que se agranda, que compra una vivienda con alguna comodidad más o ya tiene una parte importante ahorrada", concedió también Pablo Borakievick, gerente del BBVA-Francés, la entidad que realizó la apuesta más audaz al ofrecer créditos a tasa fija hasta a 15 años de plazo (en parte, por la conflictividad que, ante la suba de tasas, tuvo su línea a tasas variables o combinadas), aunque pide que el tomador se haga cargo de por los menos el 40% del monto total de la operación.

Oferta acotada

El Santander-Río directamente acotó su oferta a la financiación de refacciones con tasa fija a cinco años, en una tímida apuesta que lo muestra desandando parcialmente el camino seguido desde 2008, cuando la entidad desarmó su gerencia hipotecaria.

Y el Credicoop se sumó recientemente a la movida, al anunciar una línea de hipotecas a 10 años (5 a tasa fija y 5 a tasa variable) con una tasa promedio del 15,5% anual. "Es un aporte que hacemos para marcar un rumbo. No es una tasa social, pero creemos que es buena. Además, quienes nos conocen saben que la parte variable de nuestra tasa es la menos variable del sistema, ya que ajustamos según la tasa encuesta de plazos fijos general y no sobre la privada, que es más volátil", explicó su gerente, Sergio Clur, al presentarla. "Pero es cierto que requiere ingresos suficientes para entrar, porque el desfase que existe entre los precios de las viviendas y los ingresos de la gente es evidente", reconoció el presidente de esa entidad, el diputado electo Carlos Heller.

"Alcanzar una equivalencia cuota-alquiler, que sería la forma concreta de ampliar el acceso al mercado, implicaría trabajar con tasas, a lo sumo, del 7 por ciento anual", recordó recientemente un informe del broker inmobiliario L. J. Ramos. La oferta en vigor actualmente, cuanto menos, duplica ese monto.

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