A veces es mejor alquilar que vender a mal precio.

Hay menos propiedades en venta; podrían caer los costos de los arrendamientos.
Quienes hayan estado sondeando en estos días el mercado inmobiliario para comprar un departamento, y caminaron por la ciudad mirando atentamente los carteles que colgaban sobre lo alto de los edificios, habrán notado que, donde figuraba la palabra "venta", muchos de los letreros tienen ahora sobreimpresos que dicen "alquila" o "suspendido". Ocurre que, ante la incertidumbre económica, cada vez son más los individuos que están revirtiendo sus decisiones de venta y, en su lugar, eligen ofrecer las propiedades en alquiler.

"Es cierto que las negociaciones se han vuelto muy duras, debido a un descalce en las expectativas de las partes: los compradores quieren hacer valer sus dólares y los vendedores maximizar el valor de sus propiedades", explica Christian Jeckeln, director de la consultora y desarrolladora inmobiliaria Patagonia Sinergia. "Lo que muchos vendedores han decidido últimamente, al ver que para vender deberían bajar sus expectativas, fue poner en alquiler sus propiedades para así evitar el lucro cesante y capear la crisis o, como dicen en el campo, «desensillar hasta que aclare»", argumentó.

Reflejo de la retracción de las ventas es el menor número de escrituras. En la Capital Federal, las escrituras descendieron en un 33% en la primera parte del año, mientras que en el Gran Buenos Aires bajaron en un 36%. Aunque el deterioro del mercado es todavía mayor que el que muestran los números, advierte el arquitecto Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, dado que la mayoría de las escrituras que se registran en estos días son de unidades por estrenar, que habían sido vendidas hace tiempo, cuando la construcción del inmueble apenas estaba arrancando.

Desde las inmobiliarias consultadas coinciden en que hoy son varios los factores que influyen en este desencuentro entre la oferta y la demanda.

Por un lado, el deterioro de las variables macroeconómicas provoca que muchos de los potenciales compradores comiencen a especular con una mayor devaluación del peso frente al dólar y, de igual manera, con una posible caída en los precios de las propiedades.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, es uno de los que está convencido de que "mina la credibilidad el que se hable de una posible devaluación o que el dólar va a estar arriba de los cuatro pesos". Y subraya: "Ante la falta de credibilidad, la gente se abstiene de comprar, prefiere quedarse líquido. A pesar de que hoy es buen momento porque hay propiedades a buen precio".

En la misma línea, Toselli reconoce que, además de reducirse la actividad, también se están demorando mucho más los cierres de las operaciones de compraventa. "Antes, firmar un boleto llevaba una semana; hoy, alrededor de 20 días, porque los compradores te negocian todo: hasta la heladera o el mueble que está en el departamento. También lo que vemos es que ahora se están escuchando ofertas de un 10% a un 12% menos de lo solicitado por el propietario; a partir de ahí, comienza la negociación", ilustra.

Aunque no sólo del lado del comprador se intensifican las exigencias. Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, advierte que la crisis internacional y la gran incertidumbre que todavía existe en materia de inversiones incide en la decisión de los propietarios de no vender.

"Se está dando una situación particular, porque no hay en qué refugiarse. En la actualidad, no hay forma de refugiarse en la Bolsa ni en inversiones de poco riesgo a tasas que superen el cuatro por ciento. Y los alquileres están dando tasas de interés mejores que las que ofrecen muchos otros activos, al menos aquellos considerados de bajo riesgo, tal como suelen catalogarse los inmuebles", opina Covello. "Además, mientras el dólar [en el mercado internacional] es una moneda incierta, desvalorizada, en el mercado inmobiliario no ha habido la deflación de precios que se esperaba", agrega.

Dependiendo de la ubicación de la propiedad, un alquiler ofrece una renta bruta de entre el 5 y el 6% anual.

Se trata, no obstante, de un retorno relativamente bajo considerado en términos históricos, ya que de acuerdo con el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, hasta 2001 los alquileres ofrecían un rendimiento más cercano al 10% anual.

Precios dispares

Son, sin embargo, las unidades más pequeñas, de uno y dos ambientes, las más afectadas por este fenómeno. Pero, optimista, Covello lo describe simplemente como un "microciclo", que no tardará en revertirse y que, por ello, no debería traducirse en una baja a mediano plazo en los precios de venta de las propiedades.

Aunque no opina lo mismo con los costos de los alquileres. Según Covello, pese a que la gente quiere mantener sus alquileres atados a la evolución del dólar, en la práctica, hoy eso está siendo casi imposible de cumplir.

Y en la mayoría de las renegociaciones de contratos, los propietarios están teniendo que aceptar subas inferiores a las que marcaría la depreciación del peso frente al dólar. Toselli coincide en parte: "Los alquileres, hasta ahora, no han bajado tanto, pero empiezan a ceder levemente. Antes se renegociaba al año por un 20% más, ahora por no más del 15 por ciento".

Según Toselli, la oferta de departamentos en alquiler aumentó en julio un 48 por ciento con respecto al mismo mes del año pasado.

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