En tres años los alquileres de vivienda tuvieron un 75 por ciento de incremento

En el 2007, los alquileres de viviendas sufrieron un reajuste del 30 por ciento, durante el 2008, otro incremento similar y debido a la crisis del 2009, el reajuste de los precios solo alcanzó el 15 por ciento. En tres años hubo un incremento acumulado del 75 por ciento en los alquileres de viviendas.
Un inquilino que en principios de 2007 pagaba 600 pesos en una vivienda ubicada en la zona semicéntrica, este año la misma vivienda la tendrá que pagar entre 1050 pesos y 1200.

Por la creciente demanda habitacional de la ciudad, la cantidad de casas que salen de ofertas en alquiler por la temporada turística, y el incremento del costo de la construcción, son variables que se conjugaran para que los precios de los alquileres se dispararan entre el 2007 y el 2008, para encontrar una desaceleración en 2009, donde por la crisis económica internacional, las renovaciones de los contratos de alquiler tuvieron un reajuste del 15 por ciento.

Para este año, no hay buenas noticias para los inquilinos.

"Las proyecciones del mercado indican que los alquileres tendrían un aumento no menor al 20 %. El aumento no es especulativo, va de la mano del costo inflacionario que se tiene y sobre todo del costo de la construcción, por lo tanto el precio del alquiler depende directamente del valor de mercado del inmueble", explicó el ingeniero y corredor inmobiliario local Ramiro Ramírez.

"Históricamente el costo de alquiler de una propiedad era del 1 % del valor del inmueble en el mercado. Hoy en día este valor se redujo al 0,5 % del valor de la propiedad. Por lo que si bien los alquileres suben, para los propietarios la rentabilidad baja. Aunque en las casas más económicas (hasta $ 500 o $ 600) el 1 % se mantuvo", explicó Ramírez.

Este año, entrará al negocio inmobiliario local, el complejo de departamentos del remodelado edificio del ex Cometra, que inyectará al menos cien departamentos al mercado inmobiliario, que podría a tener un fuerte impacto en sostener el precio de los alquileres en el rubro departamentos, pero no sucederá lo mismo con las viviendas, en la cual la tendencia de los alquileres seguirá en alza para aquellos locatarios que deban renovar los contratos durante este año.

Las casas que superan los 1200 pesos, ya no es tan fácil poder alquilarlas en el sector inmobiliario. El problema es que ni siquiera el sueldo de los ejecutivos de las empresas locales se acomoda al índice inflacionario y al fuerte crecimiento del precio de los alquileres en la plaza local.

Para hacer frente a esta realidad, los inversionistas apuntan al mercado altamente demandante de viviendas de 700 a 800 pesos, que literalmente se las sacan de las manos a los corredores inmobiliarios locales.

El sector más golpeado a la hora de acceder a una vivienda en nuestra ciudad, es el de profesionales independientes no agremiados, que al tener un ingreso superior a los 6 mil pesos, no pueden ingresar a los planes sociales de viviendas del IPAV, y tampoco ganan lo suficiente para acceder a un crédito hipotecario que le permita comprar un terreno y edificar su vivienda, con los valores actuales que se manejan en la plaza local, donde cuesta 1500 pesos el metro cuadrado de construcción.

Ajuste de alquileres

La Justicia declaró nula la cláusula que establece que las partes del contrato locativo se reunirán cada semestre o año a retasar el alquiler, durante el plazo mínimo legal de orden público (dos años vivienda y tres los restantes destinos –comercio, oficinas, depósitos-) fijado por el art. 1507 del Código Civil. En general se pacta en estas inválidas cláusulas que se retasa, tomando en cuenta los índices de precios o la tasación de dos o tres inmobiliarias.

Así lo resolvió la Sala F, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal el 3 de diciembre de 2008, donde se dispuso declarar la nulidad de la cláusula de un contrato locativo que contemplaba la posibilidad de renegociar el alquiler, transcurridos los primeros seis meses de vigencia de acuerdo a los valores de plaza, porque atenta contra el principio de orden público que exige mantener las condiciones inalterables del arriendo durante el plazo mínimo del contrato previsto en el art. 1507 del CC. (Diario Clarín)

Sin embargo existen diversos métodos para fijar y mantener estable el alquiler de un contrato locativo - explicó Ramírez- a pesar de la prohibición de reajustar, por ejemplo: Alquiler en moneda extranjera; alquiler fijado en la cantidad de pesos para adquirir un producto determinado según el ramo de explotación del negocio que se trate (café, harina, nafta, bolsa de cemento); alquiler como obligación alternativa a elección del locatario, a regir durante el plazo mínimo legal; en la práctica opera así: se pacta una cláusula que imponga un alquiler global dividido en cuotas escalonadas de "x" pesos o dólares para el primer año y de "x" pesos o dólares para el segundo año (o semestralmente) y así sucesivamente hasta la finalización del plazo contractual y se le otorga al locatario la opción de requerir a un tercero (una inmobiliaria designada por él, otra por el locador y una tercera en conjunto), que justiprecie la operación.

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