Sigue pendiente el debate sobre los administradores de edificios

Especialistas consideran que el modelo porteño que se pondría en vigencia en breve debería ser imitado aquí. Entre otras cosas, limita los mandatos de los encargados. Y exige la aprobación de los vecinos a las negociaciones salariales.

La inminente aprobación en la Legislatura porteña de una ley que limitaría las atribuciones de los administradores de consorcios volvió a poner sobre el tapete la demora que existe en el debate sobre esa actividad en la provincia de Buenos Aires.

Mar del Plata es una de las ciudades donde la preocupación es mayor, ya que aproximadamente dos de cada diez habitantes viven en edificios de departamentos y son frecuentes los conflictos con los administradores o por el pago de expensas.

El proyecto que actualmente se debate en la Legislatura porteña propone que los administradores renueven su cargo anualmente, al tiempo que tengan que hacerse responsables patrimonialmente en caso de un perjuicio económico para los vecinos y, principalmente, que no puedan negociar aumentos salariales de los encargados de edificios sin una autorización expresa de los vecinos.

El titular nacional del gremio de los encargados de edificios (Suteryh) Víctor Santa María, se declaró "totalmente de acuerdo" con ese proyecto que tratará la Legislatura para que los consorcios controlen los salarios de los trabajadores del sector y regulen el funcionamiento de las administraciones.

Santa María, referente porteño del kirchnerismo, saludó el proyecto -que se aprobaría a principios de setiembre- ya que "todo lo que sea darle posibilidad de control y participación a la gente, es positivo". Asimismo, destacó el "control ciudadano" y la "calidad institucional" que se ganaría, según declaró, con el proyecto.

En tanto en esta ciudad, el abogado especialista en Consorcios Juan Antonio Costantino, consideró que el proyecto que se está analizando la Legislatura porteña es "un ejemplo a seguir" en muchos aspectos para la provincia de Buenos Aires.

En primer lugar Costantino explicó que dicho proyecto retoma una propuesta que "venimos sosteniendo desde hace tiempo, que es la necesidad de un mandato anual del administrador".

En este sentido aclaró que "se trata de una práctica que ya fue incorporada por gran parte de los edificios de la ciudad de Mar del Plata y la Costa Atlántica" pero reconoció que su formalización le daría "indudablemente otra significancia".

Por otra parte Costantino consideró que "es de muy buena pràctica que la cuentas bancarias del consorcio estén a nombre de la persona jurídica 'consorcio de propietarios' y no a nombre personal del administrador o miembros del Consejo de Propietarios, ya que en caso de fallecimiento, quiebra, deudas de los titulares o divorcio de alguno de ellos, los fondos que realmente le pertenecen al consorcio podrían ser embargados por terceros acreedores o entrar en el proceso sucesorio de un cotitular que fallezca o en el proceso concursal de alguno de ellos".

Piden personería jurídica

Por otra parte Costantino entendió que "es imprescindible que en algún momento el Ministerio de Trabajo reconozca personería a alguna entidad genuinamente representativa de los intereses de los propietarios para sentarse a la mesa de negociación salarial por los sueldos de los encargados de edificios".

En este momento reflexionó que "hasta ahora se considera que las cámaras de administradores hacen las veces de voceros de los propietarios, pero la realidad indica que nadie mejor que el interesado directo, es decir quien desembolsa el dinero de los aumentos puede defender con eficacia su patrimonio".

Por más buena voluntad que ponga una cámara de administradores, ellos no son los que pagan los aumentos, por ello es natural que la defensa de la posición de los propietarios no se vea fuertemente sostenida en la mesa de negociación salarial", concluyó el especialista.

Reclamo de consorcistas

La obtención de la personería jurídica para poder negociar los mandatos de los consorcistas es un viejo reclamo que vienen realizando diversas instituciones que representan a los propietarios de inmuebles.

En Mar del Plata, los propietarios están nucleados en diversas instituciones que vienen reclamando dicha potestad ante el Ministerio de Trabajo de la Nación, hasta el momento infructuosamente.

En este sentido Costantino recordó que "la regulación de todo lo atinente al ejercicio de profesiones está reservado a las provincias y es así como toda la normativa relacionada con médicos, abogados, ingenieros, contadores públicos y arquitectos, a modo de ejemplo, tienen sustento en leyes o decretos emanados del gobierno provincial y la municipalidad no tiene facultades algunas sobre los mismos, a punto tal que ni siquiera es necesario habilitación municipal para el ejercicio de cualquier profesión en forma liberal".

El proyecto que espera ser tratado

El único proyecto que estudian los legisladores con relación a la actividad de los administradores aborda el tema desde una óptica diferente a la de sus pares de Capital Federal: en lugar de limitar sus funciones, pide su colegiación.

Sin embargo, tampoco este proyecto tiene demasiadas chances de convertirse en ley. "En la Legislatura no hay vocación para tratar este tema" reconoció en diálogo con LA CAPITAL el autor de la iniciativa, Jesús Porrúa -UCR-, quien atribuyó esta demora a las diferentes realidades que existen en las localidades bonaerenses respecto de la propiedad horizontal.

"A excepción de Mar del Plata, La Plata y en algún sentido Bahía Blanca, en el resto de las ciudades de la provincia no hay demasiada conciencia sobre la importancia de regular a los consorcios" afirmó Porrúa quien consideró que avanzar en la profesionalización de este rubro "es algo importantísimo porque hay muchos factores en juego, principalmente relacionados con la seguridad de la población".

"Temas como la limpieza de los tanques, el mantenimiento de los ascensores y el buen estado de la red de gas hoy están en manos de gente que no siempre suele tener la formación adecuada", reflexionó Porrúa quien además consideró que "existiera la figura de un administrador responsable, el Estado tendría en quien respaldarse respecto de estos temas".

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