A fines del año pasado, fue presentado un proyecto de ordenanza que propone la creación de una tasa "de contribución por mejoras". Se trata de una iniciativa acercada al Concejo Deliberante por el movimiento Patria Grande con el objetivo de recuperar a favor del Municipio parte de la renta diferencial o plusvalía generada en propiedades privadas por obras de infraestructuras o decisiones administrativas que impliquen, por ejemplo, cambios de zonificaciones. 

En el primer artículo del proyecto se enumeran los hechos imponibles "por las actuaciones administrativas y/o inversiones municipales que produzcan una significativa valorización de los inmuebles, y que se vuelque al mercado inmobiliario, tributarán la contribución por mejoras".

Al respecto, se mencionan cambios de parámetros urbanos que permitan mayores superficies de edificación, que las anteriormente vigentes; modificaciones de usos de inmuebles y el establecimiento de zonas que permitan fraccionamientos en áreas anteriormente no permitidas o de menor intensidad de uso.

También se incluye entre los hechos que quedarían abarcados por la nueva tasa "las autorizaciones que permitan realizar urbanizaciones cerradas (clubes de campo o barrios cerrados); obras de infraestructuras de servicios (agua corriente, cloacas, desagües pluviales, gas natural, energía eléctrica); y obras de pavimentación". Por otra parte, se mencionan "obras de equipamiento comunitario (salud, educación, deportes públicos, seguridad, delegaciones municipales); nuevas plantas de tratamiento de efluentes y de perforaciones y almacenamiento de agua corriente; y todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable".

El texto indica, a continuación, la base imponible para cada uno de los casos enumerados. En cuanto a cambios de usos, se tributará el 20% del valor fiscal; mientras que en los casos de contribución por mejoras por realización de obras públicas, el valor total de la obra se prorrateará entre todas las propiedades beneficiadas, de acuerdo a la superficie de cada inmueble. Cuando se trate de subdivisiones por el cambio de zonificación, el tributo será del 20% de los lotes del nuevo fraccionamiento; y  cuando se utilice la mayor capacidad de construcción, el valor se determinará considerando la diferencia entre la máxima superficie de construcción permitida con la normativa anterior y la superficie total a construir con la nueva normativa. A esa diferencia se le aplicará el tributo, que será del 20% de dicho valor. Se indica, además, que el monto del metro cuadrado se basará en el tipo de construcción y valor que para ese tipo de construcción determine el INDEC o en su defecto la Cámara Argentina de la Construcción.

El proyecto establece diferentes formas de pago. En primer lugar dinero en efectivo, "que será destinado exclusivamente a la construcción o mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de asentamientos o viviendas de población de bajos recursos". Otra alternativa consiste en ceder al Municipio una porción del inmueble objeto de la participación, de valor equivalente a su monto; o entregando al Estado Municipal inmuebles localizados en otras zonas del área urbana y/o complementaria, accesibles desde vía pública.

Por último, el texto de la iniciativa plantea la eximición del pago de la tasa para los edificios de propiedad del Estado Nacional y Provincial, entidades educativas sin fines de lucro, edificios para cultos, fundaciones y hogares, clubes sociales y deportivos, cuando realicen ampliaciones destinadas a prestar un mejor servicio. También "en los casos de obras públicas en que el inmueble haya sido objeto de imposición del recobro de la obra que genera la valorización del inmueble".

ARGUMENTOS

En cuanto a los argumentos expresados por los autores del proyecto, se marca que "los municipios deben garantizar el derecho a la ciudad de sus habitantes promulgando la legislación adecuada y estableciendo mecanismos y sanciones destinados a garantizar el pleno aprovechamiento del suelo urbano y de los inmuebles públicos y privados no edificados, no utilizados, subutilizados o no ocupados, para el cumplimiento de la función social de la propiedad". 

En tal sentido, "las ciudades deben inhibir la especulación inmobiliaria mediante la adopción de normas urbanas para una justa distribución de las cargas y los beneficios generados por el proceso de urbanización y la adecuación de los instrumentos de política económica, tributaria y financiera y de los gastos públicos a los objetivos del desarrollo urbano, equitativo y sustentable". 

Desde Patria Grande se marca que "en los medios urbanos y suburbanos casi ningún incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del propietario; por el contrario, son producidos por el esfuerzo de la colectividad, por la necesidad de tener acceso a una vivienda y otros usos urbanos, que se manifiestan en los cambios y normas urbanísticas o en las necesidades de inversiones públicas o de obras, o lo que es peor, por los movimientos especulativos y que, al captarlos de manera exclusiva, producen pobreza, exclusión, segregación, degradación ambiental, minimización de los espacios colectivos en la ciudad, desequilibrios en las finanzas públicas, con el consecuente conflicto y disolución de los vínculos de solidaridad".

En ese marco, consideran "contrario a la justicia social y a los mínimos principios éticos y jurídicos que el propietario de la tierra recupere para sí la totalidad de aquellas rentas que no se derivan de su esfuerzo y trabajo propio, sino del esfuerzo de la comunidad".

En concordancia con lo expuesto a comienzos del año pasado cuando el mismo sector político presentó el proyecto para la creación de un Banco de Tierras, finalmente aprobado por el Concejo, en esta nueva iniciativa se expone la importancia de "llevar adelante políticas planificadas que vinculen los distintos niveles de decisión en tierras, urbanismo, vivienda y titulación, dirigidas a los sectores sociales más desprotegidos", para lo cual resulta necesario "una mayor intervención estatal y nuevos instrumentos legales, que permitan mejorar el actual cuadro de situación". Ante el pronunciado déficit habitacional que afecta al distrito, desde Patria Grande consideran que "la puesta en práctica del uso de los recursos estatales en materia de gestión de tierras fiscales, de políticas tributarias y la efectiva movilización de los instrumentos legales hoy disponibles, mejorarán sin duda, el actual cuadro de situación".