Desde fines del siglo pasado, Argentina tiene un déficit de tres millones de viviendas. Nación y Provincia buscan alternativas, pero tantos años sin instrumentos eficientes hacen que todo sea paso a paso, o mejor, ladrillo a ladrillo.

Poner en marcha créditos hipotecarios para la clase media llevó un año. Primero se los llamó Línea UVI (Unidades de Vivienda) y luego Línea UVA (Unidades de Valor Adquisitivo). Tienen plazos de hasta 20 años. Pero la particularidad es esta: tienen una tasa de interés fija que refleja sólo el costo del dinero, no la inflación. El préstamo está atado a la inflación por otra vía, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que fija el Banco Central.

Comenzó con tasas del 3,5 al cinco por ciento en 2016, pero en enero los bancos las elevaron a entre seis y 8,5 por ciento.

Una decena de bancos la ofrecen, como el Hipotecario, Santander Río, Macro, Galicia, BBVA Francés, Ciudad, Credicoop, Itaú, Patagonia, Provincia de Buenos Aires, Supervielle y Tucumán.

¿Qué ventajas tiene? Que al estar la inflación vinculada por otro lado, la porción estrictamente financiera de la tasa de interés es baja y, al proyectarse en todo el plazo del crédito, no hay un efecto “bola de nieve”. Entonces, el ingreso mínimo exigido al hogar es menor que lo que había ahora.

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¿Cuál es la desventaja? Que se ajusta con la inflación. A mediano plazo, salarios e inflación tienden a igualarse, pero lo sucedido en los últimos 40 años genera temor en los tomadores de créditos.

En paralelo, el Banco Nación lanzó su propia línea –Préstamos Nación Tu Casa– con tasa fija de 14 por ciento en los primeros tres años. Luego pasa a ser variable, ajuste que no podrá superar el incremento del Coeficiente de Variación Salarial (CVS).

¿Qué ventajas tiene? Que no sigue la inflación, sino los salarios.

¿Cuál es la desventaja? Que en los primeros tres años se paga más que con un préstamo en UVA (ver ejemplo). Como en el mediano plazo salarios e inflación tienden a igualarse, no está claro que a partir del tercer año se logre alguna ventaja.

También se renovó el Procrear para compra de vivienda. La actual administración abrió el juego a una decena de bancos, uno de ellos el Banco de Córdoba, que hasta inicios de enero tenía mil cordobeses precalificados.

Estos créditos subsidiados son al 4,75 por ciento anual a 10 años y cinco por ciento a 15 y 20 años. El beneficiario primero se inscribe en la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) y luego elige el banco.

¿Cuál es la ventaja? Los bajos costos. Por ejemplo, los ingresos del hogar deben ser de dos a cuatro salarios mínimos, o sea no mucho más de 32 mil pesos.

¿Cuál es la desventaja? Las exigencias por ser programa social: El beneficiario es seleccionado por la Anses según una calificación. Por ejemplo, no puede tener otra vivienda a su nombre y el inmueble no puede valer más de 1,5 millón de pesos. En definitiva: es una línea beneficiosa y, si sigue la alta inflación, la deuda tiende a licuarse. Pero, claro, no alcanza para todos.

Para construir, el Banco Nación lanzará en estos días su propuesta a tasa fija (18 por ciento en el primer año y 14 por ciento en los dos siguientes) y luego a una tasa variable según el CER. El préstamo no debe superar los 2,69 millones de pesos y es a 20 años.

El Banco Hipotecario presta hasta 1,5 millón de pesos al 8,5 por ciento anual más la UVA, con plazos de hasta 15 años. El resto de los bancos tiene líneas tradicionales y se espera que en las próximas semanas el Gobierno relance el Procrear para construcción.

¿Por qué estos programas son tan complicados? Porque en Argentina, luego de tantos años de inflación alta, los créditos hipotecarios de largo plazo, en pesos y a tasa fija no son sustentables.

De un total de 18 mil millones de pesos en créditos hipotecarios entregados hasta diciembre pasado, los préstamos en UVA llegaron a 2.136 millones de pesos, según el BCRA. Banco Nación entregó 8.000 millones de pesos y Santander Río se anotó entre las entidades privadas con más préstamos para vivienda, con 10 mil millones de pesos entre todas sus líneas.

¿Por qué tuvieron más éxito los préstamos del Nación que los UVA? Básicamente por el temor al ajuste por inflación. Pero además, los créditos en UVA están respaldados en los bancos por depósitos con el mismo esquema (una tasa fija más el CER), lo que debería asegurar una tasa positiva. Pero, hasta diciembre, los bancos sólo captaron plazos fijos en UVA por 400 millones de pesos, de los cuales 100 millones los puso Anses.