LA “PESADILLA” DE LA CASA PROPIA Numerosos complejos de departamentos se ven impedidos de escriturar por cuestiones legales

Junto a la proliferación de subdivisiones de lotes para la construcción de departamentos han surgido casos en los que se emplazaron unidades habitacionales en sectores supuestamente comunes y hoy las escrituras se ven trabadas. Las recomendaciones oficiales para que el “sueño de la casa propia” no sea una pesadilla.
La presentación efectuada ante El Eco de Tandil por una mujer que –junto a varios vecinos- pretende escriturar su departamento y se ve impedida por cuestiones legales vinculadas a su construcción actuó como disparador para conocer que se trata de una situación bastante repetida en los últimos tiempos en Tandil.

La confirmación de los casos partió del responsable de Obras Privadas de la Municipalidad de Tandil, arquitecto Hugo Metilli, quien recordó “al menos cinco casos” con cierta similitud.

El funcionario recomendó a los futuros compradores de una propiedad que está bajo el régimen de PH “exigir -en el momento de la compra, antes de firmar el boleto- el plano de propiedad horizontal debidamente aprobado por la provincia de Buenos Aires”, ya que “eso garantiza que la unidad funcional está creada. Si esa propiedad no está declarada como unidad funcional no puede escriturar porque desde el punto de vista legal no existe”.

También debe requerir “los planos municipales debidamente aprobados y con final de obra correspondiente” para asegurarse el respeto de “las normativas vigentes establecidas por medio del Plan de Ordenamiento Territorial, respetando incluso los sectores de estacionamiento”.

Más de la cuenta

Metilli indicó que “hay muchos casos, recuerdo en estos momentos al menos cinco, en los que los propietarios han presentado –por ejemplo- ocho departamentos y tras el final de obra construyeron cuatro departamentos más en el lugar destinado al estacionamiento”.

Por lo tanto “queda entonces un complejo con unidades habitacionales que no están declaradas ante la Municipalidad, que no tienen planos de propiedad horizontal y el complejo se queda sin lugar para estacionar”.

Al analizar las consecuencias, mencionó que “más allá de los problemas que tienen para escriturar los compradores, los autos quedan en la calle, con lo cual genera un inconveniente de tránsito. Es decir, independientemente de los problemas que le generan al comprador, también los sufre la ciudadanía”.

En otro caso fueron presentados oficialmente cinco departamentos “y en el estacionamiento hicieron cuatro más, dos en planta baja y dos en planta alta, sin autorización municipal y sin estar declarados. Obviamente el plano tampoco está aprobado”.

Tal acción “genera un perjuicio al comprador, que no puede escriturar. ¿Cómo se soluciona eso? No sé, supongo que por la vía judicial, ya que hay casos que se han iniciado juicios”, sostuvo Metilli.

El fantasma

de la demolición

El funcionario municipal consideró que si se aplicara a rajatabla la normativa, los departamentos en exceso “se deberían demoler y la empresa, la inmobiliaria o quien vendió, reconocer los daños y perjuicios, porque el comprador puso un determinado dinero para adquirir una propiedad que no puede escriturar”.

Además, “si está viviendo en el lugar y hay que demolerlo, se le ocasiona un inconveniente porque lo tiene que desalojar y buscar otra propiedad en alquiler o compra”.

A criterio del funcionario comunal “el vendedor se debería hacer cargo de los daños y perjuicios ocasionados al comprador”.

Por escrito y asesorados

La modalidad de ceder parte del terreno a cambio de una futura unidad habitacional (departamento) “se ha implementado hace poco tiempo en Tandil. Le piden el terreno al dueño a cambio de cierto número de departamentos”, confirmó Metilli.

Como recomendación general aconsejó “consultar con un abogado y hacer los papeles como corresponde, donde figure claramente qué se cede, qué parte de la superficie y a cambio de qué. Debería hacer la operación mediante la intervención de un abogado” sostuvo y mencionó que “conozco casos en los que se actuó así y todo se cumplió”.

Lamentablemente “si las negociaciones son de palabra o de buena fe, entre una inmobiliaria, una empresa y un propietario, las palabras se las lleva el viento. Algunos tenemos palabra pero otros la tienen sólo de mencionarla”.

Finalmente Metilli espera que estos casos “no sigan sucediendo, ya que desde hace tres años estos inconvenientes están siendo repetidos” y hay compradores que “hicieron una inversión y si se demuele –ojalá alguna vez se demuela algo y sirva como ejemplo de que hay que hacer bien las cosas- el problema mayor que veo es el daño que se le produce al comprador”.

No dejó de lado que quizás hoy reúna 30 mil dólares para una propiedad, “pero si la tiene que entregar dentro de tres años puede necesitar el doble para acceder a una similar. En la medida que la Justicia actúe como corresponda, deberá hacer responsable al que hizo la operación y obligarlo a pagar los daños y perjuicios”, sentenció.

Un caso testigo

Con pedido de reserva de todo dato que la identifique ante la posibilidad del inicio de acciones legales, dos vecinas que sufren la situación expusieron su caso ante El Eco de Tandil.

“Mi madre tenía una casa con un gran lote, del cual decidió vender parte a cambio de un departamento”, comenzó relatando y mencionó la intervención de una inmobiliaria y constructora.

“Cuando los departamentos se empezaron a construir, la casa estaba a nombre de mi madre, a quien en marzo de 2007 la llamaron desde una escribanía a firmar lo redactado en el boleto de compra-venta”, dijo y acotó que “como mi madre es una persona mayor, firmó confiada ya que anteriormente lo había hecho la otra parte”.

Sin embargo, lo firmado “no era la permuta de una fracción de terreno a cambio de un departamento, sino de todo el lote”, situación que fue advertida por su hija.

La mujer destacó que “la escribanía se portó muy bien y su abogada llamó a la inmobiliaria, que ante la presión logró que los socios firmen un documento que reconoce la titularidad de bienes a favor de mi madre y que había una mala interpretación del boleto de compra-venta. En síntesis, que la casa sigue siendo de mi madre y que adeudan un departamento”.

“Se estableció un plazo para escriturar y devolver la titularidad a mi madre: septiembre de 2008, aunque no se cumplió”, expresó la vecina, estimando que no habría sido la finalidad perjudicar a la propietaria sino “evitar pagar mayores gastos”.

No obstante, actualmente está iniciando las acciones legales para la regularización.

El otro problema

Pero hay una segunda cuestión que afecta a quienes adquirieron los departamentos construidos en el lugar, ya que quienes llevaron adelante la obra “no tomaron en cuenta que no les iban a aceptar una subdivisión con tantos departamentos en ese lote”, ya que se habrían construido más departamentos de los permitidos en esa superficie.

Ahora “los dueños de los departamentos quieren escriturar y no pueden porque al agrimensor no le aprueban los planos en La Plata” y como posible solución hasta podría llegar al extremo de demoler los dos últimos departamentos, “uno de los cuales es el mío” mencionó la hija de la dueña original del lote.

Como posibilidad muy remota para arreglar con la Municipalidad se mencionó dejar inerte las escrituras y hacerlas dentro de cinco años, cuando caduca la infracción, pero “en ese período la casa estaría a nombre de ellos, con todos los riesgos que implica y sin que el resto de los dueños tengan los bienes a su nombre”.

Estimó que como ese caso “seguramente hay muchos en Tandil y me interesaría abrir el debate”, dijo y aclaró que si bien “hay constructores muy serios y responsables, otra gente que no tiene idea y se larga a hacer departamentos porque juntan unos pesos. Pero el problema lo sufrimos quienes en buena fe ponen su lote como yo o quienes compran con sus ahorros”, cerró.

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