El municipio analiza el impacto de la obra en la zona aledaña

El municipio analiza el impacto de la obra en la zona aledaña
Se evalúa la sectorización de diversos usos comerciales. Aumentaron las tasaciones de inmuebles. Plantean la conservación íntegra de las viviendas incluidas en el patrimonio histórico arquitectónico.

El avance constante en las obras que darán forma hacia fin de año a la tan anhelada como postergada Estación Ferroautomotora de Mar del Plata plantea la imperiosa necesidad de abordar desafíos, inquietudes y planificaciones adecuadas para revitalizar el barrio aledaño sin distorsionar sus características arquitectónicas y ambientales históricas; ésas que han mantenido la esencia de uno de los sectores fundacionales de la ciudad.

La premura parece apuntar a la modificación del Código de Ordenamiento Territorial (COT), para regular las construcciones y nuevos usos comerciales que proliferarán en la zona, y para mantener los edificios históricos, construidos entre fines del siglo XIX y principios del XX por los trabajadores ingleses que construyeron la estación de ferrocarril.

Si bien las obras se encuentran en un estadío inicial de resolución, es notorio destacar que en el barrio Nueva Pompeya han comenzado a proliferar carteles de venta de inmuebles particulares (casas) y de depósitos y galpones, algunos de los cuáles están visiblemente deteriorados por el abandono de años.

Sectorizar los usos

El presidente del Concejo Deliberante Marcelo Artime planteó el desafío inmediato de modificar el COT. "Esta tarea se hará gradualmente por sectores, comprendiendo que las calles Alberti y San Juan requieren prioridad. Por un lado, hay que analizar qué uso darle al viejo edificio de la Terminal de Omnibus, y por el otro, al barrio de la Ferroautomotora", consignó el titular del Deliberativo.

Para Artime, es menester analizar cómo impulsar los nuevos desarrollos comerciales sin alterar las características urbanísticas históricas del barrio. "No se trata de borrar la zona, sino aprovechar el impulso de la Ferroautomotora para relanzarla, revitalizarla. El nuevo COT, no sólo para este barrio, debe servir para corregir los defectos existentes y hacer las mejoras. Hay que hacer un replanteo general porque se trata de una oportunidad histórica", señaló.

Aunque no hay plazos para la aprobación del COT, Artime recalcó que el sector aledaño a la futura Ferroautomotora está incluido en los planes municipales de bacheo y colocación de nuevas luminarias.

Para el presidente del HCD, hay que sectorizar los usos del barrio, comprendiendo que sobre avenida Luro es más factible la instalación de la hotelería y gastronomía, en tanto sobre 9 de Julio y 3 de Febrero -por citar dos arterias de la parte más "barrial"- deben plantearse otras aplicaciones de servicios. Cómo convivir con las diferencias, potenciándolas y complementándolas, pero sin anular unas en detrimento de otras, es el objetivo.

Por ello, durante el transcurso del invierno, dentro de la Municipalidad se avanzará en la rezonificación y revisión de los actuales indicadores urbanísticos.

Artime no soslaya un dato importante: en la zona aledaña a la futura Ferroautomotora abundan los chalets e inmuebles históricos, pertenecientes en su momento a los ingleses que hicieron el ferrocarril, cuyas fachadas -en algunos casos- conservan la fecha de construcción. Varias de estas viviendas están incluidas en la lista de bienes patrimoniales históricos de la comuna. Su opinión sobre estos sitios es la siguiente: "Las casas históricas deben ser conservadas en su totalidad, aunque modificando su función, por ejemplo para un uso gastronómico. Respetar sólo la fachada no es cumplir con el espíritu general de la preservación patrimonial" (ver aparte).

El aspecto inmobiliario

Otro de los temas que es necesario abordar para comprender y avizorar cómo va a impactar en el barrio la Ferroautomotora es la cuestión inmobiliaria. En la zona, particularmente en el rectángulo que forman las calles Italia, San Juan, 9 de Julio y 3 de Febrero, abundan los chalets, es cierto, pero también (y sobre todo) los enormes galpones y decenas de depósitos de distinto tamaño y estado de conservación.

Aunque las ventas de inmuebles no han crecido en los últimos meses, habitantes del barrio han incrementado levemente su interés por las tasaciones de sus viviendas particulares. En este sentido, la martillera Fátima Pugni, que hace 15 años trabaja esta zona, admitió que ha recibido muchas consultas para tasar pero no observa un aumento de la oferta para vender. "Todavía hay cierto escepticismo, si bien la gente observa el avance paulatino de las obras", señaló Pugni.

"Ultimamente he vuelto a tasar propiedades que ya había visitado años atrás; ahora parece que todo marcha en serio, por lo que la gente ya está más expectante", manifestó la martillera. Y añadió: "De momento sólo se han producido alquileres para obreros que están trabajando en el lugar y para empresas de servicios de Buenos Aires vinculadas con este tramo de los trabajos".

Pugni, que integra la Comisión de Preservación Patrimonial del municipio -en representación del Colegio de Martilleros-, admitió que en el ámbito comunal se está estudiando la modificación del COT. "Ahora, por ejemplo hay ciertos usos que no se permiten. Se pueden construir hasta tres pisos y uno más, pero con autorización específica. Los pedidos que estamos recibiendo son para instalar cocheras, por ejemplo, ya que el barrio es de calles y veredas angostas. Hay, potencialmente, 100 depósitos para aprovechar", consignó.

"Acá hay muchos PH e históricamente hubo lavaderos, hoteles y depósitos. Se puede hacer un buen aprovechamiento, incluso uniendo viviendas para hacer grandes galpones", opinó la martillera.

Si bien las consultas han aumentado, los precios de mercado no se han modificado sustancialmente. "No aumentaron los valores de las propiedades, la gente no pide locuras porque comprende la situación económica. Se había producido un aumento, pero luego los precios volvieron a bajar", señaló Pugni.

Por otra parte, sobre la neurálgica calle San Juan se están vendiendo casas particulares, que luego son tiradas abajo para levantar locales. "Entre Luro y Libertad se incrementó el flujo comercial notoriamente", apuntó Pugni.

Para el titular del Colegio de Martilleros, Miguel Angel Donsini, también es necesario modificar el COT, "hacerlo más flexible, para modernizar el área, que resulta muy interesante en su potencialidad. Claro que hay que hacer un estudio muy profundo para avanzar en ello".

La preocupación de los vecinos no sólo pasa por la oportunidad de vender. Para quienes no piensan mudarse, el respeto de los espacios de ingreso y acceso de casas, el posible incremento del flujo vehicular y el cambio de dinámica del barrio, son temas que preocupan.

Lo cierto es que si bien no se vislumbran cambios evidentes ni latentes, en el barrio ya aparecieron varios carteles de venta de inmuebles. Los vecinos aguardan, expectantes, los acontecimientos venideros en una zona que se prepara para cambiar su fisonomía y dinámica cotidianas, cuando alrededor de 200 ómnibus y varias formaciones de trenes lleguen y salgan de la ciudad por día.

Conservación de los bienes patrimoniales

La Ordenanza 10.075 (del año 95) preserva los bienes patrimoniales de General Pueyrredon y su artículo 20° contempla la figura de Comisión Honoraria Asesora de Preservación Patrimonial, compuesta actualmente por los colegios profesionales relacionados con la problemática (abogados, martilleros y arquitectos), y diversas unidades académicas de la Universidad, como Turismo, Económicas y Arquitectura. También están los representantes del área de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad.

Entre los inmuebles incluidos en el patrimonio, varios están sobre la calle 9 de Julio entre San Juan y Jara.

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