El largo camino hacia la primera vivienda

La inflación condiciona la capacidad de ahorro de los argentinos, que se encuentran al mismo tiempo con un financiamiento escaso y caro, y un mercado inmobiliario que se resiste a corregir sus precios
Martín S. acaba de cumplir 30 años. Tiene un empleo en relación de dependencia en una multinacional y un sueldo que casi llega a los $ 6000. Con algo de ahorros, hace varios meses que está considerando la idea de comprarse su primera vivienda. Sabe, sin embargo, que va a tener que buscar financiamiento adicional. Tiene atesorados unos US$ 21.000, pero apunta a acceder a algún dos ambientes en Capital Federal, que según pudo ver, en buen estado hoy no bajan de los US$ 70.000.

Su primera reacción es acercarse al Banco Hipotecario. La entidad bancaria viene promocionando los créditos a tasa fija hasta 20 años de plazo, financiados con dinero de la Anses, y tiene de las condiciones más atractivas del mercado, con una tasa nominal anual que va desde el 10% para la construcción (con un costo financiero total de 13,49%) hasta el 15,20% (CFT 19,6%) para la compra de viviendas usadas.

Por su salario, dado que los bancos exigen que la cuota del crédito no supere el 30% del ingreso, Martín puede acceder hasta $ 153.500 (US$ 39.700) si se compra uno usado, lo que arroja una cuota mensual de $ 2500 por mes. Pero, a simple vista, aun obteniendo el crédito del Hipotecario, se queda corto en casi US$ 10.000 para un departamento de US$ 70.000. Y todo, sin contar los costos que tendría luego por otorgamiento del crédito, de escribano y de comisión de inmobiliaria, que sumarían al menos otros US$ 5000. No muy distinta es su situación en el Banco Ciudad, la otra entidad que hoy está activa en el otorgamiento de créditos hipotecarios. El banco ofrece créditos de hasta 20 años de plazo, con tasa fija los dos primeros años y variable el resto, a una tasa nominal anual del 16,47% (CFT del 19,57%).

A Martín le están faltando unos US$ 15.000, cualquiera que fuere el caso. Piensa pedirles prestado ese dinero a sus padres, pero es mucha deuda, reflexiona después: US$ 40.000 le debería al banco y otros US$ 15.000, a la familia. Concretar el sueño de la casa propia puede costar muy caro. Y los precios de los inmuebles tampoco bajan; de hecho, se mantienen a pesar de la desaceleración del mercado.

Pese a que la mayoría de los bancos financian hasta el 70% del valor de la vivienda (en algunos casos, el 60%), en la práctica, por la relación cuota-ingreso, las entidades sólo terminan financiando, en promedio, el 56% del inmueble, según reconocen desde el Hipotecario. En otras palabras, aun siendo sujeto de crédito bancario (lo que implica cumplir con una serie no menor de requisitos), un individuo que esté buscando adquirir su primera vivienda debe tener en efectivo prácticamente el 50% del valor del inmueble.

El porcentaje es todavía mayor para los que se vuelcan a propiedades por estrenar, y eligen financiarse con escribanías asociadas a las mismas desarrolladoras, que en muchos casos también cobran tasas que dan pavor. Según confiaron en fuentes del sector inmobiliario que pidieron no ser nombradas, la desarrolladora suele exigir el 60% en cash , para luego financiar el resto en hasta 48 cuotas, a una tasa anual que puede llegar al 24% en dólares.

"Nosotros vendemos en una zona premium y el crédito prácticamente no existe. El 95% de las operaciones que hacemos son al contado", reconoce Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. "El tema de la financiación es lamentable." Según Toselli, en el mejor momento, a mediados de los años 90, las compras financiadas habían llegado a representar el 25% de las ventas.

El gran condicionante

La realidad es que, más allá de que las condiciones de los créditos disponibles en el mercado no son de las mejores (lejos, muy lejos están de las que se ven en países de la región, como Chile, donde las tasas de interés no llegan a los dos dígitos), son varios los factores que se conjugan para que el acceso a la primera vivienda sea, para muchos, un deseo inalcanzable. Además de una caída del salario nominal medido en dólares, advierte José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, "en los últimos años se dio una pérdida de capacidad de compra real del salario por el fuerte incremento de los precios internos (inflación), que restringió la capacidad de ahorro propia. A lo que se suma, en paralelo, una fortísima apreciación en dólares de las propiedades, desde 2002 en adelante".

A pesar de que 2009 no pareciera ser el mejor año para el mercado inmobiliario (la actividad cayó entre un 30 y un 50% con respecto a 2008, según Reporte Inmobiliario), y no son pocos los potenciales compradores que especulan con una corrección de los precios, los valores de los inmuebles no aflojan. Ante la incertidumbre macroeconómica, explican, se mantienen como reserva de valor para los inversores, y los propietarios se niegan a vender.

Así, mientras que en 2001 con un salario medio registrado (en ese entonces, unos $ 1266 o dólares, según el Indec) se podían comprar 1,06 metros cuadrados en la Capital Federal, hoy se pueden adquirir apenas 0,5 metros cuadrados, con un salario medio, siempre de acuerdo con el Indec, que ahora ronda los $ 3748 (equivalentes a unos 970 dólares). "La relación ingreso medio de un asalariado con respecto a los valores inmobiliarios es la mitad de lo que era en el $ 1 a US$ 1", ilustró Rozados.

El entorno macro tiene, por otro lado, un rol fundamental en la ecuación de los bancos. Muchas entidades dejaron de ofrecer hipotecas porque no pueden asumir el descalce de plazos que implica tomar depósitos a 30 días de plazo al 13% para dar créditos a 15 años.

A su vez, un contexto de alta inflación les fija un piso a las tasas de interés que pueden cobrar por sus créditos en pesos a lo que todavía se mantienen en el mercado. Sólo cubrirse de la eventual suba de precios (y no hacer un gran negocio) obliga a las entidades a pensar en tasas de dos dígitos para cualquier préstamo en moneda local. Según los economistas privados, el índice de precios mostraría este año una suba (no sincerada por el Indec) de entre el 15 y el 20%.

"La inflación es un problema, porque hace que los bancos no puedan calcular cuáles serán sus ingresos y por eso no se animan a ofrecer tasas fijas. Mientras que, quien va a tomar el préstamo, no se anima a endeudarse a tasa variable, porque tampoco sabe qué puede suceder con la tasa si es que sube la inflación", explica Fausto Spotorno, economista jefe de Orlando Ferreres & Asociados.

En la misma línea, Pablo Curat, de Curat, Martínez Larrea & Asociados, opina: "Inflación baja y tasas de interés bajas y estables son condiciones indispensables para que el crédito hipotecario sea abundante y la gente se anime a endeudarse, como ocurre en otros países. Lamentablemente, no hay atajos, y por eso la solución de fondo al sueño legítimo de la casa propia es esencialmente macroeconómica y no bancaria".

Solucionar el avance de la inflación pareciera ser así una condición sine qua non para que al menos mejore la oferta crediticia. Aunque el historial de inestabilidad monetaria de la Argentina, opina Spotorno, haría que, aun solucionado el problema de la inflación, el Gobierno idee alguna unidad de ajuste para los créditos, como sucedió en Chile con las UF, que actualizan por el costo de vida. "Igual, no deberías tener inflación; si no se descontrola también la unidad de ajuste", subraya Spotorno.

Una gota en un océano

Son, de hecho, muy pocos los bancos que tienen en su menú líneas de hipotecarios. Al Hipotecario y al Ciudad, se le suman el de Córdoba, el Nación (que limita su asistencia a viviendas cuyo valor de compra o de tasación no supere los $ 210.000), el BBVA Francés (acaba de lanzar una nueva línea al 19,25% fija, a 15 años) y el Santander (que ofrece una tasa variable de 21% a 5 años de plazo), entre algunos otros.

Los esfuerzos del Gobierno por reactivar el mercado a través de planes como el de la Anses con el Hipotecario tampoco parecieran ser suficientes como para traccionar un mercado que se mueve, sobre todo, en función de las expectativas macroeconómicas. El desencuentro entre la oferta de financiamiento de los bancos y las necesidades de los tomadores de crédito se hace evidente en las cifras que publica cada semana el Banco Central. Según el BCRA, el stock de hipotecarios viene cayendo desde abril de este año a razón de $ 30 millones por mes (ver aparte).

"Es inconsistente querer tener hipotecarios a 20 años, cuando del país se fugan capitales por US$ 40.000 millones, aunque ahora la salida de capitales bajó un poco. Pero la misma persona que corre contra el peso, comprando dólares, es la que después pide un préstamo en moneda local a tasa fija, a 20 años", señala Curat. "Hay un problema de moneda y no hay entidad bancaria que lo pueda dar vuelta."

Mientras tanto, para muchos jóvenes como Martín, el sueño de la casa propia es más bien una quimera.

80%

cayeron las colocaciones de créditos

* hipotecarios, pese a los esfuerzos del Gobierno por revertir el bajón del mercado, con los planes financiados por la Anses.

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