La escrituración de las viviendas del barrio Ceramista

Alcides Echagüe realizó un racconto de las acciones desarrolladas para conseguir las escrituras de las casas. El trámite demoró casi 20 años, pero a fines de la semana pasada pudo lograrse el objetivo
El señor Alcides Horacio Echagüe, presidente de la empresa constructora BAMARSA CIFFIMA, se refirió a través de un escrito acercado a este diario, a todas las alternativas que se produjeron para demorar la escrituración de viviendas del Barrio Ceramista de Azul.

En esa nota realiza una descripción cronológica de los hechos. Menciona que "inicialmente debe tenerse en cuenta que la Ley 8912 de Uso de Suelo y Ordenamiento Urbano exige, desde el año 1977, que cualquier nuevo loteo de tierras tiene que tener existentes todos los servicios esenciales, esto es las redes distribuidoras de luz eléctrica, de agua potable, de gas natural y la red colectora cloacal, amén de los desagües pluviales y el alcantarillado".

Sostiene que "el barrio cuenta con todos los servicios de infraestructura: la CEAL proveyó la red eléctrica y los demás fueron construidos por nuestra empresa en forma sucesiva en los años 1985, 1988 y 1992, respectivamente. Recién entonces, en 1992, se puso iniciar el trámite de división de las parcelas".

Luego explica como fueron los pasos siguientes en estos términos:

1.- Hidráulica denegó el Visado de Aptitud. En el año 1992 el agrimensor actuante, presentó el Plano de Mensura y División ante la Dirección de Hidráulica para el Visado de Aptitud Hidráulica, requisito obligatorio previo a la tramitación en Geodesia.

A raíz de dicha presentación Hidráulica Provincial realizó en el mismo año 1992, un relevamiento topográfico del sector donde se encuentra el conjunto habitacional y los técnicos del organismo llegaron a la conclusión que los niveles de las viviendas debían cumplir una cota mínima de 132,50 m. como umbral de las construcciones.

En dicho relevamiento se informó que las cotas de nivel existentes se encontraban a una altura de 131,27 m. y 129,97 m., es decir que existía una diferencia sustancial con la cota mínima exigida por el organismo. Como consecuencia la Dirección de Hidráulica denegó el visado del plano.

El informe topográfico de 1992 fue el fundamento que dio origen a la denegatoria del Visado de aptitud hidráulica -que paralizó durante 8 años el trámite del plano de División- por considerar que, según los Niveles Mínimos todo el sector del Barrio Ceramista era zona inundable.

Vale destacar que la exigencia del nivel mínimo resultaba un exceso pues la más estricta realidad demostraba que los catastróficos desbordes del arroyo Azul de los años 1980 y 1985, que provocaron inundaciones devastadoras en el casco urbano -las mayores de la historia en la zona- No inundaron el área del Ceramista.

En los tres años siguientes, 1993 a 1995, Hidráulica Provincial mantuvo férreamente su postura denegatoria. Los directivos de Bamarsa realizaron intensas y reiteradas gestiones pidiendo se revocara dicho temperamento, pero fue en vano.

Con la finalidad de facilitar la División parcelaria del Barrio Ceramista, ante los organismos provinciales, esto es: Hidráulica, Geodesia y la propia Gobernación Provincial, en el año 1996, el Municipio de Azul promulgó la Ordenanza Municipal N°1445.

Y basándose en dicha Ordenanza, con fecha 2 de Mayo de 1997, la Gobernación de la Provincia promulgó el Decreto N° 993/97 creando el Distrito Urbanístico Especial N° 2: "DUE-2" que permitía la división de las parcelas edificadas cuya superficie era de 200 m2., inferior a la requerida por la Ley 8912, que exigía 300 m2.

Aquélla superficie databa de un proyecto divisorio del año 1976, anterior a la promulgación de la Ley de Ordenamiento Urbano.

Vale destacar que en el año 1998, ante nuestra recurrente insistencia para regularizar la situación dominial de las viviendas, el Municipio de Azul gestionó ante Hidráulica el Visado del plano. Empero fue inútil, dicho organismo siguió denegando El certificado de aptitud.

Contemporáneamente, en Setiembre de 1998, la División Fraccionamiento y Planeamiento Hídrico del organismo emitió un dictamen lapidario: es imposible proceder al visado del plano mensura y división "hasta tanto no se ejecuten las presas sobre el Arroyo Azul".

Como consecuencia de este dictamen denegatorio, en el mes de Julio de 1999, los directivos de la empresa, junto con el agrimensor Nestor Diab y varios caracterizados vecinos del B° Ceramista, pidieron la reconsideración de la denegatoria de la Visación solicitada y expusieron la irrazonabilidad del "Informe Técnico" del organismo pues los terrenos del B° Ceramista nunca se habían inundado. Por tanto no eran zona inundable como sostenía Hidráulica.

Se supera la oposición de Hidráulica

Echagüe dice más adelante que luego de 8 años se superó la oposición de Hidráulica y sostiene que nuevamente intervino el Intendente Municipal de Azul y recurrió al más alto nivel del gobierno provincial:

"En las postrimerías del año 2000 se superó la negativa de Hidráulica, merced a la intervención del gobierno provincial. La oposición del organismo se había convertido en un grave problema general pues afectaba también a otros barrios en el territorio provincial los cuales se encontraban en situación similar, sufriendo la misma negativa de Hidráulica, a pesar de haber cumplido con la Ley 8912.

La Gobernación resolvió marginar el Visado Técnico de dicha repartición, como única manera de destrabar el problema".

Geodesia aprobó el plano de División. Gracias a la resolución liberatoria, en el año 2001 el Agrimensor, modificó el plano, verificó ampliaciones de las viviendas y completó los trámites faltantes ante Geodesia. Finalmente el 2 de septiembre de 2002, Geodesia Provincial aprobó el Plano de División. La fase siguiente, inmediata, era la Registración del mismo ante Catastro Territorial.

Catastro rechazó la Registración. Empero sobrevino otro obstáculo de fondo. En el mes de noviembre de 2002 la Dirección de Catastro Territorial rechazó la Registración del Plano de División ante la existencia de cuantiosa Deuda por Impuesto Inmobiliario de los terrenos donde se encontraba construido el B° Ceramista.

El Código Fiscal de la Provincia dispone que "si existiere deuda por Impuesto Inmobiliario no pueden Registrarse los Planos de División Parcelaria"

En Marzo de 2003 el Sindicato Ceramista de Azul - en su carácter de propietario de los terrenos- solicitó a la Dirección Provincia de Rentas la exención del Impuesto Inmobiliario, ajustándose a la disposición del Código Fiscal Provincial, que establece que las asociaciones gremiales están exentas del impuesto inmobiliario. Durante los años 2003, 2004 y 2005. el Sindicato Ceramista realizó el trámite ante la Dirección de Rentas al efecto de obtener la liberación tributaria.

El 31 de Marzo de 2006, luego de Tres (3) años de tramitación, la Dirección de Rentas de la Provincia aprobó la exención del Impuesto Inmobiliario sobre los terrenos del B° Ceramista y expidió los Certificados Liberatorios. En consecuencia ya se podía registrar el plano en Catastro Territorial y escriturar.

Sobrevino un obstáculo inesperado. Años 2006 y 2007: En este lapso hubo que superar una falaz y canallesca "denuncia" que hicieron tres (3) deudoras morosas de las viviendas, tratando de impedir la escrituración de las parcelas edificadas y así evitar su propio desalojo.

Empero a principios del 2008 A.R.B.A. (ex-Rentas), ratificó y confirmó la liberación tributaria. Vale señalar que pese a su perniciosa acción, que perjudicaba a todos los vecinos del barrio, las nombradas todavía siguen viviendo en el Ceramista.

Consiguientemente, en octubre de 2008 el agrimensor ingresó a Catastro Provincial-A.R.B.A., el Plano de División conjuntamente con los Legajos parcelarios, solicitando la correspondiente Registración.

Finalmente fue aprobada la registración y se puede escriturar. "El 15 de enero de 2009 A.R.B.A. aprobó la registración catastral del plano de división y abrió las partidas para escriturar.

Durante los meses siguientes hubo que cumplimentar disposiciones municipales y corregir algún error registral, lo cual nos llevó hasta las postrimerías del año 2009. Pero al fin, Hoy, estamos firmando las escrituras a favor de los titulares de las viviendas del Barrio Ceramista.

Por cierto que esta auspiciosa e irreversible realidad constituye un duro revés para los maledicientes, los envidiosos y los difamadores.

Como contrapartida positiva valga el reconocimiento de los titulares de las viviendas y el mío propio, hacia todas las personas que han coadyuvado en forma principal para que las escrituras sean una realidad tangible: esto es el Intendente Municipal, Dr. Omar Duclós, el Escribano Néstor Ronchetti, el Agrimensor Néstor Diab, el Dr. Germán Horacio Vena y los funcionarios de la Agencia Azul de ARBA. A todos, muchas gracias".

La semana pasada en la Escribanía Ronchetti, se firmaron las escrituraciones de varias viviendas del barrio Ceramista de Azul.

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