Los incendios forestales en la zona de Cholila en la provincia de Chubut habían dado cuenta, según cifras oficiales, de al menos 34000 hectáreas hasta esta semana. La indignación y la impotencia que provoca el cuadro se agrava al considerar que se trata de bosque nativo andino patagónico lo que se pierde de manera irremediable.

Los funcionarios nacionales no dudaron, al arribar y hacer una primera evaluación en la zona, en apuntar sobre la naturaleza intencional de los mismos. En la búsqueda inicial de las causas intencionales, las aguas están divididas, y seguro costará tiempo, si es que se logra, saber con certezas sus causas.

Hay voces que apuntan contra el negocio de la madera: Las trabas para poder extraer madera en bosque nativo se allanan si se queman los terrenos, y se “limpian” así para reforestación y pastoreo.

Pero también aparecieron pobladores y organizaciones locales que denunciaron operaciones inmobiliarias a partir de la cesión de terrenos con bosque nativo en los últimos 5 a 7 años, y la hipotética quema intencional de algunos de ellos para, luego de unos años, colocarlos en el mercado del suelo.

 El avance del negocio inmobiliario actuando en la sombra que proyectan supuestos desarrollos turísticos es una realidad que venimos observando con preocupación desde hace algunos años en nuestra cordillera. El aumento sostenido de migrantes en busca de nuevas y mejores condiciones de vida que se ha documento en al menos los últimos 20 a 25 años, ha repercutido en un incremento de la demanda de productos inmobiliarios en todo el Corredor de los Lagos, y consecuentemente, en el aumento de la oferta orientada a dar respuesta a esa demanda, y también a hacer su negocio.

En todo el Corredor, se visualiza este fenómeno que se traduce en una mayor oferta de casas, cabañas, lotes y fracciones. Eso ha llevado, lógicamente a una expansión de la urbanización, incluso más allá de los limites posibles o permitidos, generando urbanizaciones cerradas, avances de loteos y desarrollos sobre el bosque nativo y sobre recursos comunes como son las costas de ríos y lagos, loteos preferenciales con vistas a recursos únicos, y hasta loteos sociales que terminan incorporándose al negocio inmobiliario y a su lógica especulativa. El resultado?: Más y más lugares urbanizados, más espacios privatizados, más conflictos entre los antiguos residentes y los migrantes, y mayor y sostenida necesidad de infraestructura.

Para entender de qué estamos hablando, es dable presentar algunas consideraciones sobre la naturaleza del mercado del suelo.

Para entender cómo funciona el negocio inmobiliario y su lógica especulativa, resulta fundamental entender la naturaleza de la renta de la tierra y el mercado del suelo. Tal vez su característica distintiva inicial sea su relativa irreproductibilidad, dada por la dificultad de repetir su ubicación respecto a otras actividades de la sociedad. Esto hace que el mercado del suelo, sea, ante todo, un mercado de localizaciones (Reese, 2013).

Otra característica es la preferencia de la demanda de suelo por unas pocas ubicaciones, resultando de ello la dificultad de creación de ubicaciones similares o elegibles. Y derivado de ello, la tercer característica, la naturaleza inelástica de la oferta de suelo, lo que la configura como una oferta estructuralmente escasa.

En suma: El suelo no es reproducible, no tiene un costo de reproducción que determine el precio mínimo que el propietario pueda exigir. Por lo tanto, el precio está determinado fundamentalmente por la fuerza de la competencia entre los demandantes.

La demanda del suelo no es directa, sino derivada del uso que se le puede dar a futuro. Y esta es la puerta que abre la trampa de la especulación: el carácter derivado de la demanda es clave porque introduce la intermediación, que resultará crítica en el proceso de incremento espiralado del precio y especulación inmobiliaria.

La promoción inmobiliaria concibe al suelo como un insumo intermedio para agregarle infraestructuras y edificaciones y venderlo en un mercado de productos inmobiliarios. La intermediación de la promoción inmobiliaria entre el propietario original y el usuario final ejemplifica aun más el concepto de demanda derivada. La demanda de suelo queda de esta manera fuertemente vinculada con la demanda de productos inmobiliarios finales (Morales Schechinger, 2007). Una tajada grande y apetecible.

Además de su naturaleza especulativa, la renta del suelo no agrega valor al circuito económico y además, la renta se fija en función no de un valor de uso y cambio actual, sino en función de un beneficio futuro, siendo entonces una inversión especulativa, y de muy bajo riesgo. Grandes retornos con bajos riesgos: Un negocio demasiado prometedor y tentador.

 Muchos de los desarrollos promovidos en esta lógica terminan siendo urbanizaciones cerradas o countries, que implican la comodificación del medio ambiente en la medida en que es apropiado por parte de los desarrolladores para destinarlo a usos urbanos, privatizando las prácticas turísticas en su interior.

Si los destinos turísticos crecen bajo el funcionamiento de los mercados de la tierra urbana y la comodificación de su patrimonio natural y cultural, el producto final son lugares turísticos socialmente excluyentes, espacialmente segregados y ambientalmente insustentables (Otero y González, 2014: 7).

No hay forma de que el mercado inmobiliario funcione bien sin una decisiva intervención del Estado. Si se deja en manos del mercado del suelo el crecimiento de los destinos de montaña, atravesados por procesos de migración de amenidad, cada vez vamos a tener más especulación, menos espacio público, y los bienes comunes – nuestros bosques, ríos y lagos – seguirán siendo los principales afectados.

Bibliografía consultada:

Morales Schechinger (2007) Algunas reflexiones sobre el mercado del suelo. Material para el curso Mercado de Suelo en América Latina. Lincoln Institute of Land Policy. México

Otero, A. y González, R. (2014) Más allá de la sombra del turismo. Innovación y cambios territoriales en destinos turísticos de montaña”. En: Borsdorf, A., Sánchez, R. et al (Eds.) (2014): “Los riesgos traen oportunidades. Transformaciones globales en los Andes sudamericanos”. Instituto de Geografía, Pontificia Universidad Católica de Chile. Pp. 227-246.

Reese, E. (2013) La Agenda de las cuestiones urbanas, el mercado del suelo y las políticas públicas territoriales. Programa de Fortalecimiento Institucional de la Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública. Universidad Nacional del Comahue.

 

Mg. Rodrigo González

Profesor regular Area Economía del Turismo

Facultad de Turismo, Universidad Nacional del Comahue