Diagnóstico sobre el mercado de alquileres en contexto de crisis

Sólo el 7% de las propiedades están habitadas por sus dueños. El resto se alquilan. Este año hay una retracción en el alquiler de locales comerciales, por los altos costos. Cambió la relación entre valor de la propiedad y precio del alquiler.
El movimiento inmobiliario, tanto en lo que hace a compra-ventas como a alquileres, es un rubro importantísimo a nivel local. En el marco de un año en el que se espera que la crisis económico-financiera internacional repercuta intensamente en nuestro país éste es uno de los rubros que se verá afectado, entre otras cosas, por el quiebre en la relación ingresos y precios, sobre todo en lo que hace a alquileres.

Esto es un factor importante en el marco de una ciudad en la que sólo el 7% de las propiedades están ocupadas por sus dueños, mientras el resto están desocupadas o habitadas por inquilinos -con las modalidades 24 meses o temporadas alta y baja-.

En ese contexto, el jurista Juan Antonio Constantino, especialista en propiedad horizontal, analizó estos aspectos en un diálogo mantenido ayer por LU6.

El primer punto al que hizo referencia tiene que ver con la conveniencia de alquilar todo el año o esperar a la temporada alta. "En estas últimas 4 temporadas se ha producido un cambio en el valor de los alquileres. Hasta hace 6 años el valor de los alquileres mensuales era tan bajo, que al propietario le convenía esperar la temporada con el riesgo también de no alquilar los dos meses. Ahora, los alquileres mensuales de invierno han tenido una suba significativa, es uno de los rubros que más ha avanzado, entonces ahora el propietario duda", señaló el abogado.

Uno de los factores del cambio en el comportamiento de precios tiene que ver con las expensas, como principal gasto administrativo de una propiedad. "La propiedad horizontal es, a nivel mundial donde existe el régimen, un mal necesario. Ahora, si no existiese el régimen de la propiedad horizontal se dificultaría muchísimo el acceso a la vivienda de la gente porque un terreno de 300 mil dólares o de un millón de dólares que se compra en 300 en la zona céntrica no lo podría comprar una sola persona. Si no existiese la propiedad horizontal quizás la ciudad estaría tan expandida en una casita al lado de la otra que estaríamos, a lo mejor, a 25, 30 kilómetros de distancia".

Ante la reflexión de que los administradores, en algunos casos, tienen más autoridad que los propietarios, el especialista señaló que "es por los espacios de poder o de derecho que se dejan vacíos porque los propietarios que viven en los edificios en forma permanente son el 7%. Entonces, los poderes sobre los demás integrantes de la comunidad consorcial van aumentando. Este fenómeno no se da en Buenos Aires donde, por ejemplo, de un edificio de 50 departamentos, 45 viven allí y ante cualquier conflicto hay 40 personas en el hall reclamándole al administrador. Acá no se puede porque 10 viven en Comodoro Rivadavia, 5 viven en Córdoba y 25 viven en Buenos Aires" ejemplificó.

Esa situación se relaciona con el precio del alquiler, que en los últimos tiempos tuvo una escalada. "Lo que ocurre es que se han vivido 50 años de experiencias de alquileres congelados o regulados que, a la larga, dieron como resultado que no había departamentos en alquiler, ni siquiera para el que tenía plata. Yo descreo un poco de una regulación tarifaria de los alquileres y pienso más en que el Estado promueva la construcción de viviendas para que la gente pueda tener acceso a ser propietario".

En un contexto donde eso no es posible, explicó los cambios en el precio de la siguiente forma: "El alquiler, históricamente, se calculó en el 1% del valor de la propiedad" apuntó, pero señaló que "hoy en día, con las propiedades en valor dólar sería elevadísimo porque si un departamento de un ambiente vale 30 mil, 35 mil dólares, tendría que estar pagando 350 dólares, es decir, tendría que estar pagando, como mínimo, mil pesos de alquiler y, en realidad, en plaza el alquiler de un departamento de un ambiente está en 500, 600 pesos".

A pesar del cambio en la relación, valor de la propiedad, precio del alquiler, los problemas de los inquilinos de locales comerciales para afrontar los costos, se incrementan. En ese contexto, se ejemplificó el caso de la zona de Güemes, donde se observa gran cantidad de recambio de marcas en los locales y otros tantos cierres de comercios. "Güemes, es una de las zonas más caras a nivel alquiler en materia comercial. Si no se ven locales desocupados es porque ahora están todas las primeras marcas o las multinacionales que tienen las primeras marcas, que pueden alquilar ese local que el que lo alquilaba hace 20 años ya no lo puede afrontar, hay un reciclaje". Y valoró que "en realidad, es probable que lo que venda no le alcance para pagar el alquiler pero se posiciona en un lugar".

Claro que eso es imposible para una marca mediana o chica, en un sector en el que se calcula que "los primeros 700 u 800 pesos -de recaudación- del día, son para el alquiler.

"Los efectos de lo que está pasando en todo el mundo se van a agudizar ahora, apenas entremos en el invierno" vaticinó Constantino quien, de todas formas, aseguró que con la ley vigente que regula las locaciones, "se permite al locatario, inquilino, después de los 6 meses rescindir el contrato, tanto para el que alquila una vivienda o el que alquila un local. Con lo cual no es que esté atado, como antes era, a los 24 meses del contrato. Ahora, a partir del sexto mes puede rescindir y solamente pierde un mes y medio de depósito, que es la indemnización".

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