La semana pasada el Banco Central realizó anuncios para reactivar el mercado de créditos hipotecarios. Las notas de la cobertura de Infobae fueron las más leídas en varias semanas, explotaron las consultas en las redes sociales y las infografías fueron un éxito.

No hay que ser un especialista en SEO (posicionamiento en buscadores web) para advertir los motivos del boom de clicks: existe una gran avidez de las familias por acceder al "rancho propio" luego de décadas sin herramientas financieras que les facilitaran el camino.

En estos largos años de precios impagables y pocos créditos, a la clase media no le quedó otra opción que volcarse a los alquileres. Sin embargo, lejos de encontrarse con un mercado amigable, cada vez fueron más los obstáculos y barreras que terminaron expulsando a las personas sin techo a viviendas informales.

En algunos oídos puede sonar disparatado, pero no lo es. Muchas veces alquilar en una villa de emergencia y en un barrio medio de Capital tienen costos similares, pero son tan despiadados los requisitos que imponen las inmobiliarias que terminan contribuyendo a aumentar la población de los asentamientos de emergencia.

En el derecho argentino rige la libertad de contratación. Esto quiere decir que dos partes pueden negociar los términos de un acuerdo sin interferencia del Estado. Existen algunas pocas excepciones donde la ley advirtió un desequilibrio en la relación de fuerzas y estableció reglas especiales que no pueden pasar inadvertidas.

Este principio rige en el derecho laboral y en las relaciones de consumo. Operan normas de orden público que deben ser respetadas. Sin embargo no siempre es así: ante la falta de organismos de control fuertes, mucha veces la parte más poderosa se las ingenia para estirar lo máximo posible los límites de su radio de acción. Con los alquileres sucede algo similar: un inquilino no puede elegir si tener o no una vivienda y termina aceptando forzadamente cláusulas que violan la ley.

Doble y triple comisión

Aunque es ilegal, las inmobiliarias cobran dos o más meses de comisión para firmar un contrato de locación. La ley 2340 es clara: en su artículo 17 especificó que el adelanto que piden las agentes no puede superar el 4,15% del monto total del acuerdo. Cualquier cifra que lo supere es contrario a derecho.

Acostumbrados a la falta de controles, los intermediarios establecieron sus propias pautas y exigieron siempre sumas imposibles de pagar para muchas familias. Lo más grave es que recibieron el aval del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCIBA), que en lugar de velar por el cumplimiento de la ley, emitió una resolución que permite fijar libremente el monto.

Una de las primeras cosas que aprende un alumno que ingresa a una facultad de derecho es que una ley no puede ser modificada por otra norma de rango inferior. Lo que parece una obviedad aún no ha sido percatado por las autoridades. Es por ello que la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y la organización Inquilinos Agrupados presentaron un amparo que en los últimos días tuvo una primera respuesta positiva.

El juez Marcelo Segón ordenó que se difunda en las inmobiliarias la existencia de una presentación judicial para que todas aquellas personas que fueron perjudicadas se puedan sumar al expediente judicial.

"Esto no resuelve el fondo de la cuestión, no garantiza aún la devolución del dinero cobrado de más, pero es un primer paso que obliga a poner en las vidrieras de los intermediarios un cartel con los detalles del amparo que está en curso", explicó Sebastián Pilo, director de la ACIJ.

Las personas que quieran sumarse al amparo y conocer la letra chica de la resolución pueden ingresar en la web de ACIJ.

Indexación de contratos

Pese a que es habitual que se establezcan pautas de aumento automático de las cuotas de alquileres, la indexación de contratos está prohibida en la Argentina por la ley de convertibilidad. Los corredores suelen buscar redacciones especiales para encubrir cláusulas que establecen subas de 15% o más generalmente cada seis meses.

El espíritu de la norma buscaba evitar que el propio mercado incentivara el aumento de la inflación, pero la realidad económica del país cambió y muchos tribunales se volvieron más tolerantes a este tipo de cosas.

"Muchos jueces empezaron a advertir que si se mantienen los mismos precios durante dos años (lapso mínimo permitido para un contrato de locación) se podría generar una injusticia para el dueño del inmueble y muchos inquilinos se quedaron sin herramientas para pelear por su derecho, pero el reclamo se puede plantear judicialmente y podría prosperar", precisó Pilo.

 

El drama de la garantía

La falta de garantía para concretar un alquiler formal es uno de los factores que impacta en el aumento de la población de las villas. Hay muchas familias que no tienen familiares o amigos con bienes que estén dispuestos a respaldar un contrato y pese a tener ingresos para vivir en un departamento terminan en una casa precaria.

El año pasado en medio del proceso electoral el gobierno de la Ciudad creó el programa "Alquilar se puede" para subsanar esta y otras dificultades. Datos extraoficiales arrojaron que fueron muy pocas las personas que consiguieron las facilidades que prometía el Estado.

Aquella iniciativa contemplaba el acceso a garantías del Banco Ciudad, pero la mayoría de los dueños prefieren otro tipo de caución para asegurarse que el inquilino cumplirá con el pago comprometido.

Hacia una nueva ley de alquileres

La senadora Silvina García Larraburu y el Frente de Inquilinos Nacional presentó un proyecto de ley para modificar el Código Civil y Comercial e incluir un freno a los abusos que realizan las inmobiliarias. La iniciativa amplía de dos a tres años el plazo mínimo del contrato de alquiler, ata los precios al índice oficial de inflación, prohíbe el cobro de más de un mes de comisión y establece que las expensas extraordinarias en ningún caso corran por cuenta del inquilino.