Afirman que el centro de la ciudad tendrá 159 habitantes por manzana.

Hoy el Area Central tiene una densidad de 144 habitantes por manzana. El techo está fijado en 1.600.
En el diagnóstico, no obstante, se hizo notar que las redes de agua y cloacas son poco eficientes.

Entre 2004 y 2008 la Municipalidad capitalina otorgó 65 permisos de construcción para edificios en altura, de los cuales 54 se ubican en la denominada Area Central (AC).

El promedio es de uno cada dos manzanas. Esta "explosión" constructiva, que incluyó también la construcción en countries, barrios privados y casas en barrios residenciales, se debió, en gran medida, al crecimiento poblacional y a la reinversión realizada con el excedente de la renta agropecuaria de productores salteños que decidieron invertir en el medio.

Estos desarrollos inmobiliarios, sin embargo, también se prestaron a cuestionamientos de vecinos del casco céntrico que plantearon su preocupación ante la posibilidad de que las nuevas edificaciones de altura autorizadas en la ciudad de Salta impacten negativamente en las redes de los servicios básicos (agua y cloacas) y en su calidad de vida.

En este contexto, técnicos del área de Planeamiento Urbano elevaron un informe al intendente Miguel Isa y a su jefe de Gabinete, Jorge Vidal Casas, en el que aseguran que, "para tranquilidad de la gente, la densidad actual del Area Central pasará de 144 a sólo 195 habitantes por manzana con los nuevos edificios".

El informe técnico precisa que hoy existen en el área central 154 edificios, incluidos hoteles, núcleos habitacionales, locales comerciales, oficinas, consultorios y mixtos. Un centenar de estos edificios se construyó a lo largo de 30 años y los restantes 54 en el último lustro.

De acuerdo a los permisos de construcción otorgados, el total de metros cuadrados en construcción y a construir en el área céntrica ronda los 120.000 metros cuadrados. Estos (excluidos locales comerciales y oficinas) representan unas 750 unidades de departamentos, y alcanzaría un total de 1.294 unidades para todos los permisos, incluso los que están fuera de área céntrica, consigna el informe técnico entregado al intendente.

Si se incluyen oficinas y locales, se alcanzan cerca de 208.000 metros cuadrados de construcción bruta, con unos 146.000 metros cuadrados de uso netamente residencial, para el total de los permisos otorgados en el período relevado.

"Con valores estándares de ocupación (unos 15 metros cuadrados por habitante) se alcanzaría un máximo de 9.733 ocupantes, de los cuales 6.880 se ubicarían en el Area Central, apuntaron los técnicos que trabajaron en el diseño del Plan Integral de Desarrollo Urbano Ambiental (PIDUA) desde 2002.

Los profesionales del área se preguntaron "cuál es el impacto de estos 9.733 habitantes en la ciudad" y respondieron que, en términos porcentuales, "significan apenas el 1,6 % de la población total".

Sobre esta línea también se cuestionaron "cuál puede ser la crisis de las redes de servicios que produciría este incremento. El sentido común dicta que ninguna, ya que el volcado de supuestos residuos líquidos y sólidos cloacales se incrementaría hipotéticamente en no más del 1,6 %".

La inversión y los ingresos

En el informe los técnicos de Planeamiento Urbano señalaron que las edificaciones ejecutadas en los últimos cinco años se correspondieron con "inversión salteña, mucha de ella originada en la renta agraria" y traducida en "la creación de miles de puestos de empleo (con más de 200 arquitectos e ingenieros), sin concentración de capitales ni de profesionales, ya que de los listados oficiales, surge que intervinieron 53 propietarios y 42 profesionales diferentes", remarca el diagnóstico.

Para el Estado municipal, el auge constructivo significó "el ingreso de más de un millón de pesos a las arcas públicas en derechos de construcción, volcados en obras públicas y servicios para todos los barrios de la ciudad", se consignó.

La altura de las antiguas y actuales construcciones

En el diagnóstico se especificó cómo estaba Salta en los años 80 y 90, y se evaluó cómo estará luego del auge constructivo iniciado en 2004.

"En las 135 manzanas del área central se pudo contabilizar, a partir de los registros existentes en la Municipalidad y de una inspección ocular de todo el sector, la existencia de unos 150 edificios, algunos anteriores a los 80 (frente a la Plaza 9 de Julio, Monoblock Salta con 18 pisos, entre otros).

Con las nuevas construcciones se lograrán edificios, en muchos casos, de menor altura", indica el informe, y reseña que en los períodos de auge constructivo de las décadas del 80 y el 90 se generaron algunos sectores de concentración de construcciones en altura, tales como el de calle Deán Funes entre Santiago del Estero y Güemes, donde hay 7 edificios, 5 de los cuales son de 9 y 10 pisos (hecho este que respondía a la normativa vigente al momento de su construcción).

"Entonces, si en los últimos años se construyeron 54 edificios, que sólo representan el 34% del total de edificios en altura del Área Central de Salta, y que en su mayoría son de menor porte a los edificios construidos anteriormente, debemos concluir que cualquier teoría de explosión o colapso resulta poco aceptable, al menos en lo que a este período se refiere", afirma el diagnóstico.

En los últimos tiempos, desde distintos sectores relacionados con la construcción y el mercado inmobiliario, se advirtió que muchos proyectos cayeron por las limitaciones de la infraestructura de servicios básicos, lo que se reflejó en gran cantidad de certificados de factibilidad rechazados. Esta es una asignatura que parece trascender a la realidad del área céntrica y de la propia capital.

La densidad máxima

Los técnicos de Planeamiento Urbano afirmaron que en Salta, por más que se mantenga constante una explosión constructiva como la que comenzó en 2004 y declinó en 2007, "es imposible llegar a cubrir las densidades máximas" previstas en la legislación vigente.

"Si en el mayor auge de inversión de los últimos 20 años se pudieron construir unos 200.000 metros cuadrados en 6 años, agregado a ello una densidad de 51 habitantes por manzana, necesitaríamos más de 60 años de auge sostenido para alcanzar las densidades máximas permitidas por las normas actuales.

Si analizamos las realidades nacional e internacional entenderemos que esa posibilidad resulta a todas luces inalcanzable. Más aún, incluso con auges históricos, esto es unos 8 años cada 18 (véase auge 1990 a 1993 y luego 2004 a 2007) necesitaremos más de un siglo similar al pasado para alcanzar estos valores", puntualiza el informe.

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